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"갱신청구권 행사시 집주인 稅폭탄 주의보"
기사입력 2020-09-21 11:06
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전세계약갱신청구권 도입 등으로 부동산 시장에 지각 변동이 일어나면서 기존에 받던 세제 혜택을 더 이상 못 받는 사례가 부쩍 늘었다.


국세청이 지난 17일 배포한 '부동산 3법 주택세금 100문100답' 해설집에는 일시적 1가구 2주택 비과세 요건에 대한 해설이 담겼다.

이에 따르면 세입자가 전세계약갱신청구권을 행사하면 이를 매수한 새로운 집주인은 일시적 2주택자가 받는 비과세 혜택을 받을 수 없는 경우가 많다.

세입자가 계약갱신청구권을 청구하면 집주인이 세법이 정한 비과세 혜택 기간 내에 입주하는 게 불가능하기 때문이다.


현행 세법은 1주택자가 새로운 주택을 매입할 경우 기존 주택을 1년 안에 팔고 새로 산 주택에 1년 이내 전입하면 기존 주택을 팔 때 양도세를 매기지 않는다.

세입자가 실거주하고 있는 집을 살 경우엔 기존 1년 입주 요건을 2년 이내로 완화해 양도세 비과세 혜택을 제공한다.

하지만 세입자가 계약갱신청구권을 행사하면 2년의 비과세 요건 기한을 넘길 수밖에 없다.

전문가들은 계약갱신청구권이 기존 세법 체계와 맞지 않는다고 지적한다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)은 "계약갱신청구권을 행사하는 경우에 관한 별도 세법 조항을 마련해야 한다"고 말했다.


매수자가 세입자에게 계약갱신청구권을 행사하지 말 것을 요청해야 하는데 이 과정에서 웃돈이 오갈 수 있다는 점도 문제다.

한 공인중개사는 "현재 세입자가 계약갱신청구권을 행사하지 않는 대신에 집주인에게 새로운 집 계약금을 요구하는 일도 일어난다"고 지적했다.


탈법·편법을 부추기기도 한다.

세입자가 있는 집이 부동산 시장에서 인기가 떨어지자 일부 집주인들은 실거주를 이유로 계약갱신청구권을 거절해 세입자를 내보낸 다음 집을 매각하는 방법을 쓰기도 한다.

집주인은 실거주를 이유로 세입자를 내보낸 경우 의무적으로 2년 이상 실거주를 해야 하므로 이는 명백한 탈법 행위다.

하지만 이를 어기면 얼마를 배상해야 하는지 임대차법에서 정하고 있지 않다.


분양권 취득세를 산정하는 기준이 입주 시점이 아니라 매매계약 완료 시점이라는 점도 문제다.

내년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 주택으로 계산한다.

그런데 분양권을 주택 보유 수로 산정하는 시기가 분양권을 계약하는 시기다.

만일 기존 주택이 있는 사람이 분양권을 추가로 취득하면 취득세를 납부하는 아파트 준공 시점에 기존 주택은 처분하고 분양권만 갖고 있다 하더라도 2주택자에 해당하는 취득세(8.8%)를 내야 한다는 뜻이다.


[이축복 기자]
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