[단독] 대출규제후 4건으로 ‘뚝’…분양권 거래도 찬바람

대출전 건수 대비 83% 감소
전매 시 잔금대출 한도 6억 제한에
지난해 손피거래 해석 바뀌며
매수자 대신 내야 할 양도세 크게 늘어
계약금만 내는 ‘묻지마 청약’ 분위기 바뀔듯

6·27 대출 규제 전 분양권이 활발하게 거래된 이문아이파크자이 전경. [이승환 기자]

6·27 대출 규제 여파가 분양권 시장에도 덮쳤다.

지난달 27일 이전 입주자모집공고 단지의 경우 주택담보대출 6억원 상한 규제 예외 대상이지만, 분양권 전매 시 매수자도 규제 대상에 포함되기 때문이다.

분양권은 이미 높은 양도세와 손피거래 해석 변화로 시장이 움츠러드는 분위기였다.

여기에 대출 규제라는 또 다른 변수까지 등장하며 시장이 냉각기에 접어들 것이라는 예상이 많다.

9일 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 지난 27일 대출 규제가 발표된 이후 이날까지(6월 27일~7월 9일) 신고된 분양권 거래는 4건에 불과하다.

대출 규제 직전 같은 기간(6월 14일~6월 26일) 거래 건수(23건)와 비교하면 크게 줄어든 모양새다.

신고 기한이 아직 1달 가량 더 남아 거래는 더 늘어날 수 있지만 ‘얼죽신(얼어 죽어도 신축)’ 열풍으로 수요가 높았던 분양권 시장에 대출 규제 이후 변화가 감지된다.

금융위원회에 따르면 주택구입 목적 주택담보대출 6억원 한도 제한 규제는 지난달 27일까지 입주자모집공고가 난 단지 청약 당첨자의 경우 대상에서 제외된다.

하지만 금융당국은 기 공고된 사업장이어도 규제 시행 이후 전매된 경우엔 규제 대상에 포함되도록 방침을 세웠다.

즉 27일 이후 분양권 전매 시 잔금 대출을 위한 주담대 한도가 6억원으로 제한되는 것이다.

여기에 추가로 이미 분양한 단지여도 지난달 27일까지 전세 계약이 체결되지 않은 경우 세입자에게 소유권 이전 조건부 전세대출이 금지된다.

즉 세입자 보증금으로 잔금을 치르려던 분양 계약자나 조합원의 계획에 큰 차질이 빚어지게 된 셈이다.

분양권 전매를 고려하던 매수 희망자 입장에서는 잔금 대출 한도도 6억원으로 제한되고, 세입자 보증금으로 잔금을 치르기도 어려워져 매수 의사가 크게 꺾일 수밖에 없다.

이미 분양권 시장은 지난해 11월 기획재정부가 ‘손피거래’ 해석 방식을 변경하며 한 차례 타격을 입은 바 있다.

손피거래란 ‘매도인 손에 남는 프리미엄’의 약칭으로, 매도인이 내야 할 양도세를 매수인이 대신 부담하는 조건의 거래를 뜻한다.

현행 세법상 분양권은 1년 미만 보유 시 77%(지방세 포함), 1년 이상 보유 시 66% 양도세가 부과된다.

만약 12억원에 취득한 분양권 가격이 17억원으로 올랐다면 5억원 차익에 대해 66% 세율이 붙어 기본 공제를 제외하더라도 3억2800만원을 양도세로 내야 한다.

매도자의 큰 부담을 줄이기 위해 매수인이 양도세까지 부담하는 ‘손피거래’가 등장하게 된 것이다.

기획재정부는 작년 11월 전까지는 매수자가 부담하는 양도세를 최초 1회만 양도가액에 합산하는 것을 허용했다.

즉 앞선 사례에서 매도인의 차익에 매수자가 최초 1회 부담하는 양도세(3억2800만원)를 더해 양도세액을 계산한 것이다.

이 경우 매수인이 부담해야 할 총 양도세액은 5억4500만원이다.

하지만 작년 11월 이후 기획재정부는 해석을 바꿔 매수자가 부담하는 양도소득세 전부를 양도가액에 합산하도록 했다.

즉, 기존 5억원 양도차익에 1차분 계산을 통해 나온 5억4500만원을 더해 2차분 양도세액을 계산하고, 이런 과정을 반복해 최종 수렴되는 금액으로 양도세액을 계산한다.

이렇게 되면 최종 양도세액은 9억6600만원이 된다.

기존 해석에 따른 매수자 부담(5억4500만원)대비 2배 가까이 부담액이 늘어나게 된다.

즉 매수자 입장에서 분양권의 매력이 크게 떨어진 셈이다.

이 같은 분양권 시장의 변화는 향후 청약 시장에도 영향을 미칠 것으로 예상된다.

지금까지는 계약금만 마련할 수 있으면 일단 청약에 당첨된 뒤 분양권을 매도해 차익을 내거나, 또는 전셋값이 올라 보증금으로 잔금을 마련하는 등 청약 당첨자가 구현할 수 있는 여러 ‘전략’이 있었다.

하지만 이런 전략이 각종 규제로 모두 막히며 자금이 부족한 매수자는 청약 시장에 더 신중하게 접근할 수밖에 없을 것으로 보인다.

박지민 월용청약연구소 대표는 “청약에 당첨돼도 잔금 마련이 쉽지 않은 환경이기 때문에 분양가가 시세와 비슷한 수준으로 나오는 단지들의 청약 경쟁률이 상당히 낮아질 것으로 보인다”고 전망했다.