폐지냐 보완이냐...‘임대차 2법’ 제도 개선안 살펴보니

임대차법 제도 개선 연구 용역 결과
“갱신권·상한제, 이중 가격 부작용”
완전 폐지·보완 등 4가지 대안 제시

윤석열정부가 추진한 임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제)의 제도 개편안을 담은 정부 용역 결과 보고서가 나왔다.

세입자를 보호하겠다는 취지와 달리 이중 가격, 매물 감소 등 부작용이 더 컸다는 지적이 담겼다.

국토교통부는 최근 국토연구원이 용역을 맡은 ‘주택임대차 제도 개선 방안 연구’ 최종보고서를 공개했다.

임대차 2법은 2020년 7월 문재인정부 시절 도입됐다.

기존 2년이던 임대차 기간을 2년 더 연장할 수 있게 한 계약갱신청구권과 임대차 재계약 때 임대료 상승폭을 직전 계약 임대료의 5%로 제한하는 전월세상한제를 골자로 한다.

임차인을 보호한다는 취지로 도입됐지만 제도 시행 후 전세 매물이 감소해 전셋값이 급등하고, 신규 임대차 계약과 갱신 계약 전셋값 격차가 벌어지는 등 부작용을 초래하기도 했다.

이에 국토부는 2022년 제도 개선을 위한 연구 용역을 발주했으며 국토연구원이 지난해 4월까지 연구 용역을 수행했다.

국토연구원은 ‘유연성과 투명성 강화’라는 기본 방향 아래서 임대차 2법 개선 방안과 정책 과제를 제시했다.

(매경DB)

전면 폐지하거나, 지자체 자율에 맡기거나
상한요율 조정하거나, 당사자 직접 협상토록

첫 번째 대안은 임대차 2법을 아예 폐지하고 제도 도입 전으로 복귀하는 방안이다.

연구진은 이 경우 신규 계약 전셋값과 보증금 증액이 5% 이내로 제한된 갱신 계약 전셋값이 벌어지는 ‘이중 가격’ 문제를 해소할 수 있고, 계약 갱신에 따른 갈등, 신규 임차인에 대한 진입 제약도 줄일 수 있다고 밝혔다.

그러나 거주 예측 기간이 줄고 정책 변화로 국민 피로도가 증가한다는 점은 단점으로 꼽았다.

이에 대해 연구진은 전셋값이 급등하는 지역에 대해서는 1~2년의 유예 기간 적용을 병행하고 기존 임차인에 대한 계약갱신요구권이나 계약 갱신 임대인에 대한 혜택 제도를 유지하는 등 보완 장치를 마련할 것을 제안했다.

두 번째는 지역에 따라 자율적으로 운영하는 방안이다.

토지거래허가구역처럼 지자체장이 국토교통부 장관 등에 건의해 가칭 ‘임대차 특별지역’을 지정하고, 해당 지역에만 1~2년의 계약갱신요구권이나 상한요율을 적용하는 제도다.

다만 이 경우 이중 가격 문제와 임대인-임차인 간 갈등이 해소되지 않으며, 지자체의 행정 비용이 늘어날 수 있다는 점이 단점으로 지적됐다.

세 번째 대안은 제도를 유지하되, 임대인과 임차인이 계약갱신요구권과 상한요율 적용 여부를 직접 협상하는 방안이다.

연구진은 임대인에게도 계약 갱신을 공실 방지를 위한 마케팅 수단으로 활용할 수 있다는 장점이 있다고 봤다.

다만 공급이 부족한 지역일수록 임대인의 협상력만 향상되는 게 문제가 될 수 있다.

연구진은 이 경우엔 임대차 계약서에 관련 사항을 명확하게 기술하는 등의 보완이 필요하다고 제안했다.

마지막 네 번째 대안은 상한요율을 5%에서 ‘10% 이내’로 상향하거나, 전세사기 등 사회적 분위기를 고려해 제도 적용 대상을 저가주택 등에 한정하고 범위를 조정하는 방안이다.

이 경우 이중 가격 문제를 일정 부분 해소할 수 있으나 적정 상한요율에 대한 사회적 합의를 도출하기 어렵고 정책이 복잡해질 수 있다는 점이 문제다.

국토부 관계자는 “해당 용역의 개선 방안들은 검토할 수 있는 여러 가지 대안을 예시적으로 제시한 것으로, 정부의 공식입장이 아니다”라며 “연구 결과를 참고해 국회 등과 충분한 공론화 과정을 거쳐 시장 혼란을 최소화할 수 있는 제도 개선안을 마련할 것”이라고 밝혔다.