작년 서울 주택인허가 목표치 32% 그쳐

국토硏 ‘주택공급 상황’ 분석
착공물량 연평균 대비 47%

주택공급 상황 분석 <국토연구원>

지난해 서울 주택 인허가 실적이 목표치의 32%에 그쳤던 것으로 나타났다.

부동산금융(프로젝트파이낸싱·PF) 금리 상승과 공사비 인상으로 주택 업 수익성이 크게 악화하며 주택사업이 곳곳에서 중단되거나 지연되고 있기 때문이다.

부동산투자회사(리츠·REITs)를 활용해 사업 재구조화를 진행하고 공공지원 민간임대를 활성화하는 등 향후 공급 부족에 따른 주택시장 불안에 대비해야 한다는 지적이 나온다.

23일 국토연구원은 이러한 내용을 담은 ‘주택공급 상황 분석과 안정적 주택공급 전략’ 보고서를 발간했다.

연구원에 따르면 지난해 서울 주택공급 인허가 목표 물량은 8만가구였지만 실제 인허가 물량은 2만6000가구로 계획 대비 32%에 불과했던 것으로 조사됐다.

수도권으로 범위를 넓히면 계획(26만 가구) 대비 실제 인허가(18만 가구) 물량은 69.4%였다.

2005~2022년 18년간 연평균과 비교하면 전국적으로 착공 실적이 매우 저조한 것으로 나타났다.

지난해 착공 물량은 44만2000가구로 연평균 대비 47.3%였다.

2~3년 뒤 신규 주택 입주 물량 감소로 전월세 시장과 매매 시장 모두 변동성이 높아질 수 있는 것이다.

연구진은 주택공급 실적이 이처럼 부진한 이유로 금리 인상과 건설공사비 증가, 주택시장 경기 위축 등을 꼽았다.

우선 지난해 기준 주택 사업자가 토지 매입 등을 위해 일으키는 브릿지론 평균 대출금리가 10%를 기록하는 등 금융 여건이 좋지 않다는 분석이다.

이와 함께 주택 건설을 위한 주요 원자재인 철근이 2021년 62.9%, 시멘트와 레미콘이 2022년 각각 20% 이상 가격이 오르는 등 비용 부담이 커지는 모양새다.

하지만 오히려 고금리로 인해 주택시장 수요가 감소하며 사업성 악화로 금융기관들은 PF 대출을 보수적으로 관리하고 있다.

부동산 개발 측면에서는 주택 사업을 위해 자금을 조달할 수 있는 방안이 제한적이어서 사업을 적극적으로 진행하기 어려운 형편이다.

이와 함께 설계도서 미비 등 도급 계약상 불확실성으로 인해 사업이 지연되는 경우 있다.

정비사업장에서는 조합과 시공사 간 공사비 증액 갈등으로 인해 공사가 지연되는 일이 빈번하게 발생하고 있다.

이에 연구진은 주택공급을 촉진하기 위한 장단기 개선 방안을 제시했다.

우선 정비사업장의 공사비 갈등을 해소하기 위해 공공에서 조정 전문가를 파견하거나 공사비 검증 역할을 강화할 것을 주문했다.

도급계약 불확실성을 줄이기 위한 공공의 적극적 역할 수행도 강조했다.

공공이 조합이 설계비용을 지원하고, 구체적 과업 내용이 계약서에 명시되도록 지원을 강화해야 한다는 것이다.

한국토지주택공사(LH)에서 사용하는 과업내용서, 제안서 평가 기준, 공사계약 조건 등을 준용해 공사비 증액 과정의 갈등을 완화하는 방안도 제시했다.

또 사업성이 떨어지는 사업장의 경우 리츠를 활용해 사업 재구조화를 추진하는 한편 주택도시기금을 통해 공공지원 민간임대를 활성화하는 방안도 내놨다.