"강남처럼" 서울 강북도 대개조 … 핵심 '슈퍼아파트'는 여기 ['살집팔집' 고종완의 부동산 가치분석]

서울 강북권이 도시 대개조 계획의 중심에 서고 강남권과 어깨를 다투게 될 것으로 전망된다.

오세훈 서울시장은 지난달 27일 '일자리 중심 경제도시 강북' 조성을 비전으로 하는 '강북권 대개조-강북 전성 시대'를 발표했다.

노후 주거지, 상업지역에 대한 규제 완화와 파격적인 인센티브 부여로 개발을 활성화하고 대규모 유휴 용지를 첨단 산업과 일자리 창출 거점으로 조성하는 계획이다.

왜 이런 계획이 발표된 걸까. 서울시의 도시 경쟁력을 강화하고 강남·강북 간 균형 개발 격차를 해소하며 삶의 질을 향상할 도시계획 목표를 달성하기 위한 청사진이다.

강북권은 동북권(강북·광진·노원·도봉·동대문·성동·성북·중랑)과 서북권(마포·서대문·은평) 등 서울 25개 구 중 11개 자치구를 포함한다.

하지만 상업시설 면적은 동북(343만1000㎡)과 서북(176만2000㎡)을 합쳐도 다른 권역보다 가장 작고 지역내총생산(GRDP)은 하위(동북 50조원·서북 33조원)다.

인구는 많지만 업무와 상업시설이 부족한 데다 주거시설은 노후화해 도시 경쟁력과 주민 삶의 질이 낮다.

하지만 이러한 약점에도 강북권의 잠재력은 무궁무진하다.

개발 가능성이 큰 노후 주거지와 첨단 산업단지 조성이 가능한 대규모 용지, 가용 토지를 보유하고 있으며 대학, 병원, 문화시설 등 풍부한 기반시설과 자연 환경을 갖춘 것은 장점이다.

서울시는 주민 누구나 20분 내에 녹지 접근이 가능하게 만들고 지상철도 지하화로 제2 연트럴파크를 조성해 지역 상권을 살리며 시민에게 녹지와 휴식 공간도 제공한다.

이번 서울 대개조 계획의 핵심은 세 가지다.

첫째, 서울 강북권에서 '상업지역 총량제'가 폐지된다.

상업지역 총량제는 지역별 상업지역 지정 가능성을 예측하기 위해 2030년까지 지역별로 총량을 정하고 그 범위에서 상업지역을 지정하는 제도다.

현재 강북권 상업지역은 동북권과 서북권을 합쳐도 도심권(814만8000㎡), 동남권(627만1000㎡), 서남권(615만8000㎡)보다 턱없이 부족하다.

둘째, 강북권 대규모 유휴 용지에 사업 시행자가 원하는 희망 용도와 규모를 자유롭게 제안하는 '균형발전 화이트 사이트(균형 발전 사전 협상제)'를 최초로 도입하고 용적률도 1.2배까지 높인다.

화이트 사이트는 기존 도시 계획으로 개발이 어려운 지역을 사업 시행자가 원하는 용도와 규모로 개발하는 것을 허용하는 제도다.

인구 밀도가 높고 토지 이용이 제한적인 도심에 적합해 강북권 내 대규모 공공·민간 개발 용지로 차량 기지·터미널·공공 유휴 용지와 역세권 등이 적용 대상이다.

싱가포르 랜드마크인 '마리나베이샌즈'는 화이트 사이트를 적용한 모범 사례다.

셋째, 낡고 쇠락한 상계·중계동 대단지 아파트를 신도시급으로 바꿀 계획이다.

강북권 주거지에 대한 파격적인 재건축·재개발 규제 완화와 인센티브 제공으로 개발 지역을 확대하고 정비 속도를 높인다.

127개 단지 약 10만가구가 이른 시일 내 정비사업을 시작한다.

역세권을 준주거지역으로 종상향하고 공공기여도는 10%로 줄인다.

재건축이 불가했던 65개 단지, 4만2000여 가구도 사업을 추진할 수 있을 것으로 전망된다.

이 밖에 고려대·연세대·홍익대 등 6개 대학을 연구개발(R&D) 캠퍼스로 선정해 용적률과 높이, 규모 제한도 완화된다.

광운대 역세권(약 900실), 북아현3구역 등에 다양한 커뮤니티를 공유하는 공공 기숙사를 건립하는 방안이다.

강북에는 서울 대학의 83%, 대학생 41만여 명 등이 밀집해 있다.

주민 누구나 20분 내 녹지 접근이 가능하도록 지상 철도도 지하화된다.

동부간선도로 상부 공원화, 경의선숲길 보행 네트워크, 백련근린공원 힐링 공간도 마련된다.

수변 활력 거점도 조성돼 홍제천 수변 테라스에 이어 불광천, 정릉천, 중랑천, 우이천이 새롭게 단장된다.

이번 계획 발표로 투자 지형이 확 바뀔 '성장 지역'은 어디일까. 새로운 투자 지도를 그려보는 일은 흥미진진하다.

필자가 강조하는 이른바 '도시 부동산 변화의 융합 법칙'이 작동한다.

향후 최대 관심 지역으로 부상할 곳은 노도강(노원·도봉·강북구)과 서은중(서대문·은평·중랑구) 일대다.

창동·상계지구가 단연 돋보인다.

이곳은 첨단 기업과 대규모 문화시설이 융합된 동북권 신경제 거점으로 환골탈태할 것으로 예상된다.

창동차량기지 이전 용지(25만㎡)는 바이오 정보통신(Bio-ICT) 산업 클러스터로, NH농협 용지(3만㎡) 일대는 주거·판매시설로 변모된다.

서대문구와 은평구도 변화의 중심에 서게 된다.

서울 혁신파크 용지(6만㎡)는 미디어 콘텐츠와 R&D 등 서울의 미래 경제를 이끌어나갈 융복합 창조산업 클러스터 '서울창조타운'으로 변신한다.

수색 차량기지와 상암DMC 일대는 서울대관람차·미디어전시 등 K컬처 공간을 비롯해 하늘·노을가든, 광역자원 회수시설 지하화 등을 통한 세계적인 친환경 수변 감성 놀이공간이 될 것이다.

중랑구 일대도 상전벽해가 기대된다.

신내차량기지 이전 용지(19만㎡), 중랑공영차고지(6만㎡), 면목선 차량기지(2만㎡), 신내4 공공주택(7만㎡) 등은 통합 개발된다.

내 집 마련을 꿈꾸는 실수요자나 장기 투자를 계획하는 이들은 과연 어떤 아파트를 선별·구매해야 성공할까. 국내 최초 특허 기술 인공지능(AI) 빅데이터 기반으로 한 아파트 추천 애플리케이션(앱) '살집팔집'에 따르면 살기(Live) 좋고 사기(Buy) 좋은 슈퍼 아파트 단지는 표와 같이 생성됐다.

참고가 됐으면 좋겠다.

[고종완 한국자산관리연구원장]