文 정부가 강화한 양도세·종부세 “효과 미미”

국토연, ‘주택 가격 상승기 행태’ 보고서 발표
종부세 강화하면 증여 늘어 매물 감소
양도세 올리면 공급부족으로 가격 자극

서울 송파구 한 부동산에 ‘양도세·종부세 상담’이라고 적힌 안내문이 붙어 있다. (매경 DB)

문재인 정부 시절 급등하는 주택 가격을 잡기 위한 대표적인 정책이었던 ‘양도세·종합부동산세 강화’ 효과가 주택 가격 상승기에 제한적이라는 연구 결과가 나왔다.

국토연구원은 ‘주택 가격 상승기 시장 참여자 행태와 시사점’이라는 보고서를 발표했다.

이 보고서에서 연구원은 문재인 정부 시절 시행했던 종부세·양도세·취득세 등 조세정책과 금융정책 등에 대응하는 시장 참여자 행태를 분석했다.

연구원에 따르면 종부세와 양도세 등 조세정책은 집값 상승 국면에서 대부분 효과를 나타내지 못했다.

다주택자가 정책 의도와 달리 주택을 매도하기보다 중과를 회피하는 행태를 보였기 때문이다.

연구원은 종부세 강화가 신규 수요자 진입을 어렵게 만들고 보유 부담을 가중시켜 기존 주택 보유자들의 매도 의향도 커지게 된다고 평가했다.

그러나 시장 참여자들은 증여와 저가 주택 매입 확대 등으로 대응하는 행태를 보이는 것으로 나타났다.

종부세와 양도세가 동시에 강화된 영향도 크다.

연구원은 종부세로 매도 의향이 커져도 양도세 부담 때문에 실제 매도 증가로 이어지지 못하고 자식과 배우자에 대한 증여가 늘었다고 지적했다.

문재인 정부는 지난 2020년 ‘7·10 부동산 대책’으로 다주택자 양도소득세율을 최고 70%까지 높이고 종부세율은 6%로 높였다.

이후 2020년 7월 기준 평균 4.6%였던 증여거래 비중은 2023년까지 평균 6.9%로 상승했다.

연구원은 또 양도세 강화의 경우 과도한 세율 탓에 시장 참여자들이 정책 의도와 반대로 매물을 회수하는 쪽으로 움직였다고 지적했다.

시장 참여자들은 매도 대신 위장 이혼이나 자녀 조기 세대 분리, 혼인 미신고 등 가구당 보유 주택 수를 낮추는 쪽을 선택했다는 설명이다.

이는 매물 감소로 이어져 주택 가격이 오르고 결국 ‘집값 안정’이라는 정책 목표를 달성할 수 없게 됐다고 연구원은 분석했다.

실제 연구원이 2018년 1월부터 2022년 12월까지 수도권 71개 시군구를 분석한 결과 주택가격 상승기 양도세율을 1% 인상하면 주택 거래량이 6.9% 감소하고 가격은 0.2% 오른 것으로 나타났다.

한편 연구원은 주택 시장 급등기 매수 측면에서도 주택담보인정비율(LTV) 등 금융규제 강화가 예상보다 큰 효과가 없다고 분석했다.

시장 참여자들이 전세 갭투자 등으로 대응해 수요 감소가 크지 않다는 것이다.

전성제 국토연구원 연구위원은 “주택 가격 상승기 부동산 정책은 규제 회피와 주택 매입 편법 도구로 활용될 수 있어 엄밀한 검토가 필요하다”며 “금융 정책도 신중한 접근이 필요하다”고 강조했다.