30년간 본인 건물에서 마트를 운영하던 B씨는 올해 초 건물을 팔려고 내놓았다.
마침 임대사업을 계획하던 A씨가 이를 알게 됐고 이 건물을 매입한 후 사무실로 임대를 놓으려고 했다.
A씨와 B씨는 매수인과 매도인 업종이 다르기에 자산 양수도 방식으로 거래하고 부가가치세를 별도로 내기로 결정했다.
그런데 이 과정에서 B씨는 부가세를 얼마로 신고해야 할지 고민이 됐다.
부가세는 건물에 대해서만 부과되기 때문에 산정의 핵심은 토지 건물 비율을 안분하는 데 있다.
부가가치세법 제29조 제9항에 따르면 토지와 건물에 대해 각각 합의된 실거래 가격이 있는 경우 이를 적용한다.
다만 토지 건물 가액 구분이 불분명하거나 구분한 실거래 가격이 아래의 안분 계산 방법으로 산정한 금액과 30% 이상 차이가 나는 때에는 안분 계산한 금액이 우선하게 된다.
안분 계산 방법은 첫째, 토지 건물의 감정평가 금액이 각각 있는 경우 감정평가 금액을 기준으로 한다.
둘째, 감정평가 금액이 없다면 건물은 기준시가, 토지는 개별공시지가를 기준으로 해 안분 비율을 도출한다(부가가치세법 시행령 제64조).
유의해야 할 점은 기준시가로 안분했는데 중간에 감정평가가 이뤄지는 경우다.
부가가치세법 시행령 64조 1항에 따르면 공급 시기가 속하는 과세 기간의 과세 개시일부터 종료일 안에 감정평가액이 있으면 감정평가액이 우선한다.
부가가치세법상 과세기간은 1월 1일~6월 30일, 7월 1일~12월 31일로 각 6개월 단위이며, 건물 거래의 경우 실제 사용할 수 있는 날, 즉 잔금일을 건물의 공급 시기로 본다.
예를 들어 잔금이 2024년 4월 1일인 상가건물에 대해 2023년 7월 1일부터 2024년 6월 30일 사이에 감정평가액이 존재하는 경우 감정평가액이 기준시가에 우선 적용된다.
매도인이 이전에 감정평가를 받은 이력이 있거나 기준시가로 안분했다가 매수인이 추후에 대출받으면서 감정평가를 받는 경우, 안분한 금액이 감정평가액을 기준으로 안분하는 금액의 30% 이상 차이가 나는 경우 문제가 될 수 있다.
따라서 매도인이 감정평가를 받은 내용을 매수 전에 확인하고 매수인이 대출받을 계획이 있다면 미리 알려 감정평가액을 기준으로 안분한 금액의 30% 이내로 계산됐는지 파악한 뒤 부가세를 신고해야 한다.
더 적극적으로 절세하고자 한다면 미리 감정평가를 받는 것이 도움이 된다.
감정평가를 받는다면 기준시가로 토지 건물 비율을 산정할 때보다 토지 가액 비율이 높아지고 부가세 과세 대상인 건물의 과세표준이 줄어들어 부가세가 줄어들 가능성이 있기 때문이다.
통상적으로 개별 공시지가는 토지 시세의 60~70%로 형성돼 있으며 서울 지역은 토지 시세가 개별 공시지가의 2~3배가 되는 곳도 있다.
이처럼 개별 공시지가로 산정한 가액이 현실을 반영하기 어려울 때는 감정평가를 거쳐 조정이 가능하다.
감정평가를 받아 토지 가치를 높이고 감정평가액 기준 안분액의 30% 내에서 토지와 건물의 거래액을 유리한 방향으로 정한다면 더욱 그 효과가 크다.
특히 매입자가 간이과세자나 면세사업자라면 부가세를 환급받을 수 없기 때문에 감정평가를 통한 절세가 도움이 될 수 있다.
건물분 부가세는 통상적으로 잔금일이 속하는 달의 다음달 25일까지 납부해야 한다.
하지만 만약 계약일로부터 잔금일까지 6개월 이상 소요되며 중도금을 납부할 경우 중도금과 잔금 납부 시기마다 부가세를 내야 한다.
이러한 내용은 전문가와 상의하는 것이 좋다.
[여승현 신한은행 부동산투자자문센터 팀장 (감정평가사)]
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