새 정부 초기부터 서울 집값 불장 … 1호 부동산대책 뭘지 촉각

서울 강남·송파구 일대 아파트단지 전경. 매경 DB

이재명 더불어민주당 후보가 대통령으로 당선되며 새 정부의 부동산 정책 방향과 부동산 시장에 미칠 영향에 관심이 모아지고 있다.

보통 새 정부의 정책 방향은 후보자 시절 공약을 바탕으로 예상할 수 있지만 이번 대선은 준비 기간 없이 급히 치러져 공약에 많은 내용을 담지 못한 것으로 보인다.

공약만으로 정책 방향을 예측하기에는 한계가 있지만 어떤 정권이든 주택 가격이 '급등'하거나 '급락'하는 상황에서는 시장에 적극 개입해왔던 과거 경험을 비춰봤을 때 그간 서울 상급지로 한정돼 있던 가격 상승세가 점차 외곽 지역으로 번져가고 있는 상황은 예의 주시할 필요가 있다.

서울 주간 아파트 매매가격지수 변동률은 5월 첫째주 0.08%에서 둘째주 0.1%, 셋째주 0.13%, 넷째주 0.16%를 지나 6월 첫째주와 둘째주에 각각 0.19%와 0.26%를 기록하며 상승세다.

현재 시점에서 주택 구매를 계획하고 있다면 무엇을 고려해야 할까. 정권이 바뀌고 정책이 바뀌더라도 변하기 어려운 요인과 정책 변경으로 변화가 예상되는 요인으로 구분해볼 수 있겠다.

우선 공급 부족에 의한 가격 상승 압력은 전망이 아닌 기정사실이라고 봐야 할 것이다.

공급에는 기본적으로 3년 이상의 시간이 필요해 공급 촉진 정책을 시급히 추진한다 해도 당장의 부족 문제를 해결하긴 어렵다.

특히 전국의 수요가 쏠리고 있는 서울은 용지가 부족하고 외곽 지역은 사업성이 확보되지 않는 문제는 해결하기 쉽지 않을 것으로 보인다.

둘째, 서울 상급지 가격만 급격히 상승하는 가운데 금리는 인하되는 반면 대출 규제(DSR 3단계 등)는 지속될 것이라는 것도 당분간은 바뀌기 어려운 투자 환경으로 판단된다.

상급지와 중·하급지 간 가격 격차가 극대화된 상황에서 대출이 어려워진 시장 참여자들은 임차시장에서 대기하거나 주택 가격을 부담할 수 있는 지역으로 이동하는 선택을 할 수 있다.

하지만 앞서 언급한 공급 부족 문제는 가장 먼저 전세 가격에 영향을 미칠 것이므로 임차시장에서 대기하는 선택 역시 주거 안정을 보장하기 어려울 것으로 예상된다.

이런 요인들로 인해 2022년 급락 이후 전고점을 회복하지 못하고 있는 지역들로 주택 구매자 관심이 돌아가 서울·수도권 전반으로 가격 상승세가 번질 가능성이 크며 이미 그런 현상이 시작된 것으로 보인다.

변화를 예측해볼 수 있는 정책적 변수로는 고가주택에 대한 소극적인 증세가 있다.

"세금으로 집값 잡지 않겠다" "주택을 투자자산으로 인정하겠다" 등 대선 기간 이재명 대통령의 발언을 감안했을 때 과거와 같은 징벌적 중과세는 부활하지 않을 것이다.

하지만 양극화 완화와 공공주택 공급을 위한 세수 확보 등 이유로 고가주택에 대한 비과세 및 감면 범위(장기보유특별공제, 종합부동산세 공정시장가액 등)가 축소될 가능성이 크다.

중과를 하지 않더라도 결국은 고가주택 보유자의 납부액은 늘어날 수 있어 이 부분까지 감안해 투자를 결정할 필요가 있다.

결국 정권이 바뀐다고 하더라도 가격 흐름이나 경기 여건, 금리, 수급 상황 등의 시장 요인이 정책 방향을 결정하기 때문에 자금 여력과 대출 조건, 주택 매수 목적, 선호 지역 매물 현황, 그리고 대기 비용 등을 충분히 고려해 적합한 전략을 세우는 것이 중요하다.

마지막으로 덧붙이자면 모두가 갖고 싶어 한다는 서울 강남3구 내 주요 단지의 주택 가격 수준은 다소 불안한 측면이 있다.

물론 가격은 시장이 결정하는 것이고 해당 지역은 향후에도 안정적인 투자처로 자리매김할 것이다.

하지만 현재는 토지거래허가제로 매물이 귀해져 매도자가 호가를 높이고 매수자는 추격 매수하며 신고가 행진이 이어지고 있다.

전세가율 40% 미만으로 실수요가 뒷받침되지 않는 상황에서의 추격 매수는 작은 충격에도 쉽게 흔들릴 수 있다는 점을 고려할 필요가 있겠다.

권영선 신한은행

[부동산투자자문센터 부동산팀장]