“말썽많은 조합 대신 차라리”…목동·광명도 이 방식으로 재건축 한다는데

조합 대신 의견 조정 쉬운 ‘신탁’
여의도 16개 단지 중 7곳 채택
수도권 대단지 곳곳으로 확산

공사비 협상능력 좋다는 기대에
자금조달 쉽고 안정성도 높아
수수료 갈등 위험 등은 문제

최근 신탁방식 재건축이 활발하게 추진 중인 광명시 하안동 주공아파트 전경 [매경DB]

최근 서울·수도권에서 신탁 방식으로 재건축을 진행하려는 움직임이 활발하다.

재건축을 추진 중인 16개 단지 중 7개 단지가 신탁방식을 선택한 여의도에 이어 목동과 광명 등에서도 재건축 사업을 신탁사에 맡기려는 곳이 부쩍 늘었다.

신탁 재건축이 곳곳에서 활성화 되는 이유는 공사비 급증 등 급변하는 건설 환경이 작용하고 있는 것으로 보인다.

특히 공사비 협상을 조합보다 훨씬 전문적으로 할 수 있다는 기대감이 큰 것으로 해석된다.

13일 정비업계에 따르면 최근 목동신시가지 1단지와 2단지에서 예비 신탁사 선정이 이어지고 있다.

목동2단지 재건축추진준비위원회(이하 재준위)는 하나자산신탁과 업무협약을 체결했다.

현재 37개동 1640가구로 구성된 목동2단지는 앞으로 최고 49층 3381가구로 재건축될 예정이다.

목동1단지는 예비 신탁사 선정절차를 밟고 있다.

재준위는 수행전략 등 입찰제안 발표를 청취한 후 신탁사를 선정할 예정이다.

목동1단지는 현재 총 34개동 1882가구로 구성돼 있다.

이로써 목동신시가지 14개 단지(1∼14단지) 중 신탁방식을 선택한 곳은 무려 8개에 달하게 됐다.

신탁사 선정이 진행 중인 1단지 이외에 예비 신탁사 선정이 끝난 곳은 2단지와 5단지(이상 하나자산신탁), 9·11단지(한국자산신탁) 10단지(한국토지신탁) 13단지(대신자산신탁) 14단지(KB부동산신탁) 등이다.

수도권 주요 신탁 재건축 추진단지

목동 외에 광명과 상계동에서도 신탁방식 재건축을 추진하는 단지들이 상당수 나타나는 모습이다.

광명에서는 철산KBS우성아파트(교보자산신탁), 하안주공3·4단지(대한토지신탁), 하안주공10·11단지(한국자산신탁) 등이 잇따라 신탁사와 재건축 업무협약을 체결했다.

이밖에 도봉구 방학동, 노원구 상계동 등에서도 신탁방식 재건축을 선택하는 단지들이 늘어나고 있다.

민간이 추진하는 재건축 사업은 크게 조합 방식과 신탁 방식으로 나뉜다.

조합 방식은 대부분 재건축 단지가 추진하는 방식이다.

주택 소유주로 구성된 조합이 임원진을 만들고 시공사와 계약한다.

조합이 각종 인허가, 분양 등 모든 절차도 맡아 진행한다.

조합 방식 재건축은 주민 스스로 의사 결정을 내릴 수 있다는 게 장점이다.

다만 조합원 사이 복잡하게 얽힌 이해관계를 조율하기 어렵다는 한계가 있다.

각종 비리로 조합 집행부가 교체되면서 사업이 기약 없이 지연되는 경우도 많이 일어난다.

.
이같은 문제를 해결하기 위해 등장한 재건축 사업 형태가 바로 신탁 방식이다.

2016년 도입된 신탁 방식은 조합이 일부 수수료를 지불하고 사업 진행 전반에 걸쳐 전문 신탁사가 관리하는 형태다.

신탁 방식 재건축의 장점은 조합 방식의 단점을 상당히 보완했다는 부분이다.

조합 방식보다 상대적으로 투명하게 사업을 진행할 수 있고, 신탁사가 자체 신용도를 바탕으로 자금을 조달하기 때문에 훨씬 안정적이다.

최근 문제가 되는 공사비 협상도 건설사와 지속 관계를 맺어온 신탁사들이 조합보다 더 유리하다는 분석이 많다.

건설사 입장에도 신탁 재건축은 공사비를 기성으로 지급받는 경우가 많아 이윤을 스스로 낮춰야 할 때도 조합방식보다 무리가 덜하다는 귀띔이다.

고준석 제이투자자문대표는 “조합 방식과 비교해 신탁 방식이 가진 장점 때문에 최근 시장에서 관심이 많다”고 분석했다.

다만, 신탁 방식 재건축은 아직은 초기 단계다.

공사를 완성시킨 사업장이 경기 안양시 평촌 대성유니드, 서울 강서구 신마곡 벽산블루밍 등을 제외하면 거의 없다.

특히 분양 매출의 일부를 수수료 명목으로 신탁사에 지불하는 부분은 최대 부담이다.

아파트 단지 토지 3분의 1 이상을 신탁등기해야 하는 점도 있다.

가구당 수천만원이 넘는 수수료와 등기부등본 상 명의가 신탁사로 넘어가는 데 주민들의 반발이 자주 생긴다.

실제로 신탁 수수료 규정이 제대로 확립되지 못한 점과 계약 체결·해지 조건을 둘러싼 갈등이 많다는 사실은 아직 문제점으로 꼽힌다.

한편 국토교통부 등은 11일부터 6개월간 범부처 건설분야 불법·불공정행위 합동점검반을 운영한다.

점검반은 건설 자재시장의 불공정한 거래관행을 개선해 건전한 거래질서를 확립하고, 건설현장 전반의 불법‧부당행위 등을 근절해 불필요한 비용 발생을 차단하려는 취지에서 도입됐다.