“전셋값 시세보다 낮추란 거냐”…보증 요건 강화 땐 빌라 70% ‘전세보증 가입 불가’

HUG 공시가 112%로 강화하면
집주인 전세계약 갱신 때
보증금 평균 3529만원 하락 조정해야

서울 한 빌라촌 모습 [이승환 기자]

주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증 가입 요건이 공시가격의 112%로 강화되면 기존 전세 갱신계약 10건 중 7건이 같은 조건으로 전세보증에 가입하지 못할 것이라는 분석이 나왔다.

기존 전세금과 동일한 금액을 받지 못해 보증금 반환에 어려움을 겪는 임대인들이 급격히 증가할 수 있다는 우려가 제기된다.

27일 부동산 중개업체 집토스가 국토교통부의 연립·다세대 전월세 실거래가격과 공동주택가격을 비교한 결과에 따르면, 임대보증금 반환보증 가입 요건을 기존 126%에서 112%로 강화하면 지난해 체결된 빌라 전세 계약의 69%가 가입 요건을 맞추지 못했다.

전세 기간 2년 만기가 도래하는 대다수 계약의 보증금 액수가 공시가격의 112%를 초과한다는 의미다.

근저당권 등 선순위 담보채권이 아예 없는 것을 가정한 수치로, 일부 선순위 채권이 있을 것을 고려하면 전세보증 가입이 불가한 주택은 더 많을 것으로 보인다.

현재 HUG는 전셋값이 공시가격의 126% 이하일 때 등록임대사업자(임대인)가 임대보증에 가입할 수 있도록 했다.

126%는 공시가격 적용 비율 140%에 부채비율 90%를 곱하는 방식으로 산정한 수치다.

일례로 어느 빌라의 공시가격이 2억원이라면 이 빌라의 주인은 전세 보증금을 2억5200만원 이하로 설정해야만 임대보증에 가입할 수 있다.

전세사기 여파 등으로 임대보증에 가입되지 않은 빌라는 세입자들이 기피하는 경향이 있어 집주인 입장에서는 임대보증 가입이 필수나 마찬가지다.

이런 가운데 HUG는 최근 부채비율을 80%까지 낮춰 전셋값이 공시가격의 112% 이하일 때 보증에 가입할 수 있도록 하는 방안을 검토 중인 것으로 전해졌다.

이 안이 실현된다면 전셋값을 2억5200만원 받던 빌라 주인은 기존 계약을 갱신하거나 새로운 계약을 맺을 때 보증금을 2억2400만원으로 낮춰야 한다.

계약을 갱신하려는 경우라면 집주인이 세입자에게 보증금 일부를 돌려줘야 하는 ‘역전세’가 될 수 있다.

신규 전세 계약 시에도 집주인은 기존보다 더 낮은 보증금을 책정해야 해 재산상 일부 손해가 불가피할 전망이다.

공시사격의 112%가 적용되면 지역별 빌라 전세 중 서울 67.6%, 인천 81.6%, 부산 61.8%가 영향을 받게 될 것으로 예측됐다.

낮춰야 할 평균 전셋값은 서울이 3529만원, 세종시가 1247만원 등으로 나타났다
집토스 관계자는 “대부분의 빌라 전세 세입자들이 전세보증 가입을 원하다 보니 빌라 전세가는 통상 전세보증 가입이 가능한 금액으로 형성되곤 하는데, 가입 요건을 갑자기 강화하면 오히려 보증사고가 늘어날 수 있다”며 “기존 보증금으로 들어올 세입자가 크게 줄어 다음 세입자를 구하지 못한 임대인이 보증금 반환을 지체할 위험이 커지기 때문”이라고 설명했다.