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‘신혼특공` vs `생초특공` 무엇이 유리?
기사입력 2020-10-28 08:16
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68 대 1.
9월까지 서울 아파트 청약 평균 경쟁률이다.

조사를 시작한 2002년 이후 가장 높은 수치다.


당첨 가점은 고공행진하고 있다.

올해 9월까지 서울 민간분양 아파트 일반공급 6148가구의 당첨 가점 평균을 구간별로 분석한 결과, 60점 초과 70점 이하 구간의 가구 수가 3500가구(56.9%)로 가장 많았다.


현재 가점 제도는 무주택 기간을 만 30세부터 계산한다.

30대 신혼부부는 무주택 기간이 짧고 자녀가 없어 가점이 낮을 수밖에 없다.


서울이나 수도권에서 30대 신혼부부가 일반적인 가점제 청약을 통해 내집마련을 하는 것은 사실상 불가능한 구조다.

그래서일까. 많은 신혼부부가 특별공급 형태의 청약으로 눈을 돌리고 있다.


최근 정부는 신혼부부 주택공급을 위한 여러 조치를 취하고 있다.

9월부터 민간주택에도 ‘생애 최초 특별공급’ 물량이 배정됐다.

또 신혼부부와 생애 최초 특별공급의 소득 기준을 완화한다.

3기 신도시 사전청약 물량 중 55%를 신혼부부와 생애 최초 주택 구입자에게 특별공급하기로 했다.


신혼부부 입장에서 정부 정책으로 신혼부부를 위한 주택 공급이 늘어난 것은 환영할 만한 일이지만 그들에게도 고민은 있다.

지금까지 집을 한 번도 구입한 적이 없는 신혼부부일 경우 ‘생애 최초 특별공급’과 ‘신혼부부 특별공급’이라는 두 가지 선택지 중 하나를 택해야 한다.

어떤 전략을 펼쳐야 당첨 가능성을 조금이라도 높일 수 있을까.


신혼부부를 위한 특별공급 소득 요건이 완화되면서 신혼부부만을 위한 청약제도에 관심이 쏠린다.

<매경DB>


▶신혼부부 기준부터 알자
▷혼인신고 후 만 7년 이하만 해당
신혼부부가 가점제 청약 외에 아파트를 분양받을 수 있는 방법은 크게 두 가지다.

우선 ‘신혼부부 특별공급(이하 신혼특공)’ 제도를 활용하는 방안이다.


신혼특공은 공공분양, 민간분양 등으로 구분된다.

두 번째는 ‘생애 최초 특별공급(이하 생초특공)’ 제도를 활용해 주택을 받을 수 있다.

다만 자신이 갖고 있는 요건에 따라 유불리가 달라지는 만큼 신중한 선택이 요구된다.


신혼특공과 생초특공은 언뜻 비슷해 보인다.

하지만 신혼부부는 말 그대로 신혼부부 조건을 충족하는 경우에만 지원 가능하다.

반면 생초특공은 신혼부부가 아니더라도 내집마련을 처음으로 하는 사람이라면 누구나 참여 가능하다는 점에서 당첨자 선정 방법에 차이가 있다.


먼저 신혼특공은 신혼부부 요건에 해당하는지 살펴봐야 한다.


청약 시장에서는 ‘결혼 후 7년까지’를 신혼부부로 규정한다.

결혼은 혼인신고를 한 날을 기준으로 한다.

최근 결혼식 후에도 혼인신고를 늦추는 것은 신혼부부 청약 조건을 맞추기 위함과 무관하지 않다.

혼인 기간 외에도 청약통장 6개월 이상 가입, 무주택자, 소득 기준 등을 만족해야 한다.


이전에는 민영주택을 기준으로 신혼특공 중 75%(우선공급)는 도시근로자 가구당 월평균 소득의 100%(맞벌이 120%) 이하에게 주어졌다.

나머지 25%는 일반공급이었다.

이들은 가구당 월평균 소득 120%(맞벌이 130%) 내에 들면 자격 요건이 됐다.

3인 가구를 기준으로 민영주택 신혼특공 중 우선공급을 받으려면 소득이 555만원(맞벌이 667만원) 이하여야 한다.

일반공급은 667만원(맞벌이 722만원)을 넘어설 경우 신청이 불가능했다.


하지만 정부는 소득 기준이 너무 낮다는 비판에 따라 특별공급 청약 소득 기준을 140%(맞벌이 160%)까지 늘렸다.

3인 이하 가족을 기준으로 하면 월 889만원, 즉 연봉이 1억원이 넘어도 신청이 가능하다.


