“전세대출 폭탄 터지면 임대인·임차인 다 죽는데”...DSR규제 따로 적용하자는 목소리도

[사진 출처 = 연합뉴스]

총부채원리금상환비율(DSR) 규제에 전세대출을 포함하면 대출 이자는 임차인 DSR에 반영하고, 임대인에겐 일종의 스트레스 DSR을 도입하자는 의견이 나왔다.

전세대출 원금을 임대인에게 직접 반영하기보단 DSR 규제를 현 수준보다 낮게 해 임대보증금 상환을 위한 대출 여력을 유지하도록 하자는 제안이다.

30일 박춘성 한국금융연구원의 ‘전세자금대출을 고려한 DSR 규제 방안에 관한 논의’ 보고서에 따르면 전세자금대출은 임대인이 전세보증금을 반환하지 않으면 채무불이행 되는 위험에 노출돼 있는데다, 가계부채에서도 큰 비중을 차지함에도 일반적인 대출 규제 적용을 받지 않는다.

이에 보고서는 전세 계약 위험을 줄이기 위해 임차인에 대해 전세자금 대출 이자를 DSR에 직접 반영, 과잉 채무를 예방하고 이자 연체 위험도 줄일 수 있다고 봤다.

임대인의 경우 전세자금대출 원금을 DSR에 직접 반영하기보단 임대인의 기존 DSR 값을 규제 상한인 40%보다 일정 수준 낮게 제한해 대출 여력을 유지하는 방식을 내놨다.

일종의 전세가 하락 위험을 반영한 스트레스 DSR인데, 전세가가 떨어지면 이 대출 여력을 이용해 추가로 받은 대출을 임대보증금 상환에 쓸 수 있게 하자는 것이다.

예를 들어, 현 전셋값과 최근 5년간의 최저 전세가 차이를 20년 만기 대출로 인식해 임대인의 DSR을 제한하는 경우 이 차이가 1억원이면 연간 원리금 상환액은 500만원(20년)이 된다.

이때 임대인 소득이 5000만원이라면 이는 DSR 10%(500만원)에 해당하고, 따라서 임대인의 DSR은 규제 수준 40%보다 10%p 낮은 30%로 제한된다.

이 같은 규제 도입 시 전세가격이 최대 1억원 하락해도 임대인은 새로운 임차인 보증금과 함께 만기 20년의 1억원 대출을 활용해 기존 보증금을 반환할 수 있게 된다.

다만 박 연구위원은 임대인의 DSR을 제한하는 수준을 결정할 때 전세가격 하락 위험을 적절하게 반영하면서 임대인의 금융 활동이 지나치게 제한되지 않도록 유의해야 한다고 판단했다.

그는 “전세보증금과 그에 따른 전세자금대출은 지역별, 차주별로 금액과 변동폭이 상당히 다를 수 있다”며 “규제 편입 자체도 예상치 못한 부작용을 발생시킬 수 있어 신중한 접근이 필요하다”고 전했다.