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'뚜껑매물 주의보'...재개발 투자땐 반드시 무허가주택 확인원 받아봐야
기사입력 2021-07-24 12:36
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최근 치솟는 부동산 가격에 정부가 재개발 규제 완화에 나서면서 ‘뚜껑 매물(무허가 주택)’을 찾는 ‘딱지 투자’가 늘고 있다.


재개발 투자자들이 흔히 얘기하는 ‘뚜껑’은 과거 피난민 등이 대지 소유권 없이 국공유지나 사유지를 점거해 지은 무허가주택을 말한다.

재개발은 재건축과 달리 토지나 건물만 소유해도 일정 기준을 충족하면 입주권(딱지)을 받을 수 있다.

소위 ‘뚜껑’만 갖고 있어도 입주권이 나오는 것이다.

이에 상대적으로 저렴한 뚜껑 매물을 찾는 투자자가 많아졌지만, 까다로운 조건과 복잡한 권리관계 탓에 무턱대고 매수에 나섰다가는 투자금만 날릴 수 있어 주의가 요구된다.


가장 먼저 확인해야 하는 것은 ‘무허가건물 확인원’이다.

무허가건물이라고 모두 입주권이 나오는 것은 아니다.

재개발 시 입주권을 받기 위해서는 구청이 발급하는 무허가건물 확인원이 있어야 한다.

무허가건물 확인원이 없다면 항공 촬영 사진 등 증거물을 통해 무허가건물 확인원을 만든 후 매매 계약을 체결해야 한다.

특히 재개발 구역 내 무허가건물의 경우 사전에 구청으로부터 명의 변경이 가능한지 확인해야 하며, 잔금을 치른 후에는 무허가건물 확인원 명의를 변경해야 한다.


무허가건물 인정 기준이 시·도마다 제각각 다르다는 점도 유의해야 한다.

기준년도 이후에 지어진 무허가건물이라면 입주권이 나오지 않는다.

서울·경기·인천 무허가건축물 인정기준일은 1989년 1월 24일 이전이다.

또한 무허가건물이 영업용이 아닌 주거용으로 사용하고 있어야만 ‘주택’ 입주권을 받을 수 있다.

만약 1989년 1월 24일 이전 지어진 건축물에서 영업을 하고 있고 이를 통해 ‘상가’ 입주권을 얻으려 한다면 해당 영업시설이 사업자등록이 돼 있는지 반드시 확인해야 한다.


무허가건물이 즐비한 곳은 다른 구역보다 재개발 가능성이 높기는 하지만 무허가건물에 투자하기 전 해당 물건이 재개발 기본계획에 포함돼 있는지 여부를 꼼꼼히 살펴봐야 한다.

투자 목적이 입주권인 만큼 기본계획 구역에서 벗어나 있거나 구역 지정이 취소된다면 낭패를 볼 수 있다.

또 무허가건물의 경우 확인원상 면적과 실측 면적에 차이가 나는 경우가 많아 매매 전 실측을 해보는 것이 안전하다.


뚜껑 매물은 불법으로 국공유지를 점거하고 있기 때문에 점유사용료, 즉 변상금을 지불해야 한다는 점도 모르고 지나치지 쉽다.

처음 무허가건물을 지었을 때부터 점용료를 전혀 내지 않았다면 변상금이 투자 수익을 다 까먹는 불상사가 생길 수 있다.

따라서 명의 이전 시 이전 점용료 부분을 해결하고 계약을 해야 한다.

기존 소유주가 사용료를 내고 점유했다면 납부 영수증을 챙겨야 한다.

점유사용료 체납 여부는 관할구청에서 확인할 수 있다.


류지민 기자


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