정권 바뀌면 집값 오른다? …부동산 시장 변수 따로있다

게티이미지뱅크

6월 조기 대선을 앞두고 부동산 시장은 다시 한번 익숙한 '관망'과 '불확실성'의 기로에 서 있다.

선거는 정책 변화에 대한 기대를 수반하지만 실질적인 시장 흐름은 보다 구조적이고 복합적인 요인들, 수급·금리·경기 등이 함께 작동된다.

이번 대선은 시장 전환의 분기점이 될 수 있을까. 주요 후보들의 공약을 보면 △공급 확대 △세제 조정 △교통망 확충 등 큰 틀에서 유사한 방향을 제시하고 있지만 대부분 중장기 과제에 해당하며 실제 시장에 영향을 미치기까지는 시간이 걸릴 것으로 보인다.

반면 토지거래허가구역 확대와 금리 인하 시점, 글로벌 통상 불확실성, 수급 불균형 등은 단기 시장의 핵심 변수로 작용할 전망이다.

규제하면 오르고 완화하면 떨어진다?
정권 성향에 따라 집값이 오르고 내린다는 일반화된 인식은 복합적인 시장 흐름을 설명하기에는 부족하다.

노태우 정부는 인구 증가와 경기 호황에 힘입어 전국·서울 모두 70% 이상 집값 상승을 기록했으며 이명박·박근혜 정부는 금융위기와 공급 확대로 완화 기조를 택했다.

반면 노무현·문재인 정부는 시장 과열에 따라 규제를 강화했고 가격 상승도 동반됐다.

윤석열 정부에서는 금리 인상이 급격하게 이뤄지면서 유일하게 전국과 서울의 매매가격지수가 모두 하락했다.

이는 IMF 외환위기, 글로벌 금융위기, 팬데믹 국면 등과 같이 수급, 금리, 경제 환경 또한 부동산 정책만큼 시장 흐름을 결정짓는 핵심 변수라는 점을 다시금 상기시킨다.

현재 부동산 정책과 시장 흐름은
윤석열 정부 출범 이후 정책 기조는 '완화'에 무게를 뒀지만 현실에서는 규제와 기대가 공존하는 불균형이 지속되고 있다.

정비사업 관련 법안은 다소 진전이 있었지만 서울 주요 지역의 규제지역 유지, 다주택자 취득세 중과, DSR 규제 지속 등 시장에 미치는 제약은 여전하다.

특히 서울은 올해 3월 24일부터 강남·서초·송파·용산이 토지거래허가구역으로 다시 지정되면서 거래량은 급감했고 매물도 빠르게 회수됐다.

전세시장도 수급 불균형으로 인해 가격 반등 조짐을 보인다.

반면 규제 해제 시기였던 2~3월에는 거래가 활발해졌고 신고가 거래도 속출했다.

이는 정책 신호가 시장 심리에 미치는 영향이 여전히 크다는 점을 방증한다.

새 정부 부동산 공약 비교
이재명, 김문수, 이준석 세 후보는 모두 주택 공급 확대, 정비사업 촉진, 청년·신혼부부 지원을 주요 공약으로 제시하고 있다.

이재명 후보는 4기 신도시, 노후계획도시 정비, GTX 노선 확장을 제시하며 균형발전을 강조하고 김문수 후보는 반값 월세존과 규제 철폐, 세제 감면, 수도권 분산을 통해 민간 주도 확대를 내세우고 있으며 이준석 후보는 용적률 상향, 생애주기별 세제 감면, 지역 미분양 해소 및 임대등록 활성화를 공약으로 내걸고 있다.

다만 실행 가능성과 현실화 시점은 모두 중장기적이며 단기 시장에 미치는 영향은 제한적일 것으로 보인다.

국내외 경제와 금리 환경
국내외 경제 여건도 시장 전망의 중요한 축이다.

IMF와 KDI, 금융연구원 등은 올해 한국 경제 성장률을 1% 내외로 하향 조정했고 NH투자증권은 올해 기준금리 추가 인하를 2~3차례로 전망하고 있다.

또 트럼프 관세정책, 글로벌 통상 갈등은 한국 수출과 가계소득에 영향을 주며 이는 주택 구매 여력과 시장 심리에 직결될 수 있다.

4대 핵심 변수와 시장 전망
올해 부동산 시장 흐름은 선거 이벤트보다 수급, 금리, 경기 등 구조적 변수에 더욱 민감하게 반응할 가능성이 크다.

특히 단기적으로는 다음의 4가지 요소가 시장 방향성을 결정짓는 핵심 변수가 될 것이다.

첫째는 토지거래허가구역 지정의 지속 여부다.

강남·서초·송파·용산 등 핵심 지역이 재지정되면서 강한 규제에 거래가 급감했고 매물 회수와 전세 물량의 감소 우려가 겹치고 있다.

인접 지역의 풍선 효과는 제한적이지만 차급지와 경기 수도권 상급지 수요가 지속되고 있으며 9월 말 연장 여부에 따라 상황은 더욱 심화될 수 있다.

둘째는 기준금리 인하 속도와 폭이다.

NH투자증권은 연내 2~3차례의 금리 인하를 전망하고 있으며 이는 대출 부담 완화와 함께 하반기 실수요 회복을 견인할 수 있는 조건이다.

특히 DSR 3단계 도입과 맞물릴 경우 금융 규제의 실효성 조정 효과도 기대된다.

셋째는 공급 공약의 현실화까지 필요한 시간과 정비사업 기대 수요다.

공급은 시간 소요가 필요하고 분양과 입주 물량이 줄어드는 가운데 신축과 재건축·재개발 지역에 관한 관심은 더욱 높아질 것으로 예상된다.

서울과 수도권의 구축 아파트는 신축과의 가격 격차가 커지며 상대적인 소외가 불가피하고 이는 지역·연령별 차별화로 이어질 가능성이 크다.

넷째는 지방 시장의 선택적 회복 가능성이다.

인구 감소와 고령화, 산업 기반 취약성이라는 구조적 제약은 존재하지만 최근 3년간의 수요 부진이 착공 회복, 미분양 감소, 건설경기 반등 등으로 전환되는 흐름은 긍정적이다.

특히 지방 광역시나 산업 기반 시설이 탄탄한 지역은 정책 연계 수요로부터 실질적인 회복이 가능할 것으로 보인다.

이러한 흐름 속에 중장기 시장 전망은 다음과 같이 요약할 수 있다.

서울과 수도권은 정비사업 가시화 지역 중심으로 회복될 가능성이 크고 지방은 광역시·산업 기반 지역을 중심으로 점진적 회복이 나타날 것이다.

따라서 지금은 정책 기대감에 의한 성급한 움직임보다는 자산 구조 점검과 지역별 수요 흐름에 따른 전략적 대응이 필요한 시기다.

실수요자는 금리와 정책 변화 시점을 염두에 둔 선제적 전략이 필요하며 투자자와 다주택자는 지역별 수요 흐름과 제도 변화에 따라 보유 전략 또는 재조정을 고려해야 한다.

새 정부 부동산 정책에 바란다
무엇보다도 새 정부에는 시장 안정과 실수요자 보호 사이에서 균형 있는 정책 운용이 요구된다.

일관성, 실효성 있는 제도 개선과 중장기 정책 방향성을 투명하게 제시하는 것이 가장 필요한 정책 리더십일 것이다.

[정보현 NH투자증권 부동산연구위원]