삼정KPMG, “부동산PF 위험노출액 200兆 육박”

‘부동산PF 관련 주요 이슈와 향후 전망’ 보고서 발간
삼정KPMG “부동산PF 매각 및 사업재편 고려해야”
민간 공동 미분양펀드 및 CR 리츠 활성 고려

2024년 상반기 브릿지론 만기에 이어 2025년까지 대규모의 본 PF(Project Financing) 만기가 도래할 예정인 가운데, 부동산PF 관련 위험노출액이 200조원에 달한다는 회계법인의 보고서가 나왔다.

삼정KPMG가 30일 발간한 ‘부동산PF 관련 주요 이슈와 향후 전망’ 보고서에 따르면, 금융권이 사업 다각화와 수익성 제고를 위해 PF 대출을 공격적으로 늘리면서 2020년 92조5000억원이던 부동산PF 대출 잔액은 2023년 135조6000억원으로 3년새 46.6% 증가했다.

시행사와 증권사 등의 신용공여 규모를 합치면 시장 참여자의 부동산PF 익스포져(위험노출액)는 200조원에 육박하는 것으로 추정된다.

최근 부동산PF 문제의 주요 원인은 고금리∙고물가에 따른 부동산 경기 위축이다.

특히 지방 중심 부동산 경기 회복 가능성은 제한적이다.

2022년 4분기 29.5%까지 급락한 지방 초기 분양률은 2023년 4분기 70%로 여전히 부진하다.

이에 시행사, 건설사, 제2금융권, 신탁사 등이 실물시장과 금융시장을 통해 복잡하게 얽힌 국내 부동산 PF 시장에서 도미노식 위험 전이에 대한 우려가 높다.

부동산PF 대출 연체율은 비은행권을 중심으로 높은 수준이다.

금융감독원에 따르면 2023년 말 전체 금융권 연체율은 2.7%로, 증권업(13.73%), 저축은행(6.94%), 여전(4.65%), 상호(3.12%), 보험(1.02%) 순으로 나타났다.

특히 지방 미분양으로 인해 저축은행 및 증권사의 경우 선순위 부동산PF 대출의 원금회수도 불확실하다.

건설사는 자금조달 부담과 함께 높아진 원자재 가격과 인건비 증가로 사업성이 저하되고 있다.

미분양이나 사업장 부실이 발생하면서 건설사와 증권사, 신탁사의 우발채무 현실화 가능성도 배제하기 어렵다.

시공사와 증권사의 신용보강 규모는 2024년 3월 기준 각각 17조1000억 원, 16조9000억 원에 달한다.

신탁사의 경우 책임준공형 관리형 토지신탁 관련 부담과 더불어 신탁계정대 증가에 따른 이자비용도 커지고 있다.

보고서는 국내 부동산PF 시장의 개선을 위한 이해관계자별 장단기 과제를 제시했다.

시행사, 시공사 및 신탁사는 부동산PF 사업장의 수, 사업 형태와 금융구조, 채권자 권리관계 등을 면밀하게 파악하고, 내외부 환경 변화를 고려해 기업 및 그룹 전사 차원에서 사업성 검토와 가치평가를 수행해야 한다.

건설사는 재무구조 개선, 현금확보를 위해 PF 사업장 정리 및 다양한 중장기 사업방향과 연계된 구조조정 방향을 사전적으로 고려할 필요가 있다.

저축은행∙증권사은 본 PF 전환이 어려운 브릿지론의 경우 예상손실에 대해 충당금 100%를 적립한 후 신속하게 매각하거나, 공사 지연이나 분양률이 낮은 PF는 최악의 상황을 가정하되 단계적으로 충당금을 높여 적립해야 한다.

금융사는 연체율과 부실채권 관리를 위한 건전성 개선에 방점을 두고 PF 채권 외 담보물 매각이나 사업권 매각, 재구조화를 추진할 것을 주문했다.

특히 객관적으로 사업성을 진단∙검토하고, 심사부서의 위험관리 기준과 사업성에 기초한 대출 실행 및 모니터링 시스템도 마련돼야 한다.

임직원들의 사업성 평가를 위한 전문 역량을 제고하는 동시에 내부통제를 강화해야 한다.

미분양 물량 소화를 위해 민간 공동의 미분양펀드 조성 및 CR(Corporate Restructuring, 기업구조조정)리츠가 활성화될 수 있도록 실효성 있는 인센티브가 요구된다.

중장기적으로 시행사의 자본력 강화, 건설사 외 다양한 투자자의 리스크 분산 구조, 부동산PF 모니터링 시스템 구축 등을 위한 방안도 고려될 수 있다.

김정환 삼정KPMG 기업부동산자문본부 파트너는 “현재 부동산PF 위기의 해결책을 모색하기 위해서는 중장기적인 관점이 필요할 것”이라며 “특히 부동산PF 익스포져가 높은 금융사 및 건설사 등은 실사를 통해 사업성을 평가하고 보수적인 상황을 가정해 PF 회수가능성을 산정하는 등 구체적인 방안을 마련해야 한다”고 강조했다.

이어, “유동성 관리 및 충당금 적립, 사업재편을 고려해 불황과 호황이 이어지는 부동산 시장에서 지속적인 사업 기회를 찾아야 한다”고 덧붙였다.