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[지갑을 불려드립니다] 대출 낀 부동산 투자보다 `안전지대`서 +α수익을
기사입력 2019-07-05 04:08
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중견법인 대표인 이 모씨(50)는 노후 대비를 위해 최근 본인의 자산을 점검하기 시작했다.

현재 이씨는 본인이 거주하고 있는 경기 일산 소재 아파트와 서울의 소형아파트, 상가 등을 가지고 있다.

소형아파트에서는 연 1500만원, 상가에서는 연 4000만원의 임대수입을 올리고 있다.

현재 총급여소득은 1억2000만원, 부채는 상가대출 4억원과 주택담보대출 2억원 정도다.

여기에 현금자산으로 5억원을 은행 정기예금에 예치 중이다.

이씨는 현재 금융자산에 대출을 더해 부동산을 새로 구입할 것인지, 아니면 노후 대비를 위해 금융자산을 더 늘려 나갈 것인지를 고민하고 있다.

이를 위해 매일경제 '지갑을 불려드립니다'의 문을 두드렸다.


―부동산·금융의 자산 균형은.
▷현재 이씨의 자산구성을 보면 부동산 자산이 전체 자산의 80%에 달할 정도로 부동산에 과하게 집중돼 있다.

물론 이씨는 임대소득과 급여소득을 통해 충분한 현금흐름을 만들고 있지만 당분간 금융자산을 늘리는 데 좀 더 관심을 가질 필요가 있다.

또 주택시장 안정화 대책으로 종부세 중과 대상이 2주택자로 확대됨에 따라 부동산 관련 세금이 늘어나게 된다.

이에 따라 주택임대사업자 등록이나 배우자·자녀에 대한 증여도 고려해 볼 만하다.

과거 부자들의 포트폴리오는 부동산과 금융자산의 비율이 80대 20이었다.

하지만 지금은 과거에 비해 금융자산을 늘려나가는 추세이며 고령화·저금리 시대에 따라 무엇보다 연금의 중요성을 공감하고 있다.


―부동산 자산에 대한 조정 방안은.
▷이씨에게 절세를 생각해 자산의 분산과 주택임대사업자 등록을 추천하고 싶다.

절세는 나누고 쪼개고 분산하는 것이다.

배우자나 자녀에 대한 증여도 고려해야 한다는 얘기다.

증여공제한도가 10년마다 배우자 6억원, 성년 자녀 5000만원이다.

증여를 할 경우 과표가 줄어들기 때문에 이씨가 내게 되는 세금 또한 줄어든다.

이와 함께 2주택자 양도세 중과에 대비해 임대사업자 등록도 고려해 볼 만하다.

현재 공시가격 6억원 이하로 임대주택사업자 등록을 할 경우 2주택자 양도세 중과를 면할 수 있다.

단 8년 이상 장기 보유해야 한다는 점은 기억해야 한다.


―금융 자산에 대한 조정 방안은.
▷이씨는 고소득자이기 때문에 절세상품 가입이 필수다.

특히 저축보험이나 연금보험을 활용한 비과세 상품과 세제 혜택이 있는 개인연금저축, 개인형IRP 등 세액공제 가능한 금융상품은 꼭 챙겨야 한다.

총 급여소득이 1억2000만원 이상이면 개인연금저축은 300만원 한도 내에서 13.2%(주민세 포함)의 세액공제가 가능하다.

개인형IRP의 경우 개인연금저축을 포함해 총 700만원 한도에서 세액공제를 받을 수 있다.

이러한 사적연금의 경우 연금수령 시 연금소득세(3.3~5.5%)가 부과된다.

저축보험이나 연금보험의 경우 일시납 1억원 한도, 월납 150만원 한도(5년 납입, 5년 거치 시)에서 비과세가 가능하다.

과표도 줄이고 복리 효과도 누릴 수 있는 방법이다.

실적 배당형 펀드 포트폴리오나 주식연계증권(ELS) 상품으로 투자할 수 있는 변액보험도 고려해 보자. 시장금리 플러스 알파의 수익률을 얻을 수 있기 때문에 자산 증식과 노후 준비에 좋다.


―저금리로 투자할 대상이 마땅치 않은데.
▷저금리 시대일수록 글로벌 분산투자가 대안이다.

관심을 둘 상품으로는 채권을 추천한다.

채권은 고정적인 이자수입과 함께 금리 인하로 채권 가격이 올라가면 매매차익도 거둘 수 있다.

채권에는 국채와 투자등급 채권, 투기등급 채권(하이일드), 신흥국 채권 등 다양한 종류가 있다.

하이일드는 금리가 높은 대신 경기상황이나 부도율에 따라 변동성이 크다.


시장의 불확실성이 높아질수록 위험 등급의 채권보다는 우량한 투자등급의 채권, 향후 금리 인하를 기대할 수 있는 신흥국 채권 등 글로벌 채권 포트폴리오로 접근하는 것이 좋다.

안정적이면서도 시장금리 플러스 알파의 수익을 얻을 수 있는 대안이 되기 때문이다.


물론 중장기적으로 글로벌 주식형 펀드의 적립식 투자도 필요하다.

높은 배당 수익과 자본 차익을 가져갈 수 있는 인프라나 부동산 리츠도 포트폴리오에 담아 보면 좋겠다.


정선미 우리은행 WM자문센터 부부장
―노후를 위한 현금흐름 설계는.
▷현재 고령화·저출산으로 경제성장률이 떨어지면서 금리도 하락하고 있다.

금리 하락은 노후 생활에 직접적인 영향을 미치게 된다.

글로벌 금융위기 이전만 하더라도 은행의 1년 만기 정기예금 금리가 연 4%대라 1억원을 맡기면 세전으로 월 35만원 정도의 이자를 받을 수 있었다.

현재 금리가 연 2%로 떨어져 세전 16만원 정도가 고작이다.

5억원을 맡겨도 80만원 정도이며 10년 후 물가상승률 1.5% 정도만 고려해도 현재가치로 68만원에 불과하다.

저금리 시대에는 시간이 답이다.

100세라는 프레임에 맞춰 자산의 현금화 전략이 필요하다.


또박또박 나오는 공실 없는 임대수입처럼 은퇴 이후의 급여 통장을 만들어놓아야 한다.

사적연금 외에도 인플레이션을 고려해 적립기간 펀드 포트폴리오로 운영되고, 비과세 혜택과 연금으로 전환 가능한 변액보험에 대한 관심도 필요하다.

유동성만 고려한 연 2% 금리의 정기예금으로만 자산을 운용하는 것보다는 연금자산과 플러스 알파 수익을 얻을 수 있는 자산에 투자하는 것이 좋다.


[이승훈 기자]
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