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[빅데이터로 본 재테크] 6·7월 수도권 아파트 거래량 폭발…"변곡점 도달했나?" 데이터는 "Yes"
기사입력 2020-09-25 04:09
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거래량은 상당히 많은 시사점을 주는 아주 중요한 데이터다.

엄청난 거래량이 터졌다는 것은 그만큼 많은 손바뀜이 일어났다는 것을 의미하고, 이것이 의미하는 바는 시장의 변곡점이 머지않았다는 것을 의미하기 때문이다.


수도권 아파트 시장 거래량 데이터를 분석해볼 때 부동산 시장에 변곡점이 거의 다 와간다고 판단된다.

국토교통부 실거래가를 기준으로 2020년 6월에 거의 사상 최대 매매 거래량이 터졌기 때문이다.


과연 누가 샀을까. 아마도 그동안 이런저런 이유로 못 사고 있다가 7년가량 계속해서 오르는 수도권 아파트 가격을 보고 더 늦으면 영원히 못 살 것 같은 공포에 휩싸여 대중이 패닉바잉을 했을 것이다.

그렇다면 판 사람은 누구일까. 다른 건 몰라도 아마도 최근 몇 년간 대세 상승에서 수익을 맛본 사람들이었을 것이다.

이렇게 보면 최근 엄청난 거래량은 초보는 매수하고, 고수는 매도한 것으로 볼 수 있다.


차트를 보면 알 수 있듯이 2006년 이후로 지금까지 수도권 아파트 시장은 거래량이 3번 크게 터졌다.


첫 번째 대규모 거래량은 수도권 아파트 시장이 지금처럼 한창 뜨겁던 2006년 말에 한 번 터졌다.

이때 거래량은 고점에서 터진 거래량이라고 볼 수 있다.


이 대규모 거래량이 터지고 몇 달 후인 2007년 초 서울 고가 아파트 시장이라고 할 수 있는 강남 3구(서초·강남·송파) 고가 아파트들은 고점을 찍고 내리막길을 타기 시작했다.

다만 비강남이나 서울에 가까운 수도권 중저가 아파트들은 상승세가 여전했지만 그마저도 오래가지 않았다.

수도권 중저가 아파트 상승세는 2008년 초·중반 정도까지 1년여 동안 유지되다가 서브프라임 사태를 계기로 대세 상승기를 마감했다.

고점에서 대규모 거래량이 터진 지 1~1.5년 후 시장에 변곡점이 온 것이다.


두 번째 대규모 거래량은 수도권 아파트 시장이 바닥을 치고 올라오기 시작한 2015년 3월에 터졌다.

이때 거래량은 저점에서 바닥을 치고 올라오면서 터진 거래량이다.

이때는 아마도 수도권 아파트 시장이 대세 상승기에 접어들 것을 예견한 고수들이 매수한 것으로 보인다.

초보들은 매도했을 것이다.

이 거래량 이후에 수도권 시장은 지금까지 엄청난 상승을 보였다.

저점에서 이 거래량이 터진 이후 시장에 다시 변곡점이 온 것이다.


세 번째 대규모 거래량은 올해 6월에 터졌다.

또다시 수도권 아파트 시장에 변곡점이 온 것일까? 그러하다.

그리고 7년에 가까운 상승세를 지속하다 터진 대규모 거래량이기에 2006년 말에 터진 거래량과 성격이 매우 유사한 거래량이다.


그렇다면 2006년 말 이후처럼 고가 아파트 시장(강남 3구)은 이제 거의 지금 정도가 고점이라고 할 수 있을 듯하다.

그리고 수도권 중저가 아파트 시장은 좀 더 상승세가 이어질 수 있지만 이 또한 1~1.5년 후에는 상승세가 끝날 가능성이 크다.


올 6월 대규모 거래량 이후 거래량이 급속도로 감소하고 있다.

특히 8·10 대책이 터진 이후로는 거래량이 완전히 급감했다.

9월 들어서는 거의 역사상 최저 수준 거래량을 기록할 수도 있다.

이렇게 거래량이 급감하고 있다는 것은 수도권 아파트 시장의 매매 거래 상황이 상당히 좋지 않다는 것을 의미한다.


시장은 돌고 돈다.

대중의 탐욕과 공포도 반복된다.

그동안 수도권 시장은 승승장구해왔지만 거래량 데이터로 볼 때 이제는 거의 변곡점에 도달하고 있는 것으로 판단된다.


무리한 부동산 투자를 잘못했다가는 인생이 송두리째 바뀔 수 있다.

이 때문에 이제부터는 상당수 수도권 아파트(일부 경기 지역 제외)에 대해서는 매우 신중하고 보수적인 접근이 필요하다.


[김기원 데이터노우즈 대표]
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