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조합원 부담 가중시키는 대안설계 사실상 불허…서울 대어급 정비사업 수주 향방은?
기사입력 2019-10-14 16:48
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한남3구역 조감도 [사진 = 조합]
한남3구역, 갈현1구역, 방배삼익 등 올 하반기 서울시내 대어급 정비사업장이 시공사 선정에 나설 것으로 예상되는 가운데 그동안 횡행해온 막무가내식 설계변경이 사실상 차단됨에 따라 건설사간 수주전의 향방에 업계의 관심이 쏠리고 있다.

해당 지침을 어긴 건설사에 대한 단속 여부도 주목된다.

시의 관리·감독이 소홀할 경우 하반기 정비사업 시장이 대혼란에 빠질 수 있기 때문이다.


14일 재건축·재개발업계에 따르면 서울시는 지난 5월 30일 '공공관리 시공사 선정 기준'을 개정해 정비사업 시공사 선정 과정에서 경미한 설계변경만 허용하기로 했다.

정비사업장에서 현실성이 없는 설계변경을 제안하고 시공사로 선정된 후 본계약 시 공사비를 올리는 건설사들의 꼼수가 늘고 있다는 판단에 따른 것이다.


실제로 그동안 수주전에 나서는 건설사들은 시공권을 확보하기 위해 동 수를 줄여 단지 모양을 쾌적하게 보이게 하거나, 세대 내부 평면을 3베이에서 4베이로 바꾸는 등 실현가능성을 감안하지 않은 대안설계를 제시하는 경우가 빈번했다.


한 재개발 전문가는 "그동안 건설사들은 시공권 수주를 위해 동수를 줄여 단지 모양을 쾌적하게 보이게 하거나, 세대 내부 평면을 3베이에서 4베이로 바꾸는 등 실현가능성을 감안하지 않은 대안설계를 제시하는 경우가 빈번했다"면서 "이처럼 무분별하게 내놓은 건설사들의 대안설계는 결국 조합원들의 추가 분담금을 증가시키는 주범이 되고, 설계변경 인가 등 각종 인허가를 받기 위해 사업이 장기간 지연되면서 금융이자도 눈덩이처럼 불어날 수 있다"고 지적했다.


관련법(도시및주거환경정비법 제46조, 건축법 시행령 제12조 3항)을 보면 대수·층수·동수 변경은 원칙적으로 불가능하다.

건축물의 동수나 층수를 유지해도 바닥면적 합계가 50㎡ 이상 변경될 경우 설계변경을 할 수 없고, 동 위치 변경도 1m 이내에서만 가능하다.


경미한 설계변경 허용 범위(도정법 시행령 제46조) [자료 = 서울시]
이에 따라 앞으로 서울 관내의 정비사업 수주전에 나서는 건설사들은 조합의 원안설계를 유지한 상태에서 외관·조경 특화 정도만 제안할 수 있을 것으로 보인다.


업계 일각에서는 무분별한 대안설계의 폐단을 막기 위해 가이드라인을 마련한 서울시 지침에 대해 긍정적으로 평가하면서도, 철저한 관리·감독이 이뤄지지 않으면 보여주기 식 정책으로 전락할 수 있다고 우려했다.


한 정비사업 전문가는 "정부와 서울시가 적폐로 지목한 재개발·재건축 비리 근절을 위해 팔을 걷어 붙이고 나선 만큼 건설사들도 섣불리 대안설계를 제시하지는 못할 것"이라면서도 "그럼에도 불구하고 일부 건설사들 수주를 위해 서울시 지침을 무시하고 대안설계로 입찰할 경우 조합원들은 또 다시 화려한 설계에 현혹될 것이고, 공정하게 지침을 준수해 입찰한 건설사들도 피해를 볼 수 있다"고 말했다.


이런 가운데 서울시와 국토부는 설계변경 제한 지침 이후 시공사 선정 절차에 돌입한 ▲방배삼익 ▲한남3구역 ▶갈현1구역에서 시공사들의 설계변경 제안 관련 위법행위를 엄격히 모니터링하고, 위반 시 관련 법령에 따라 조치를 취할 방침이다.


시는 최근 시공사 입찰마감을 앞두고 있는 방배삼익 재건축 현장에서 수주에 참여한 한 시공사가 경쟁사의 대안설계 제시 움직임을 포착하고, 조합원들에게 경미한 설계변경의 허용범위를 정리한 안내문을 배포했다.


오는 18일 입찰을 마감하는 한남3구역도 주시하고 있다.

사업비가 약 2조원에 달하는 만큼 건설사들간 경쟁이 치열할 것으로 예상되는 만큼 시 지침을 무시하고 대안설계를 제안할 가능성이 높다는 판단 때문이다.


한 국토부 관계자는 "허용범위를 초과해 대안설계를 제시하는 건설사는 입찰자격 박탈 요건에 해당되고 시공사로 선정되도 추후 소송으로 이어질 수 있다"며 "자칫 사업이 장기간 지연될 수 있는 만큼 조합원들의 신중한 판단이 필요하다"고 주문했다.


[디지털뉴스국 조성신 기자]
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