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[지갑을 불려드립니다] 3주택 50대 가장, 자녀에게 1주택 증여땐 稅부담 줄어
기사입력 2019-07-26 04:04
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김대경 세무사 KEB하나은행 WM사업단
중소기업 임원으로 재직 중인 A씨(52) 가족은 총 3채의 주택을 보유하고 있다.

A씨가 배우자와 미혼인 자녀 1명(27)과 함께 살고 있는 아파트는 배우자 소유다.

A씨가 상속받은 아파트도 한 채 있어 현재 10억원에 전세를 주고 있다.

또 퇴직 후를 대비해 몇 해 전 전세 6억원, 월세 300만원의 임대수익을 올릴 수 있는 다가구주택을 시세 13억원(공시가 7억원)에 A씨 명의로 취득했다.

본인 자금이 7억원만 들어간 것에 비해 연 임대료는 3600만원 수준으로 수익률이 5% 정도여서 A씨는 꽤 괜찮은 재테크를 했다고 그동안 생각해왔다.


문제는 세금이다.

A씨가 주택임대소득세 신고대상으로 분류된 것이다.

이 때문에 매년 5월 회사에서 연말정산한 A씨 본인의 근로소득과 주택 월세에 대한 임대소득을 합해 1200만원 정도의 소득세를 추가로 납부하고 있다.

한 친구는 "주택을 아들에게 증여하면 절세할 수 있다"고 말하고 또 다른 친구는 "어차피 같이 사는 아들에게 증여해봐야 가족의 총 주택 수는 변동이 없어서 소용없다"고 말한다.

절세 방법에 대해 고민하던 A씨는 매일경제신문 '지갑을 불려드립니다'의 문을 두드렸다.

A씨의 고민을 풀어주기 위해 KEB하나은행 WM사업단 PB사업부 상속증여센터의 김대경 세무사가 나섰다.


김대경 세무사는 "A씨가 본인 소유의 다가구주택을 아들에게 증여할 경우 A씨와 아들 모두 주택임대소득의 신고 대상에 해당되지 않게 되므로 매년 발생한 거액의 소득세를 전혀 내지 않아도 된다"고 설명했다.


주택을 임대할 경우 월세와 간주임대료(보증금을 소득세법에 의해 계산한 월세 상당액)에 대해 소득세 신고를 해야 하는데, 소유자의 주택 수에 따라 과세 대상이 달라진다.

월세는 1주택 보유자부터 신고 대상이다.

다만 기준시가 9억원 이하 1주택을 소유한 자의 임대소득은 비과세이므로 A씨 아들은 다가구주택을 증여받아도 소득세를 내지 않아도 된다.

또한 증여 후 전세만 주고 있는 A씨도 소득세를 내지 않아도 된다.

간주임대료는 3주택(부부 합산) 이상 소유자의 경우에 신고 대상이므로 2주택자(부부 합산)가 된 A씨는 간주임대료에 대해 신고의무가 없다.


이는 세금별로 주택 수 판단 기준이 각각 다르기 때문에 발생하는 문제다.

양도소득세의 주택 수는 생계를 같이하는 가족의 주택 수를 합산하여 판단하지만, 주택 임대소득의 주택 수는 소유자별로 판단하고 부부의 경우에만 합산하여 판단한다.

또 다가구주택은 1개의 주택으로 보되 구분 등기 시에는 각각을 1채로 본다.

그리고 종합부동산세의 주택 수 판단은 소유자별로 판단한다.


한편 사업자등록 없이 월세를 받거나 전세를 주고 있었던 모든 주택 보유자들은 앞으로는 원칙적으로 주택임대사업자 등록을 하고 소득세를 납부해야 한다.

작년까지는 주택 임대수입이 연간 2000만원 이하인 경우 비과세였지만 올해부터는 사업자등록이 의무화되고 임대소득세 신고를 해야 한다.

올해 말까지 미등록한 경우 내년 1월 1일부터 미등록 가산세(주택 임대수입의 0.2%)가 부과된다.


3주택 이상 보유자의 간주임대료 계산에서 배제되는 소형주택의 기준이 '면적 60㎡ 이하이고 기준시가 3억원 이하'인 주택에서 '면적 40㎡ 이하이고 기준시가 2억원 이하'인 주택으로 조정된다.

이에 따라 비소형주택에 해당하는 경우 간주임대료 계산을 통해 신고해야 한다.


주택 임대수입 금액의 소득세 신고 방법은 2000만원을 기준으로 달라진다.

주택 임대수입이 연 2000만원 이하인 경우에는 15.4%(지방소득세 포함)의 세율로 분리과세 신고를 할 수 있다.

연 2000만원을 초과할 경우에는 다른 종합소득(이자·배당·근로·사업·연금·기타소득)과 합산해 신고해야 한다.


주택임대소득세의 주택 수는 부부 합산으로 판단하지만 신고는 소유자별로 각자의 소득금액에 따라 신고하므로 다주택자인 경우 무주택자인 배우자나 자녀에게 증여를 통해 소득세를 절세할 수 있다.

세법은 임대주택 활성화를 위해 사업자등록 유무에 따라 혜택을 달리 정하고 있다.

국민주택 규모 이하(기준시가 6억원 이하, 임대료 연 증가율 5% 이하 유지)의 주택 임대사업자가 세무서와 지방자치단체에 사업자등록을 할 경우에 세액의 75%(8년 임대) 또는 30%(4년 임대)를 감면받을 수 있다.

또 주택 임대소득 분리과세 신고에 적용되는 필요경비율이 미등록자보다 10%(경비율은 임대주택 등록자 60%, 미등록자 50%) 더 공제받을 수 있게 되어 절세 혜택을 받을 수 있다.


[김동은 기자]
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