[이슈모닝콜]'집권 4년차' 부동산 오른다?

Q. 김대중 정부부터 현 정부까지 역대 대통령의 임기 4년차에는 매번 아파트 가격이 올랐는데, 내용은?
A. 김대중 정부부터 현 정부까지 역대 대통령 임기 4년 차에는 매번 아파트 가격이 올랐던 것으로 나타났다. 부동산114에 따르면 역대 대통령 4명의 집권 4년 차에, 아파트값이 상승했고 전셋값의 상승폭도 커졌다. 외환위기를 거친 김대중 정부는 부동산 규제 완화책을 펼친 결과, 집권 4년 차인 지난 2001년 전국 아파트값이 12.69% 올랐다. 이듬해인 2002년에는 월드컵 특수와 맞물려 아파트값이 22.87% 상승했다. 집권 초기부터 투기 억제에 초점을 맞췄던 노무현 정부도, 임기 4년 차인 2006년 전국 아파트값이 24.80% 올라 최고 상승률을 기록했다. 이명박 정부는 2008년 국제 금융위기로 부동산 시장이 위축되자 거래 활성화에 초점을 맞추면서 2011년 전국 아파트값이 2.04% 올랐다. 다만 김대중 노무현 정부는 수도권이 주택시장을 이끌었다면, 이명박 정부는 비수도권 지역이 집값 상승을 주도한 것으로 나타났다. 박근혜 정부는 출범 이후 부동산 규제 정책을 완화하면서 집권 4년 차인 올해, 전국 아파트값이 3.95% 올랐다.

Q. 김대중 정부는 줄곧 부동산 규제 완화책을 펼쳤다. 노무현 정부는 투기억제에 힘썼는데, 어떤 정책이 있었고 효과는 어땠나?
A. 역대 정부의 부동산 규제 대책이 오히려 집값 상승을 부추기거나 다른 지역까지 번지는 풍선효과를 가져온 적이 많았다. 무엇보다 부동산 과열의 근본 원인인 저금리 기조가 유지되는 이상 어떠한 부동산 대책이 나오더라도 큰 효과가 없을 것이란 분석도 나온다. 김대중정부는 외환위기 이후 경제를 추스리기 위해 대대적인 부양책을 쓰기 시작한다. 취득세와 양도소득세 감면, 분양가 자율화, 분양권 전매제한 완화 이런 당근책을 내놓으면서 건설경기는 다시 호황을 맞이했다. 노무현 정부는 서울 강남 재건축 시장을 중심으로 과열된 집값을 잡는 데 주력했다. 이전 정부가 도입하지 않았던 주택담보인정비율(LTV) 총부채상환비율(DTI)DTI를 도입했다. 그리고 LTV는 40%까지 낮췄다. 분양가 자율화를 없애고, 버블세븐 지정과 2기 신도시 조성, 보유세 6억 원 제한 종합부동산세 양도소득세 강화, 분양가 전매제한 확대를 쏟아냈다.　투기와의 전쟁을 선포한 정부는 살인적인 반시장정책이라는 저항에 직면했지만 결국 2007년 시장은 진정이 되었다. 2006년 24% 치솟았던 서울 아파트 매매가격 상승률은 다음 해 3.6%로 가라앉았다. 노무현 정부는 2000년대 초 중반 서울 강남 3구(강남 서초 송파)를 타깃으로 한 강력한 부동산 규제정책을 도입했다. 그런데 공기업 지방 이전과 혁신도시 개발 정책을 추진하면서 전국 부동산 시장이 요동을 쳤다. 그 결과 2004년 말부터 폭발적인 부동산 가격 상승이 있었다.

Q. 현정부의 주요 부동산 정책은 어떤게 있었나?
A. 박근혜 정부가 출발했던 2013년도부터 2019년 9월까지 아파트 매매가격은 초반 2013년도를 제외하고는 줄곧 상승세를 기록했다. 연간 상승률의 경우 △2013년 -0.08% △2014년 3.28% △2015년 5.97% △2016년 2.10%를 각각 기록했다. 2012년 3.87%의 하락세를 보였던 것과는 대조적이다. 박근혜 정부는 출범 이후 초기 2년 동안 주택시장 살리기에 총력을 기울이면서 부동산 대책만 8번째 내놓았다. 이 중 부동산 정책의 양대 산맥으로 꼽히는 것은 2013년 4 1 대책과 2014년 2 26 대책이다. 2013년 4월 1일 박근혜 정부는 첫 부동산 대책인 서민 주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책을 내놓았다. 다주택자 양도세 중과폐지와 주택구입자 양도세 한시 면제, 수직 증축 리모델링 허용 굵직한 대책을 대거 쏟아냈다. 2014년에도 박근혜 정부은 부동산 대책을 쏟아냈다. 수도권 그린벨트 해제 공공택지 전매제한 완화와 민영주택 청약 가점제 사실상 폐지 내용을 담은 9 1 부동산 대책이 나왔다. 무엇보다 부동산 3법(분양가 상한제 폐지, 초과이익제 폐지, 재개발 다주택자 분양 허용) 연내 처리 합의를 담은 12 23 대책을 내놓으면서 서울 강남 재개발 재건축 시장이 불붙기 시작했다. 이런 규제 완화로 2015년에는 주택매매거래가 119만3691건에 이르는 역대 최대치를 기록했다. 그러나 가계부채 문제가 불거지면서 이제는 대출 문턱을 높이는 내용의 부동산 대책을 지난해말부터 잇따라 내놓았다. 올 8월 25일에는 택지 공급을 축소하고 집단 대출에 대한 심사를 강화하기로 했다. 그러다가 다시 재건축 시장을 겨냥한 11 3 대책을 내놓았다. 전매제한 기간을 소유권 이전등기 시점 또는 분양계약 후 최장 1년 6개월까지 연장했다. 한마디로 빚을 내서 집을 사라고 했다가 가계부채 문제가 심각해지자 빚을 쉽게 얻지 못하도록 은행 문턱을 높인 것이다.

Q. 역대 대통령 집권 4년차 집값 상승 관행을 이어왔습니다. 이외에 아파트값 상승을 주도하는 경제적요인은 무엇이 있나?
A. 통계 수치상 역대 대통령 집권 4년차 집값 상승 관행을 이어왔지만 아파트값 상승폭은 당시의 경제 상황, 주택 수급 물량, 정부의 부동산 정책, 심리적 요인에 따라 차이를 보였다. 역대 정부 부동산 대책을 살펴보면 이렇게 정리할 수 있다. 부동산 시장 부양과 시장 안정을 정책의 목표로 잡고 이를 달성할 때까지 대책을 집중적으로 발표했는데, 그러나 이런 대책들이 단기처방이나 대중요법에 매달리면서 냉탕-온탕식 임시 방편에 그쳤다. 시장 내성만 키워 정책의 효과는 반감되기 일쑤였다. 정부가 원칙없는 대책을 남발하면서 부동산 시장에 혼란만 부추기고 이를 이용하는 투기꾼을 양산하는 부작용이 일어났다.

홍인표 고려대학교 연구교수 by 매일경제TV