금리 인하·규제 완화 '쌍끌이'에 … 질주하는 강남 오피스

강남 테헤란로.매경DB

한국은행이 지난 25일 기준금리를 0.25%포인트 인하하며 상업용 부동산 시장이 주목받고 있다.

특히 강남권은 2023년 상업용 부동산에 대한 토지거래허가구역 해제에 이어 올해 2월 주거용 아파트 단지까지 규제가 풀리면서 '이중 수혜'를 받게 됐다.

전문가들은 이 지역 상업용 부동산이 선별적 투자 기회를 찾는 투자자들에게 또 다른 대안이 될 수 있다고 조언한다.

기준금리 0.25%P 인하, 부동산에 호재
한국은행 금융통화위원회는 지난 25일 기준금리를 연 3%에서 연 2.75%로 0.25%포인트 인하했다.

통화당국은 지난해 10월 3.5%로 13차례 연속 묶었던 기준금리를 내리며 전격 '피벗(통화정책 전환)'을 알렸다.

이어 11월에도 시장의 예상을 깨고 추가 기준금리 인하를 단행했다.

지난달에는 비상계엄 여파 등으로 원화 가치가 급락하면서 동결을 결정했지만 이달 다시 금리를 하향 조정하며 인하 기조를 시장에 재확인시켰다.

금리 인하는 통상 부동산 시장에 호재로 작용한다.

금리와 부동산 자산 가치는 일반적으로 반비례 관계에 있다.

금리가 내려가면 자금조달 비용이 감소해 투자수익률을 높일 수 있다.

또 시장에 유동성이 풍부해지면서 부동산 자산 전반에 대한 투자가 활성화된다.

시중은행 정기예금 금리가 떨어지는 상황에서 단순히 통장에 돈을 넣어두는 것보다 상업용 부동산에 투자하는 것이 대안이 될 수 있다.

또 상업용 부동산은 인플레이션 헤지 수단으로서 임대료가 물가 상승과 함께 인상되는 경향이 있어 장기적으로 인플레이션 시대에 자산 가치를 보전하는 역할도 한다.

다만 이번 금리 인하는 경기 부양을 위한 불가피한 조치라는 점에서 시장의 분석은 신중하다.

한국은행이 환율 부담에도 금리를 낮춘 것은 그만큼 한국 경제가 급격히 침체하고 있다고 판단했기 때문이다.

이처럼 국내외 정치·경제적 불확실성이 커지는 상황에서 소비와 투자가 위축될 경우 상업용 부동산의 임차 수요가 감소할 가능성도 있다.

이는 임대수익을 기반으로 하는 상업용 부동산 투자에 있어 중요한 위험 요인이 될 수 있다.

블루오션으로 부상한 토지허가제 해제 지역
경기 침체 우려 속에서도 선별적 투자 기회를 찾는 투자자들은 토지거래허가구역 해제 지역에 주목해볼 만하다.

토지거래허가구역이 해제되면 거래 절차가 간소화되면서 시장 유동성이 개선되고 이는 자연스럽게 수요 증가로 이어져 자산 가치 상승을 촉진한다.

상업용 부동산의 경우 이미 2023년 11월 강남 지역 일부(대치·삼성·청담동 일대 9.2㎢)가 토지거래허가구역에서 풀린 바 있어 투자 여건이 개선된 상태다.

실제 KB부동산에 따르면 지난해 3분기 기준 서울 소형 오피스 자산 가치는 전년 동기 대비 3.6% 상승했다.

부동산종합서비스 기업 알스퀘어가 집계한 강남권역 소형 오피스(연면적 5000평 미만)의 지난해 총 거래량은 2023년과 비교해 약 2.3배 증가했다.

여기에 올해 2월 서울시가 국제교류복합지구 내 토지거래허가구역으로 지정된 305개 아파트 단지 중 291개를 지정 해제한 것은 상업용 부동산 시장에도 추가적인 호재로 작용하고 있다.

특히 주거용과 상업용 부동산의 토지거래 허가 해제가 중첩되는 삼성·대치·청담동 일대는 '이중 수혜'를 받으며 투자 매력도가 높아지고 있다.

경기 침체기 선별적 투자전략 필요
다만 현재의 경기 상황을 고려할 때 모든 상업용 부동산이 금리 인하 혜택을 받는 것은 아니라는 점에 유의해야 한다.

배상열 신한리츠운용 리서치부장은 "올해는 경제 저성장이 전망됨에 따라 오피스 임차 수요의 체력이 축소될 수 있는 시기다.

그렇기 때문에 지금 같은 시기에는 자산의 본질적 가치를 꼼꼼히 따져봐야 한다"며 "특히 기본적인 교통 접근성, 주변 인프라스트럭처, 건물 상태뿐만 아니라 산업 특성을 고려한 단일·복수 임차인 구성과 신용도, 임대차 잔여 기간을 고려한 임대계약 조건 등과 더불어 향후 기대할 수 있는 자산 가치 상승 여력까지 종합적으로 평가해야 한다"고 말했다.

상업용 부동산에 직접 투자하기 어려운 소액 투자자들에는 '리츠(REITs)'가 대안이 될 수 있다.

리츠는 다수에게서 자금을 모아 부동산에 투자하고 발생하는 임대수익과 매각차익을 배당하는 부동산 간접투자 상품이다.

[박재영 기자]