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[Money & riches] 지원 쏠쏠한 `자율주택정비사업` 투자…노후자금 만들어볼까
기사입력 2019-06-28 04:09
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고려대 안암캠퍼스 정문 앞 제기5구역 일대. 최근 제기5구역 재개발 사업마저 무산된 가운데 이곳을 `자율주택 정비사업`을 활용해 탈바꿈시키겠다는 움직임이 있어 화제다.

[김호영 기자]

최근 김 모씨(64)는 은퇴 이후의 수익원을 위한 마땅한 투자처가 없어 고민하던 중 함께 직장 생활을 했던 동료 이 모씨(63)와 도시재생사업에 관심을 갖게 됐다.

정부가 다양한 금융혜택 등을 내놓으면서 적은 비용으로도 자율주택 정비사업에 참여할 기회가 넓어졌기 때문이다.


김씨는 이씨와 함께 1년 동안 서울 시내의 적절한 토지를 찾기 위해 발 벗고 나섰다.

마침 서울 동대문구 제기동에서 자율주택정비사업 프로젝트인 '옐로우 트레인(Yellow-Train)' 얘기를 듣고 사업에 참여하게 됐다.

김씨와 이씨는 정부에서 총사업비의 70%까지 저리로 금융지원을 해주는 이 프로젝트에 크지 않은 재원을 투자하기로 했다.

김씨가 구입한 필지는 약 100㎡(32평) 토지이지만 투자 대비 높은 수익을 안정적으로 얻을 수 있을 것으로 기대된다.


자율주택정비사업은 도시재생사업의 일종인 소규모주택정비사업의 세 가지 유형 중 하나로 단독·다세대주택 20가구 미만의 토지 등 소유자가 주민합의체를 구성해 주택을 개량하거나 건설한다.


자율주택정비사업은 복잡하고 걸림돌이 많이 발생해 사업이 장기화되는 대규모 재개발·재건축사업과 달리 정비기본계획수립, 조합설립인가, 관리처분계획인가 등의 절차가 없다.

사업시행인가만 받으면 즉시 착공할 수 있어 사업기간이 짧은 장점이 있다.


다른 장점으로는 건축 규제 완화가 꼽힌다.

정부가 그만큼 적극 지원하는 사업이라는 의미다.

소규모 건축에서 가장 '골칫거리'인 주차장 규제를 완화해줬다.


사업시행자가 인근의 주차장에 주차장 사용권을 확보하는 경우, 부설주차장 주차단위구획 총수의 30% 범위 내에서는 인근의 주차장을 활용하면 된다.

아울러 맞벽건축개발을 통한 연계 개발이 가능하다.

자율주택정비사업 구역에서는 건축협정을 함께할 수 있다.

따라서 옆집과 합의해 건축협정으로 맞벽건축개발을 진행할 경우 일조권사선제한에 대한 건축 규제 완화 적용을 받을 수 있다.

그러면 기존 단독 개발사업보다 50% 정도 사업성이 높아진다.


사업성을 높일 용적률 완화 혜택도 받을 수 있다.

장기임대주택을 건설하면 용적률 인센티브를 챙길 수 있어서다.

전체 연면적 20% 혹은 가구 수의 20%를 8년 장기임대주택으로 하는 경우 서울의 2종 일반주거지역에서 법적 한계 용적률이 200%이지만 용적률 인센티브를 적용해 법적 상한치인 250%까지 용적률을 적용할 수 있어 더욱 매력적인 사업이 된다.


정부의 지원을 통해 금융비용 부담을 줄일 수 있는 것도 큰 장점이다.

주택도시보증공사(HUG)로부터 총사업비의 50~70% 저금리(연 1.5%) 융자 지원을 받을 수 있다.

전체 연면적 20% 혹은 가구 수의 20%를 8년 장기임대주택으로 하는 경우 총사업비의 70%를 지원받을 수 있다.

융자기간은 최대 5년이다.

LH와 사전협의를 통해 건립되는 임대주택의 매입 확약을 통해 사업 리스크도 줄일 수 있다.


HUG의 지원 덕분에 수익률은 일반적인 유사 규모 재건축 사업 대비 2배 가까이 오르게 된다.


소형 주택 및 도시재생 전문기업인 수목건축에 따르면 낙후한 단독주택을 단독개발하면 세전 수익률은 8% 수준이지만, 단독주택 10가구 미만이 함께 자율주택정비사업을 하면 세전 수익률은 15%로 2배 가까이 뛰게 된다.

HUG의 금융 지원이 용적률 완화, 맞벽건축개발과 함께 시너지 효과를 내므로 수익률이 껑충 오르는 것이다.


이런 정부 지원에 힘입어 최근 서울과 지방에서도 연이어 자율주택 입주가 시작됐다.

자율주택정비사업 제1호 준공식이 지난 4월 30일 사업지인 서울 당산동에서 개최된 데 이어 이달 13일 자율주택정비사업 2호인 대전광역시 판암동 준공식이 개최됐다.


판암2동은 2008년에 재정비촉진지구로 지정됐으나 재정비 사업이 추진되지 못하고, 2014년 9월에 지정 해제된 지역으로 건축연도 20년 이상 주택비율이 97%에 달하는 노후화된 주거 지역이다.

해당 사업은 주민 2인이 합의체를 구성해 총 10가구의 주택을 신축하는 사업이다.

새로 지어지는 주택 중 1가구는 기존 주민이 거주하고, 나머지 9가구는 LH가 매입해 신혼부부 등을 위한 공공임대주택으로 공급할 계획이다.


앞서 서울 당산동 자율주택 1호는 노후주택 집주인 3명(총 3개 필지)이 주민합의체를 구성하고 본인 소유 토지에 자율적으로 주택을 신축하는 자율형 방식으로 추진됐다.

한국감정원 통합지원센터로부터 사업성 분석에서 사업시행인가, 이주, 입주까지 원스톱 지원과 HUG로부터 총사업비 55억원의 50% 수준인 27억1000만원을 연 1.5%의 저리 기금을 융자받아 새로운 건축물로 탈바꿈됐다.

주민합의체 구성(2018년 6월)에서 준공(2019년 4월)까지 10개월이 소요됐으며 이번에 신축된 주택 중 일부는 장기일반민간임대주택(임대기간 8년·임대료 증액 연 5% 이내)으로 공급돼 서민들의 주거복지에도 기여할 전망이다.


이 밖에도 앞으로 자율주택정비사업을 위한 당근책이 줄줄이 예정돼 있다.


기존에는 건축물이 있는 토지에서만 사업 추진이 가능해 '나대지'에서는 사업 추진이 불가했으나, 앞으로 노후주택 철거용지 등 부득이한 경우에는 전체 사업구역의 50% 미만 범위 내에서 나대지를 포함해 사업이 가능하도록 규제가 완화됐다.

또 도시재생 활성화 지역에서 자율주택정비사업을 진행하는 경우 주민합의체 구성 없이 1인 사업자 혼자서 사업을 시행할 수 있도록 할 예정이다.


또 지난 4월 국회 본회의를 통과한 '빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법' 개정안이 올해 10월 24일에 시행되게 되면 자율주택정비사업이 더욱 활성화되는 데 기여할 것으로 전망된다.


특히 개정안이 시행되면 자율주택정비는 단독주택 및 다세대주택을 개량·정비하는 사업으로 농어촌 및 준농어촌지역에서 사업 추진이 불가했으나 대상주택에 연립주택을 추가하고, 도시재생활성화지역으로 지정된 농어촌·준농어촌 지역에서도 사업 추진이 가능해진다.


[박윤예 기자]
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