이웃동네 남는 용적률로 재건축 더올린다

용적률 끌어다 쓰는 ‘결합건축’
동시재건축·거리제한 등 요건 완화

서울시, 용적률 거래 선도사업도 추진
4대문 안 등 고도제한 지역
다른 곳에 양도하는 방식

문화재 보호 등 규제 때문에 사용하지 못한 용적률을 다른 건물이나 지역에 팔 수 있도록 허용하는 ‘용적거래제도’(TDR)가 우리나라에서도 활성화 될 전망이다.

국토부가 용적률 거래제의 초기 모델인 ‘결합건축 제도’를 확대하기로 결정한 가운데, 서울시가 상반기에 용적률 거래제 시범사업을 도입하는 방안까지 추진하고 있다.

수도권의 한 아파트 공사 현장. 매경DB

2일 국토교통부 등에 따르면 정부는 용적률 거래 활성화를 위해 결합건축 제도 적용요건을 완화하는 방안을 검토하고 있다.

결합건축은 서로 떨어진 두 개 이상의 땅을 하나의 정비구역으로 결합해 재건축 하는 제도다.

일반적으로 규제 때문에 용적률을 모두 쓸 수 없는 땅의 용적률을 다른 땅이 받아 건축에 활용할 수 있도록 되어 있다.

그러나 2016년 도입됐지만 제약조건이 많아 활용된 적은 거의 없었다.

서울에서도 이문3-1구역과 3-2구역을 묶어 재건축한 ‘이문아이파크자이’ 외에 사례가 많지 않다.

두 단지 간 거리가 100m 이내면서 동시에 재건축이 돼야 하는 등 조건이 까다로웠기 때문이다.

국토부가 결합건축 대상 용지가 세 곳 이상인 경우 대지 사이 거리 기준을 500ｍ로 늘리고, 동시 재건축 요건도 없앴지만 땅이 2개인 경우에는 기준이 유지돼 왔다.

‘용적률 거래 후 30년 매매 제한’ 등 또 다른 규제도 여전히 남아 있다.

국토부 관계자는 “제도 활성화를 위해 동시건축 의무와 용지 거리제한은 물론 결합건축 가능지역 등까지 전반적으로 완화할 계획”이라고 밝혔다.

서울시는 여기서 더 나아가 용적률 거래제(TDR) 자체를 시도할 생각도 갖고 있다.

어떤 지역에 강한 도시 규제가 적용될 때, 그 보상으로 다 쓰지 못한 개발권을 다른 건물이나 지역에 팔 수 있도록 하겠다는 것이다.

결합건축보다 더 넓은 지역 범위를 대상으로 한다.

예를 들어 용적률이 1000%인 풍납동 상업지역이 문화재 때문에 용적률을 400%밖에 사용할 수 없다면 다른 지역에 나머지 600%를 판매할 수 있게 하겠다는 것이다.

서울 시내 아파트 전경 [사진출처=연합뉴스]

서울시는 올해 상반기 중 시범사업을 우선 추진해 제도 실효성을 검증하고, 법적 기반도 마련할 계획이다.

서울시 관계자는 “용적이양제도를 위해 우선 조례를 개정할 필요성을 들여다보고 있다”며 “국토계획법에 법적 근거를 마련하기 위해 국토부와 협의할 생각도 있다”고 밝혔다.

용적률 거래제는 미국과 일본 등에선 이미 성공 사례로 자리 잡았다.

1970년 제도를 도입한 미국은 건물 바로 옆 그랜드센트럴터미널의 공중권(Air Right)을 사들인 원밴더빌트 빌딩과 뉴욕현대미술관 공중권을 매입한 ‘53W53 빌딩’, 세계에서 가장 높은 아파트로 주변 건물의 공중권을 사들인 ‘432 파크애비뉴 빌딩’ 등 성공 사례가 많다.

일본 역시 도쿄역사를 보존하기 위한 비용을 충당하기 위해 근처 마루노우치 지구 내 6개 블록에 용적률을 매각했다.

다만 용적률 거래제가 실제 도입되려면 현실적으로 넘어야 할 산이 많다는 지적도 나온다.

우선 미국처럼 용적률의 적정 가격을 평가하고 거래를 중개할 ‘용적률 거래 중개은행’ 도입이 필수라는 조언이 많다.

시장에서 거래된 적이 없는 용적률을 개인 간 협상을 통해 가격을 매기는 것은 사실상 불가능하기 때문이다.

미국은 중개은행을 통한 용적률 거래가 활성화돼 있다.

김승배 한국부동산개발협회 회장은 “4대문 안 도심 용적률을 용산, 연신내, 창동 등 강북 부도심에서 사가면 해당 지역 개발 가능성도 높아진다”며 “용적률 거래제를 긍정적으로 검토할 때가 됐다”고 강조했다.