요양원 인수는 '운영 시스템'까지 사는것 … 더 꼼꼼한 체크 필요

초고령사회로의 본격 진입으로 한국은 노인 인구 증가 속도가 더 빨라지고 노인 인구가 정치·경제·사회 정책 등을 결정하는 데 있어 중요한 요인이 되는 명실상부한 '늙은 나라'가 됐다.

이러한 노인 인구 증가로 요양시설에 관한 관심이 집중되고 수요가 가파르게 증가하면서 개인부터 대기업까지 다양한 분야에서 요양 사업으로의 진출이 활발하게 논의되고 있다.

특히 장기요양보험제도를 통해 경기 상황과 무관하게 꾸준한 현금 흐름을 기대할 수 있다는 점이 알려지면서 요양시설은 '노인 돌봄'과 '수익 사업'을 결합한 유망 사업 모델로 자리매김하고 있다.

하지만 최근 건축 자재비와 토지비가 잇달아 상승하면서 신규 시설을 건축하는 데 드는 시간과 비용 부담이 많이 늘어나 기대수익이 현저히 떨어지면서 신규로 요양시설을 설립하는 데 어려움이 커지고 있다.

이러한 시장 상황을 반영해 이미 운영 중인 시설을 '포괄 양도양수'를 통한 매매·승계 방식으로 인수해 기존 입소율과 매출 흐름을 곧장 이어받는 요양시설 중개가 한층 현실적인 대안으로 떠오르고 있다.

투자 부담을 대폭 줄임과 동시에 운영 안정성까지 확보하기가 훨씬 수월해지기 때문인데, 그 결과 요양시설 중개 시장이 급속히 성장하고 있다.

요양시설 중개는 단순한 부동산 매매가 아니라 직원·어르신·운영 데이터 등 유무형의 자산 전반을 운영권까지 포괄해 인수한다는 점이 핵심이다.

매수자는 별도의 준비 기간 없이 즉시 시설을 운영할 수 있다는 장점이 있지만 대신, 규정된 시설 설비와 구조 내역 등을 잘 갖추고 있는지를 꼼꼼하게 점검해야 하며 공단 청구 내역, 회계 및 각종 행정 업무가 얼마나 투명하고 체계적으로 이뤄져 왔는지를 자세히 확인해야 한다.

만약 시설상의 관리 부실이나 규정 미충족이 발견되면 추후 지방자치단체의 인허가 심사 시 요건 미비 등으로 문제가 될 수 있으며 또는 달라진 법 개정에 맞춰 수선 등의 추가 공사로 인해 비용 부담 문제가 발생할 수 있다.

또한 운영상의 행정 업무가 제대로 이뤄지지 않았다면 양도하는 업체의 폐업 절차가 복잡해지거나 시설 인수 후 업무 인계가 원활하지 않는 등의 어려움을 겪을 수 있다.

결국 '운영 시스템까지 함께 산다'는 사실을 잊지 말고 눈에 보이는 부분뿐만 아니라 눈에 보이지 않는 부분까지 시설 전반을 꼼꼼하게 점검하는 과정이 꼭 필요하다.

인수한 요양시설을 그대로 운영하는 것도 방법이지만 프리미엄 리모델링을 통해 시설 가치를 높이는 전략도 적극 검토해볼 만하다.

예컨대 4인실 위주의 시설을 1~2인실 위주로 재배치해 개인 프라이버시를 높이고, 거실을 갖춘 '내 집 같은' 유니트 케어 방식을 도입하면 어르신 만족도를 높임과 동시에 상급 침실료와 가산금 같은 추가 매출을 기대할 수 있다.

돌봄 서비스의 고급화·개인화 흐름에 맞춰 정부 차원에서도 다양한 지원책을 확대하고 있어 수익 구조가 한층 탄탄해질 가능성도 크다.

다만 이러한 리모델링 방안이 성공하려면 시설이 위치하는 지역의 수요와 타깃 고객층의 특성, 매수인의 운영 콘셉트 등을 고려해 투자 대비 수익 등을 철저히 분석하는 등의 꼼꼼한 사업 분석이 전제돼야 할 것이다.

일반 부동산 매매에서도 현장 방문·실사는 필수지만 요양시설은 운영권까지 포괄한다는 특수성이 있어 한층 섬세한 접근이 필요하다.

직원 고용 안정과 어르신 돌봄 환경까지 함께 승계되므로, '매매 실사'라는 사실이 알려질 경우 직원·어르신이 동요할 수 있어 사전에 적절한 안내와 배려가 중요하다.

요양시설 중개에서 거론되는 권리금(영업권)은 흔히 말하는 '어르신 몇 분당 얼마' 식의 단순 계산과는 다르다.

시설 운영에 투입된 설비 비용, 마케팅·브랜딩 노력, 이미 확보된 입소율과 평판 등 유무형 자산의 총체적 가치를 금액으로 평가하는 개념이기 때문이다.

노인 돌봄이 사회복지적 성격을 띠더라도 지속적 운영을 위해서는 재무적 안정이 필수적이기 때문에 권리금은 이 과정에서 기존 운영자가 쌓아온 노력과 인프라스트럭처를 정당하게 반영하는 장치라고 할 수 있다.

그렇기 때문에 단순히 '인원수×얼마'로 산정하기보다 시설의 실제 수익성, 투자 대비 성과, 미래 확장 가능성 등을 폭넓게 검토해야 한다.

이렇게 적정 권리금을 설정하면 매수인은 운영 안정성을 빠르게 확보할 수 있고, 매도인은 그간의 노력에 대한 정당한 보상을 받을 수 있다.

결국 권리금은 요양 사업의 공익적 성격과 재무적 안정을 동시에 보여주는 핵심 지표다.

이처럼 요양시설 중개는 단순 부동산 거래가 아니라 운영 전반·현장 실사·권리금 이해·리모델링 전략 등 여러 영역이 복합적으로 얽혀 있다.

이러한 차이점을 인지하지 못하고 섣불리 요양시설을 매수할 경우에는 생각지도 못한 비용과 문제점이 발생할 수 있다.

또한 일반 상업시설과는 달리 운영에서도 전문성이 있어야 하는 만큼 계획단계부터 충분한 준비가 뒷받침돼야 한다.

따라서 요양 사업의 특수성을 충분히 이해하고 꼼꼼한 시장 분석 등을 통해 제대로 준비가 된 후 요양 사업을 시작할 것을 적극 권장한다.

이를 위해서 신뢰할 수 있는 요양시설 전문가와의 협업 또는 실제 사례 등을 활용한 실무교육 등을 적극 활용하고 자신만의 운영 철학 및 콘셉트를 확립한 후 원하는 조건에 맞는 요양시설 인수에 나선다면 분명 성공적인 창업에 도달할 수 있을 것이다.

[위석호 펴나니 대표]