우선공급 비중 역시 75%에서 70%로 줄이고 일반공급 물량은 25%에서 30%로 늘리기로 했다.


자격 요건을 갖췄을 경우 어떻게 청약 대상자를 결정할까.
신혼특공에서 공공분양과 민간분양은 당첨자를 선정하는 방식이 완전 다르다.

공공분양의 경우 신혼특공은 총 13점 만점으로 구성됐다.

일반청약 가점과 가점을 구성하는 요소가 다르다.

미성년 자녀가 세 명 이상이면 3점, 두 명이면 2점, 한 명이면 1점이 주어진다.

혼인 기간에 따라 3년 이하는 3점, 3~5년은 2점, 5~7년은 1점이다.


다음은 해당 지역 거주 기간이다.

주택이 건설되는 지역에서 3년 이상 거주하고 있으면 3점을 얻는다.

1~3년 거주했으면 2점, 1년 미만이면 2점이다.

마지막으로 청약통장 납입 횟수다.

24회 이상 납입했으면 총 3점을 획득할 수 있다.

12~23회는 2점, 12회 미만은 1점이다.

여기에 해당 세대 월평균 소득이 전년 도시근로자 가구당 월평균 소득 80% 이하인 경우 1점이 추가된다.

4가지 항목에서 3점 만점, 1점은 보너스 점수로 만점은 13점이다.

이 중 높은 점수를 획득한 사람에게 우선적으로 분양권이 주어진다.


평균적으로 서울이나 주요 수도권 지역 공공분양 신혼특공은 11~12점에 커트라인이 형성된다.

점수가 같은 경우 3가지 조건에 따라 결정한다.

해당 지역 거주자 우선이며 미성년 자녀가 많을수록 당첨 확률이 높다.

여기까지 조건이 같으면 추첨으로 선정한다.


민간분양 신혼특공의 경우 요건이 간단하다.

소득과 혼인 기간 등 일정 요건을 갖추면 동일한 조건하에 자녀 수가 많은 순으로 결정된다.

3자녀일 경우 당첨 확률이 상당히 높으며 2자녀도 유력하다.

만약 자녀 수가 같다면 추첨으로 진행한다.


즉, 민간분양 신혼특공은 자녀가 많을수록 유리하며 공공분양은 ‘혼인 기간이 짧고, 자녀 수가 많고, 청약 지역에 오래 거주할수록’ 당첨 확률이 높아진다.


▶또 다른 방법은 무엇
▷생애 최초 특별공급도 고려할 만
신혼부부가 선택할 수 있는 두 번째 방법은 생초특공이다.


생초특공은 말 그대로 지금까지 집을 한 번도 산 적이 없어야 한다.

세대주뿐 아니라 세대원도 과거 분양권을 소유하면 안 된다.

다만 예외 규정이 있다.

만 60세 이상 직계존속, 즉 부모님이 집을 하나 갖고 있는 경우 예외로 허용한다.


국토교통부는 생애 최초 요건을 갖춘 신혼부부 소득 기준 완화 등을 담은 주택공급에 관한 규칙(국토교통부령) 등 개정안을 시행한다고 밝혔다.

개정안에 따라 민영주택 생초특공 소득 기준은 도시근로자 월평균 소득 100%에서 130%로 완화됐다.

3인 이하 가구에서는 생초특공 대상이 월소득 555만원에서 722만원, 4인 가구에서는 월소득 662만원에서 809만원으로 늘었다.


생초특공은 각종 기준만 충족하면 추첨을 통해 당첨자를 선정한다.

자녀가 없는 신혼부부에게 희소식이다.


그럼 신혼특공과 생초특공 요건을 모두 충족하는 사람이라면 어떤 것을 선택하는 것이 나을까.
전문가들은 민영주택일 경우 2자녀 이상은 ‘신혼특공’이 낫고 1자녀 이하는 ‘생초특공’이 낫다고 한다.

공공분양은 가점이 11점 이상이면 신혼특공, 10점 이하는 생초특공이 유리하다.


박지민 월용청약연구소 대표는 “민영주택 신혼특공은 결국 자녀 수 경쟁이기 때문에 1자녀가 당첨될 확률은 낮다.

따라서 추첨제 방식인 생초특공을 선택하는 것이 유리하다.

공공분양은 본인의 가점에 따라 당첨권인 11점을 넘어서면 신혼특공을 노려볼 만하다”고 말했다.


[강승태 기자 kangst@mk.co.kr]
[본 기사는 매경이코노미 제2081호 (2020.10.28~11.03일자) 기사입니다]


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