독립된 내집 살면서 거실·주방 공유…대세는 '따로 또같이'

서울 마포구 '맹그로브 신촌' 외관. MGRV

코리빙하우스(co-living house)는 1인 가구들이 주로 거주하는 공유 주거시설이다.

주거시설이라는 의미는 정식 주택이 아니라는 뜻이다.

이미 주택을 소유하고 있는 사람이 이 사업을 해도 주택 숫자가 증가하지 않는다.

단독주택이나 공동주택만으로는 1인 가구들의 주거 문제를 해결할 수 없다는 취지에서 국토교통부는 준주택으로 분류되는 코리빙하우스를 도입했다.

대도시에는 젊은 인구들이 모여들기 때문에 소형 주거 공간이 필요하지만 현실은 녹록지 않다.

오피스텔이나 원룸은 보증금과 월세가 만만치 않고, 전세 사기 사태의 여파로 전세 또한 피하는 추세다.

SK디앤디가 운영하는 '에피소드 강남262'의 업무 공간. SK디앤디

행정안전부 통계 자료에 의하면 지난해 8월 기준 1인 가구는 1009만명이고 전체 가구 수 대비 41.8%에 육박한다.

물론 이 중에는 노인 1인 가구도 포함돼 있지만 대부분이 청년층 1인 가구라고 볼 수 있다.

청년층 주거의 또 다른 특징은 '따로 또 같이' 문화이다.

여러 명이 한 집에 거주하면서 거실과 화장실, 주방과 세탁실 등을 공유한다.

일부 공간을 공유함으로써 월세 부담을 낮출 수 있고 전기·수도·가스와 같은 공과금도 줄일 수 있다.

서울 마포구에 들어선 코리빙하우스 '맹그로브 신촌'의 내부. MGRV

또 한 곳에 오랫동안 살지 않기에 가구나 집기가 100% 갖춰져 이삿짐이 적고 쉽게 이사할 수 있는 공유 형태의 주거구조를 선호한다.

이러한 이유로 도시지역에서 코리빙하우스의 수요는 꾸준히 발생한다.

청년층 1인 가구는 절반 이상인 약 50%가 수도권에 집중돼 있다.

서울·인천·경기 지역은 생활 기반 시설의 일자리 접근성이 뛰어나기 때문에 1인 가구들이 선호한다.

특히 노원구·마포구·성동구·광진구·강남구·관악구에 많이 거주하는 것으로 나타난다.

관악구에선 서울대를 중심으로 신림동에 많이 거주하고 마포구는 젊은 층이 선호하는 카페와 문화공간이 많기 때문에 청년층 1인 가구 거주율이 높게 나타난다.

또 청년층 1인 가구들은 직장과 회사가 가까운 중심업무지역이나 그 인근 지역을 선호한다.

여의도에 인접한 마포와 공덕지역 오피스텔, 종로와 중구지역으로 출근이 편리한 전철 1호선과 2호선 라인, 마곡지역 주변의 오피스텔, 상암DMC로 출근이 쉬운 은평구 지역, 강서구와 양천구는 비교적 주거비용이 저렴해서 청년층 1인 가구들이 선호하는 지역이다.

일반적으로 입주자들로부터 가장 많이 발생하는 민원은 방음이다.

벽체는 가능하면 벽돌 시공을 하고 각 룸의 문은 방음이 잘 되는 방화문으로 시공해야 한다.

가구·집기는 굳이 고가품으로 시공할 필요는 없다.

꼭 필요한 가구나 집기만을 시공하면 된다.

입주자에게 필요한 가구나 집기는 본인들이 취향에 맞는 것을 구매해서 사용하도록 배려하는 것도 좋은 방법이다.

사용하다가 일정 기간이 지나면 미련 없이 버리고 다른 새것을 구매하는 것이 경제적이다.

폐기물 처리 비용보다 수선비용이 더 비싸기 때문이다.

최근 입주자들은 주방을 거의 사용하지 않는다.

대신 1인 식당을 이용하거나 배달식품으로 식사를 해결한다.

지금은 요리보다는 도시락이나 밀키트 같은 간편식을 더 선호한다.

