단독주택 경매, 싸다고 덥석 물면 안돼 … 진입로 지분 확인해야

주거시설 경매 물건이 늘어나면서 아파트 등 공동주택을 포함해 단독주택 경매 물건도 증가하고 있다.

실제 2022년에 전국에서 진행된 단독주택 경매 건수는 7757건에 불과했지만 부동산 경기 침체에 접어든 지난해에는 2배 가까이 증가한 1만3432건을 기록했다.

또 관망세 속에서 보수적인 가격 산정이 이뤄지면서 평균 낙찰가율도 79.4%에서 64.8%로 떨어진 상황이다.

하지만 평균 경쟁률은 큰 변동 없이 일정한 수준을 유지하는 것으로 나타났다.

이는 번잡한 도심을 떠나 조용한 환경에서 살고자 하는 단독주택에 대한 수요가 꾸준하기 때문으로 볼 수 있다.

그래서 이번에는 단독주택을 경매로 낙찰받을 때 주의해야 할 점에 대해 살펴보겠다.

경기도 남양주시에 있는 단독주택이 경매로 나왔다.

감정가격은 5억5200만원이었지만 세 차례 유찰되면서 최저 가격은 2억5000만원까지 떨어진 상태다.

해당 주택은 2013년도에 건축된 비교적 신축 건물이고 현황 사진상 건물 관리 상태도 양호해 보인다.

대지는 약 100평 규모로 넉넉한 마당과 정원을 갖추고 있으며 아파트 밀집 지역과 가까운 곳에 있어 편의시설을 쉽게 이용할 수 있다.

초등학교도 가까운 거리에 있어 어린 자녀를 둔 가정에도 적합한 환경으로 보인다.

등기부등본을 살펴본 바로는 권리분석에 특별한 문제는 없는 것으로 확인됐다.

또한 소유자가 점유하고 있어 향후 명도 과정에서도 큰 어려움이 없을 것으로 예상된다.

그런데 해당 경매사건은 2회차 매각기일에 감정가 대비 99%인 약 5억2000만원에 낙찰된 적이 있었지만 최종적으로 잔금을 내지 못해 기존 낙찰자는 입찰 시 제출했던 보증금 약 3600만원을 돌려받지 못했다.

해당 사례에서 잔금을 납부하지 못한 근본적인 원인은 도로 지분 문제로 추정된다.

주변은 유사한 규모의 단독주택이 모여 있는데 이 경우 각 단독주택 소유자는 통행을 위해 진입로(도로)에 대한 지분을 공동으로 소유하는 것이 통상적이다.

그런데 경매로 나온 해당 단독주택은 진입로 지분이 매각에 포함되지 않았고 이에 따라 낙찰자는 도로를 사용할 권리를 확보하지 못해 여러 문제가 발생할 것으로 추정된다.

먼저 진입로 사용에 대한 법적 문제가 발생할 가능성이 크다.

단독주택은 일반적으로 차량 출입과 보행을 위한 진입로가 필요한데 진입로 지분을 취득하지 못할 경우에는 진입로 공유자들이 해당 도로 사용을 제한하거나 사용료를 청구할 수 있을 것이다.

특히 해당 단독주택을 매도하려 할 경우 진입로 이용 문제로 매매계약이 원활하지 않을 수 있다.

둘째, 대출에 제한이 있을 수 있다.

일반적으로 도로가 없는 부동산은 가치가 낮게 평가된다.

따라서 대출 이용 시 금융기관에서 담보가치를 낮게 평가하기 때문에 한도가 줄어들거나 대출 승인이 어려워질 수도 있으므로 각별한 주의가 필요하다.

결과적으로 진입로 지분이 포함되지 않은 단독주택을 낙찰받고자 할 경우에는 단순히 주택 가격의 비교만으로 접근해서는 안 된다.

사전에 진입로 사용에 문제가 없는지 철저히 검토해야 하며 만약 진입로 지분이 매각에 포함되지 않았다면 향후 발생할 수 있는 도로 사용 문제, 금융거래의 어려움 등을 충분히 고려해야 한다.

필요한 경우 도로 지분을 매입하거나 사용권을 확보하는 데 소요되는 추가 비용까지 고려해야 한다.

이러한 문제의 해결책이 마련되지 않는다면 입찰을 재검토하는 것이 바람직하다.

[이주현 지지옥션 전문위원]