“고급시설 원하면 공사비 늘 수밖에”…강남 재건축, 공사비 분쟁 가열

메이플자이 늘어난 공사비
고급 특화 시설비 절반 육박
자재값 인상에 엎친데 덮쳐
시공사·조합 법적 다툼 빈번

국토부 입찰제안 할 때부터
공사비 변동기준제시 의무화

GS건설 이 신반포4지구 재건축조합(메이플자이)에 추가 공사비 4859억원을 요청한 것으로 10일 확인됐다. 사진은 서울 서초구 잠원동 메이플자이 공사 현장. 이승환 기자

서울 강남을 비롯해 수도권 곳곳에서 새해 벽두부터 공사비 갈등이 요란해지고 있다.

수년 전부터 원자재 가격과 인건비 인상 등으로 부담이 커진 가운데 주요 단지마다 고급 특화 설계 경쟁까지 불붙으며 공사비 인상을 부추기고 있다는 분석이다.

정부는 건설사들에 최초 입찰제안서에 아예 ‘공사비 변동 기준’을 포함하도록 해 분쟁 요소를 최소화한다는 방침이다.

10일 건설업계에 따르면 강남권 재건축 단지들은 특화 설계로 인해 시공사로부터 공사비 증액 요구를 받고 있다.

대표적인 단지가 신반포4지구 재건축조합(메이플자이)이다.

시공사인 GS건설은 조합에 총 4859억원의 공사비 증액을 요청했다.

이 중 2288억원은 인허가기관 요청과 법령 준수, 특화 설계 등에 따른 추가 공사비다.

커뮤니티와 운동시설 등 기반시설 공사 비용이 여기에 포함된 것으로 파악됐다.

이와 관련해 조합 측은 한국부동산원에 공사비 검증을 신청해 추후 부동산원 검증 결과를 보고 수용 여부를 결정한다는 입장이다.

반면 물가 상승 등에 따른 인상 요구분인 2571억원은 조합이 수용 불가 입장을 표명하며 시공사가 공사대금 소송을 제기한 상태다.

서울시 코디네이터도 중재에 나섰다.

앞서 서울 송파구 잠실진주아파트를 재건축하는 잠실래미안아이파크 정비사업 현장에서도 공사비 증액이 이뤄졌다.

조경과 커뮤니티시설 고급화 등을 위한 특화 공사비를 반영한다는 이유다.

지난달 잠실진주아파트 재건축조합은 공사비 증액 심의를 위한 총회를 열고 67% 찬성으로 공사계약 변경 계약서 체결 안건을 통과시켰다.

이에 따라 총 공사비는 기존 1조3229억원에서 1조3818억원으로 588억원 증액됐다.

3.3㎡(평)당 공사비는 811만원에서 847만원까지 올랐다.

시공사 입찰 단계부터 특화 설계를 반영해 계약금액이 천정부지로 치솟는 모습도 나타나고 있다.

서초구 반포동 삼호가든5차아파트는 공사비를 3.3㎡당 990만원으로 책정해 입찰 공고를 냈다.

앞서 작년 7월 평당 900만원에 시공사 입찰을 진행했지만 응찰한 건설사가 없어 6개월 만에 공사비를 11% 높여 다시 시공사 찾기에 나선 것이다.

이 단지 재건축 공사비가 1000만원에 육박한 건 고급화 추진에 따른 결과라는 분석이 나온다.

이 단지는 168가구 소규모 단지로 대단지 아파트에 비해 사업성이 좋지 않은데, 여기에 ‘스카이 브리지’ 조성까지 예정되며 높은 공사비 부담이 불가피해졌다는 분석이다.

한 대형 건설사 관계자는 “강남권에서는 단지마다 특화 경쟁이 불붙어 ‘커튼월룩(유리 패널 외관)’ 설계나, 고급 조경을 요구하는 경우가 많다”며 “이런 요구사항들이 결국 공사비 증액으로 이어지고 있다”고 설명했다.

한편 입주가 얼마 안 남은 정비사업장에서 시공사가 조합에 공사비 증액을 요구할 경우 조합이 협상에서 불리할 수밖에 없다는 지적도 나온다.

GS건설은 입주를 넉 달 앞둔 신반포4지구뿐만 아니라 입주를 3개월 앞둔 광명시 철산동 철산주공8·9단지 재건축조합 측에도 추가 공사비로 1000억원가량을 요청했다.

고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 “입주를 앞두고 소송전이 제기되면 조합 입장에선 소송 결과와 무관하게 손해를 볼 수밖에 없다”고 지적했다.

시공사는 공사비 협상이 난항을 겪을 시 공사 중단과 입주 제한 등 조치까지 거론해 최악의 경우 입주 지연이 발생할 우려도 있다.

고 교수는 “3000가구가 넘는 메이플자이의 입주가 지연되면 반포동 일대 임대차 시장 안정성에도 영향을 미치게 될 것”이라고 말했다.

한편 새해 들어서도 조합과 시공사 간 공사비 분쟁이 끊이지 않자 국토교통부는 제도 개선에 나섰다.

국토부는 시공사 선정 과정에서 건설사들의 입찰제안서에 ‘공사비 변동 기준’을 포함하도록 할 계획이다.

국토부는 이달 중 이 같은 내용의 ‘정비사업 계약업무 처리기준’ 일부개정안을 행정예고할 예정이다.

이에 따라 정비사업 계약 입찰 시 시공사는 입찰제안서에 물가 변동 등에 따른 공사비 변동 기준, 시공자 재무 상태 및 시공 능력, 설계 개요·가구 구성 등 사업 개요, 마감자재의 규격·성능 및 재질 등 내용을 포함해 작성해야 한다.