“갑자기 대출한도 줄이면 어떻게 해요”...7월부터는 모르면 당한다, 3단계 스트레스DSR이란?

서울 송파구 서울스카이 전망대에서 바라본 서울 아파트 단지 모습. [사진 = 뉴스1]

꽁꽁 얼어붙은 지방 부동산 경기를 의식해 정부가 한발 물러섰다.

지방에 대한 대출 규제는 현재 강도를 유지하되 수도권은 더 옥죄는 ‘투트랙 전략’을 채택했다.

금융위원회는 이 같은 내용을 골자로 한 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 세부 시행 방안을 확정하고 7월부터 시행하기로 했다.

수도권은 원래 예정했던 대로 스트레스 DSR 가산금리가 현행 1.2%포인트에서 1.5%포인트로 오른다.

반면 지방의 스트레스 DSR 금리 수준은 현재와 같은 0.75%포인트가 유지된다.

만약 연봉 5000만원인 차주가 수도권에 집을 사려고 4.2% 금리로 30년 만기 원리금 균등 상환 조건으로 변동형 주택담보대출(주담대)을 받는다면 현재 2억9700만원에서 7월 이후엔 2억8700만원으로 대출한도가 1000만원 줄어든다.

5년간 금리가 고정된 후 변동금리로 바뀌는 혼합형 상품에 가입한다면 1600만원(3억1300만원→2억9700만원)으로 감소폭이 더 커진다.

5년 주기로 금리가 바뀌는 주기형은 900만원(3억2700만원→3억1800만원)만큼 대출한도가 축소된다.

연봉 1억원을 버는 차주가 수도권에 집을 사려고 대출을 받는 경우라면 같은 조건의 변동형 상품은 한도가 2000만원(5억9400만원→5억7400만원) 감소한다.

혼합형 상품에 가입한다면 3300만원(6억2700만원→5억9400만원), 주기형은 1800만원(6억5300만원→6억3500만원)이 줄어든다.

비수도권에 집을 사려고 대출을 받는 차주는 최소한 연말까지는 현재와 같은 수준으로 돈을 빌릴 수 있다.

다음달 조기 대선 이후 새 정부 방침에 따라 지방에 대한 대출 규제 유예조치는 내년 이후로 연장될 가능성이 있다.

DSR은 한 해 동안 갚아야 하는 원리금 상환액을 차주의 연 소득으로 나눈 값이다.

현재 은행권은 DSR 40%, 저축은행에선 50%를 넘지 않는 선에서만 대출을 받을 수 있다.

스트레스 DSR은 실제 금리에 일정 수준의 가산금리를 더해 DSR을 산정하면서 대출 문턱을 높이는 제도다.

가산금리가 높아지면 이자 부담이 커지는 만큼 동일한 DSR을 유지하기 위해선 대출규모 자체가 줄어야 하는 셈이다.

상품별로 스트레스 금리가 달라진다는 것도 유의해야 한다.

변동형·혼합형·주기형 대출에 대한 가산금리 반영 비율은 현재 변동형 100%, 혼합형 60%, 주기형 30%인데 하반기부터는 각각 100%, 80%, 40%로 높아진다.

금리 인하기 변동형 상품에 수요가 몰려 빚이 늘어나는 것을 막고, 고정금리 대출 확대를 유도하기 위한 조치다.

6월 30일까지 입주자 모집 공고가 나온 집단 대출과 부동산 매매계약이 체결된 일반 주택담보대출에 대해서는 종전 2단계 스트레스 DSR 규정이 적용된다.

현재 적용 중인 2단계 DSR의 경우 수도권은 1.2%포인트, 지방은 0.75%포인트의 가산금리가 더해진다.

비수도권까지 동시에 3단계를 적용할 경우 현재 0.75%포인트 가산금리를 적용받는 지방의 경우 1.5%포인트로 갑자기 금리 부담이 급증하게 된다.

가뜩이나 부동산 경기가 안 좋은데 수도권(1.2%포인트→1.5%포인트)보다 금리 충격은 더 커지게 된다.

정부가 비수도권에 대한 3단계 적용을 연기한 이유다.

당국은 지방의 경우 3단계 DSR 시행 시 가산금리 수준을 1.0%포인트로 올리거나 아예 올리지 않는 방안을 놓고 막판까지 고심했고, 결국 당분간 인상하지 않는 방안으로 결정했다.

신용대출도 규제 강화 도마에 오른다.

증시 변동성이 커지며 최근 ‘빚투’(빚내서 투자) 원인으로 지목됐기 때문이다.

대출 잔액이 1억원을 넘어서는 경우 가산금리를 매긴다.

변동형과 만기 3년 미만 단기 고정금리 상품은 가산금리를 100%를, 만기 3~5년 순수고정 신용대출은 60% 적용한다.

이에 따라 신용대출 한도는 2단계에 비해서 차주별로 2~3% 감소하게 된다.