그래서 룸 내부에는 취사 시설을 만들지 않고 공유주방을 이용하도록 하면 된다.

코리빙하우스가 시장에서 상품성을 인정받고 유지되어 온 것은 몇 가지 이유가 있다.

첫째, 유연한 계약조건으로 단기 거주가 가능하다는 것이다.

오피스텔이나 원룸, 연립, 다세대주택 등은 최소 1년 단위로 임대차계약을 하는 데 반해 코리빙하우스는 최소 1개월 이상이면 사용이 가능하다.

따라서 임대차계약서 대신 사용대차 계약서나 월세 지급 영수증으로 대신하기도 한다.

둘째, 성별 주거 커뮤니티를 제공하는 것도 차별점이다.

이는 20·30대를 중심으로 그들만의 주거문화를 형성할 기회를 제공해준다.

입주자 간 소통과 생활편의를 위해서 성별이나 연령 가이드라인을 만들어서 운영하기도 한다.

셋째, 생활에 필요한 가구 및 집기가 대부분 제공되기 때문에 이삿짐이 거의 없다.

본인이 사용하는 옷가지와 노트북 정도만 들고 입주하면 된다.

넷째, 부대시설에 대한 추가 비용이 없다.

주방과 세탁실, 인터넷, TV 설치 비용이나 사용료가 월세에 포함되어 있어서 개인적으로 추가 비용을 부담할 필요가 없다.

다섯째, 입주자들의 보안과 안전을 위한 CCTV와 출입문 통제, 화재 시 초기진화를 위한 스프링클러 등이 설치되기 때문에 입주자들의 안전한 주거생활이 가능하다.

임대사업이든 외식업이든 사업을 시작하면 팔아야 한다.

공장에서 생산한 상품을 팔지 못하면 파산이다.

여러 가지 전략이 있겠지만 차별화 전략이 가장 효과적일 것이다.

주변의 저렴한 식당과 협업해 식사 서비스를 제공하거나 고급스러운 인테리어 마감재 사용, 룸을 하나 줄이더라도 쾌적한 휴게실을 만들어서 이용하게 하는 방법 등을 실례로 들 수 있다.

코리빙하우스 사업방식은 두 가지가 있다.

첫째는 소유권을 취득한 후 사업을 하는 방법이다.

이 방법은 초기 투자 비용이 많이 투입된다는 것이 단점이기는 하지만 지가 상승으로 인한 자본수익으로 목돈을 기대할 수 있다.

물론 지가가 하락하는 경우도 있겠지만 대도시 지역은 상승할 가능성이 크기 때문에 시세차익이 발생한다면 수익률은 20%를 웃돌 수도 있다.

둘째는 임차권으로 사업을 하는 방법이다.

이 방법은 초기 투자 비용이 적게 투입된다는 것이 장점이다.

투자비 대부분을 운영수익으로 회수해야 하기 때문에 투자 비용 회수 기간이 길다는 것이 단점이다.

하지만 대부분이 권리 양도로 시설과 영업권리금을 받아서 투자 비용을 비교적 단기에 회수한다.

코리빙하우스에 투자할 때는 지역 상권도 중요하지만 더 중요한 것은 입지 선정이다.

특정 상권을 보고 투자한다고 할 때 그 상권의 전 지역이 동일한 조건으로 좋은 것은 아니다.

한 지역 안에서도 좋은 입지와 나쁜 입지가 공존한다.

따라서 어디에 위치를 정하는가는 중요한 문제이다.

정해진 예산으로 가장 성공 가능성이 큰 입지를 찾아내는 것이 관건이다.

압구정, 강남역, 신촌, 건대역이 '빅4' 상권이라고 가정하면 이 네 개 지역 전체가 코리빙하우스 투자에 모두 같은 조건으로 적합하다고 볼 수 없다.

좋은 상권을 찾기보다 좋은 입지를 찾아야 성공 가능성을 높일 수 있다.

특히 임대가 잘 안되는 상가건물을 소유하고 있는 건물주라면 한번쯤 검토해볼 만한 사업 아이템이다.

[고종옥 코쿤홀딩스 대표]