“직장인 내집 마련 더 어려워지겠네”…연봉 5천만원 기준, 주담대 한도 2천만원 깎일 수 있다는데

올 하반기 2단계 스트레스DSR 시행
1단계보다 스트레스 가산금리↑·대출한도↓
은행 신용대·2금융권 주담대로 확대

서울 시내에 모여있는 각 은행 현금 지급기 [이충우 기자]

내 집 마련 계획을 세운 예비 수요자라면 다음 달부터 시행되는 ‘2단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)’ 규제를 눈여겨 봐야할 것으로 보인다.

변동금리를 고집할 경우 주택담보대출 한도가 2단계에서 수천만원 줄어들 수 있기 때문이다.

17일 금융업계에 따르면 시중은행들은 올 하빈기부터 새로 취급하는 가계 주택담보대출과 신용대출의 한도를 ‘2단계 스트레스 DSR’에 맞춰 산출한다.

DSR은 대출받는 사람의 전체 금융부채 원리금 부담이 소득과 비교해 어느 정도 수준인지 가늠하기 위한 지표다.

해당 대출자가 한해 갚아야 하는 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 값으로, 현재 은행권은 대출자의 DSR이 40%를 넘지 않는 한도 안에서만 대출을 내줄 수 있다.

도입 이후 몇 년 동안 DSR은 현재 금리를 기준으로 산정됐다.

그러나, 올해 2월 26일부터 이른바 ‘스트레스 DSR’ 체계로 바뀌면서 실제 금리에 향후 잠재적 인상 폭까지 더한 더 높은 금리를 기준으로 DSR을 계산하기 시작했다.

한 시중은행의 시뮬레이션 결과에 따르면, 올 하반기 2단계 스트레스 DSR 체계에서 연봉 5000만원인 A씨가 원리금 균등상환 40년 만기로 주택담보대출을 받을 경우 다른 대출이 없다고 가정할 때 1단계 스트레스 DSR보다 2000만원 정도 대출 한도가 줄어든다.

현행 1단계 DSR 산출 방식에 따라 4.38%의 금리를 적용하고 DSR 40%를 모두 채우면, 최대 3억7700만원까지 빌릴 수 있다.

하지만 다음 달 1일부터는 실행 대출금리가 그대로 4.0%여도 은행은 변동금리 주택담보대출에 0.75% 포인트를 더한 4.75%를 기준으로 DSR을 계산하기 때문이다.

1·2·3단계 스트레스 DSR 적용시 한도 비교 시뮬레이션 [자료 = 시중은행]

2단계부터 은행권 주택담보대출뿐만 아니라 은행권 신용대출과 은행 외 2금융권 주택담보대출에도 스트레스 DSR이 적용되는 만큼, 실제 금융소비자가 체감하는 한도 축소 충격은 더 클 것으로 예상된다.

더욱이 내년 1월 1일 이후 ‘3단계 스트레스 DSR’ 규제가 시작되면 대출 문턱은 더 높아진다.

표준 스트레스 금리의 반영 비율이 1단계 25%, 2단계 50%를 거쳐 3단계 100%에 이르는 데다가 적용 범위가 모든 가계대출로 넓어진다.

A씨의 변동금리 주택담보대출 한도를 단계별로 추산하면 1단계 스트레스 DSR 적용 3억7700만원, 2단계 3억5700만원, 3단계 3억2300만원이다.

A씨가 변동금리를 계속 선호할 경우, 불과 약 10개월 사이 최대 대출액이 5400만원(3억7700만원→3억2300만원)으로 대폭 줄어드는 셈이다.

스트레스 DSR 확대는 가계대출에 대한 주요 대책의 하나로 도입됐다.

만약 앞으로 각 은행의 가계대출 증가율이 연초 금융 당국에 제출한 ‘2% 안팎’ 목표를 뚜렷하게 넘어설 경우, 개별 은행은 자체적 금리 인상과 대출 한도 축소 등도 서두를 가능성도 제기된다.

한 시중은행 관계자는 “당행의 가계대출이 현재 경영계획을 초과한 상태”라며 “주요 증가 부문인 주택 관련 대출 물량의 관리를 통해 하반기 가계대출 감소를 유도할 예정”이라고 말했다.

그러면서 하반기 이후 갈수록 은행권과 당국의 가계대출 억제 수위가 높아지면, 금융소비자 입장에서는 변동금리가 아닌 주기형이나 혼합형 금리를 선택하는 게 확실히 유리하다고 덧붙였다.

실제 KB국민은행의 월별 신규 주택담보대출을 금리 형태별로 나눠보면, 스트레스 1단계가 시작된 직후인 3월 7.7%에 불과했던 주기형 상품의 비중은 5월 23%까지 커졌다.

은행 관계자는 “고정금리 대출 비중을 늘리려는 당국의 관리 기조에 따르기 위해 각 은행도 주기형 상품의 금리 조건 등을 최대한 유리하게 설정할 수밖에 없다”고 말했다.

이와 관련 금융당국 관계자는 “스트레스 DSR 제도는 기본적으로 DSR이 적용되는 은행권과 2금융권의 신규취급 대출을 대상으로 한다”며 “현재 DSR이 적용되지 않은 정책성 대출이나 전세대출, 집단대출 등은 스트레스 DSR 대상이 아니며 기존 대출을 연장하는 경우에도 적용되지 않는다”고 설명했다.

그는 이어 “특히, DSR 한도를 가득 채워 대출을 계획한 사람에게만 영향을 주기 때문에 과도한 우려는 경계할 필요가 있다”면서 “앞으로도 적용대상 업권과 대출상품 등 스트레스 금리를 단계적으로 확대해 나갈 것이다.

다만, 2단계 시행에 관한 구체적인 사항은 아직까지 확정하진 않았다”고 덧붙였다.