단독주택 사서 상가로 바꿀땐 세금 말고도 챙겨야할게 많죠

최근 단독주택 거래에 실질적인 영향을 미칠 수 있는 양도소득세 과세 기준이 변경됐다.

정부는 지난 2월 28일 시행된 소득세법 시행령 개정을 통해 양도세 비과세와 장기보유 특별공제 적용 여부 판단 시점을 다시 매매계약일 기준으로 명확히 규정했다.

이에 따라 매도자가 계약 당시 주택 상태였다면 잔금일 전에 상가 등으로 용도 변경이 이뤄지더라도 1가구 1주택 비과세 혜택을 유지할 수 있게 됐다.

앞서 2022년 10월 기획재정부의 해석 변경 이후부터는 실무상 잔금일 기준으로 비과세 여부가 판단돼 왔다.

이에 따라 계약 후 잔금 지급 전에 상가로 용도 변경이 이뤄지면 주택 양도소득세 비과세 혜택과 장기보유 특별공제를 받을 수 없어 매도자들이 많은 불편을 겪었다.

실제로 서울 지역 단독주택 거래량은 5년 전에 비해 3분의 1 수준으로 감소하는 등 시장 위축이 뚜렷해졌다.

이번 시행령 개정은 단독주택 매도자와 매수자 모두에게 긍정적인 신호다.

매도자는 양도세 비과세 혜택을 다시 받을 수 있고 매수자는 취득세 절세를 위해 상가 등으로 변경해 취득할 기회가 확대됐기 때문이다.

취득세는 여전히 잔금일 기준으로 판단되기 때문에 매수자가 잔금 전 상가로 용도 변경을 완료하면 일반 세율(4%)로 취득세 부담이 줄어든다.

또 상가로 용도 변경이 완료되면 금융기관의 담보대출 심사에서도 유리한 조건을 받을 수 있어 자금 조달 측면에서도 이점이 생긴다.

이때 실제 거래 과정에서 반드시 확인하고 대비해야 할 실무적 유의 사항들이 있다.

첫째, 용도 변경에 필요한 건축법상 절차와 기간을 충분히 고려해야 한다.

단순 용도 변경 신고는 비교적 빠르게 처리되지만 구조 보강이 필요한 경우에는 공사 완료 후 사용 승인이나 사용 검사 절차를 거쳐야 하며 건축물대장과 등기사항증명서 변경까지 모두 마쳐야 한다.

이러한 절차는 최소 수 주에서 두 달가량 소요될 수 있으며 모든 과정이 완료돼야 금융기관 대출 심사나 감정평가 시 변경된 용도를 제대로 반영할 수 있다.

따라서 잔금일을 설정할 때 충분한 여유를 두는 것이 필수적이다.

둘째, 용도 변경 시 시설요건의 충족 가능성을 사전에 철저히 확인해야 한다.

용도 변경은 단지 서류상 절차가 아니라 소방시설, 위생 설비, 주차장 확보 등 법적 요건을 실제로 충족해야 하는 문제다.

음식점 등 특정 업종은 방화구획이나 배기 설비 같은 추가적인 구조 보강이 요구돼 예상보다 비용이 더 많이 발생할 수 있다.

실제로 서울 마포구에서 주택을 상가로 변경하려던 A씨는 주차장 면적 확보 문제로 계약을 포기하기도 했다.

따라서 전문가와 함께 사전에 철저한 검토가 필수적이다.

셋째, 계약서 작성 시 특약사항을 명확히 포함해야 한다.

예를 들어 "본 계약은 계약 당시 주택 상태이며 매수인의 요청으로 잔금일 이전에 상가로 용도 변경될 수 있다는 점을 양 당사자가 명확히 인지하고 있다"고 명시해 매도자가 양도소득세 산정 시 불이익을 받지 않도록 보호할 수 있어야 한다.

다만 주택이 철거(멸실)되는 경우에는 여전히 잔금일을 기준으로 판단하기 때문에 이 점은 유의해야 한다.

이처럼 용도 변경을 통해 거래 구조를 설계할 때는 단순히 세금이나 절차뿐 아니라 감정평가와 자금조달까지 고려한 종합 전략이 필요하다.

실제로 용도 변경 완료 후 상업용으로 감정평가가 이뤄지면 수익성이 반영돼 담보가치가 높아지고 대출 여건도 개선될 수 있다.

이러한 점까지 포함해 거래를 설계한다면 절세 이상의 실질적 이익을 얻을 수 있을 것이다.

[여승현 신한은행 부동산투자자문센터 팀장]