“찐 부자가 사는 동네 맞네”…평당 매매가, 강북·도봉 3.6배나 되는 서초

서초 3.3㎡당 매매가 7746만원
강북·도봉은 2180만원, 신축단지 전무
“기존 집값 대비 높은 분담금에 재건축도 난항”

서울 강북에서 바라본 서초구 반포권역 일대의 아파트 [매경DB]

서울 시내 아파트값이 25개 자치구별 양극화가 갈수록 심화하고 있다.

상대적으로 입지 여건이 좋고, 주택 수요가 많은 강남과 용산 등 상급지역이 집값 상승을 이끌며 서울 안에서도 격차가 커지고 있는 것이다.

특히 25개 자치구 중 3.3㎡당 아파트 매매가가 가장 높은 서초구로, 가장 낮은 강북·도봉구보다 집값이 약 3.6배 더 높은 것으로 나타났다.

29일 부동산R114 자료에 따르면 지난 9월 말 기준 서울 지역 아파트 3.3㎡당 평균 매매가격은 4106만원으로 1년 전보다 96만원 상승했다.

구별로 보면 서초구의 3.3㎡당 매매가가 7774만원으로 가장 비쌌다.

이어 강남구 7375만원, 송파구 5575만원, 용산구 5159만원, 양천구 4351만원, 성동구 4326만원, 마포구 4232만원, 광진구 4153만원, 영등포구 3965만원, 강동구 3940만원 순으로 집계됐다.

반면, 도봉구는 3.3㎡당 아파트 매매가격이 서울 평균 매매가의 절반 수준인 2179만원으로 가장 낮은 것으로 나타났다.

강북구(2180만원)와 금천구(2205만원)는 근소한 차이로 도봉구보다 높았다.

서초구와 도봉구의 아파트값 격차가 지난해 3.42배에서 올해 3.57배로 커지는 등 양극화가 더욱 심해지고 있다.

국민평형‘(공급면적 114㎡·전용면적 84㎡)에 이 가격을 적용해보면 서초구와 강북·도봉구 집값은 19억원 이상 차이 난다.

서초구의 국민평형 아파트의 가격은 약 26억7589만원이고, 강북·도봉구는 7억5309만원이다.

양쪽 간 격차는 작년보다 더 커졌다.

서초구의 3.3㎡당 아파트 매매가격은 1년 전보다 올랐지만, 강북·도봉구는 떨어졌기 때문이다.

서초구 아파트의 3.3㎡당 가격은 지난해 10월 7489만원이었는데 1년 새 257만원 올랐다.

이에 비해 강북·도봉구는 1년 전 가격(강북구 2225만원, 도봉구 2184만원)보다 각각 55만원, 18만원내려갔다.

노원구(-48만원)도 1년 전에 비해 3.3㎡당 매매가가 하락했다.

부동산 시장에선 다주택자에 대한 규제를 강화하면서 이른바 ’똘똘한 한 채‘로 갈아타려는 수요가 급증하면서 강남 등 상급지역 집값이 급등했다는 분석이 나온다.

대출 규제 영향을 받지 않고, 자금 여력을 갖춘 주택 매수자들이 강남권 고가 아파트를 집중 매수했다는 것이다.

게다가 신축 아파트 공급량이 줄고, 집값 추가 상승에 대한 기대감이 커진 것도 한몫했다.

실제 올해 1월부터 지난 8월까지 서울에서 매매된 아파트 5가구 중 1가구는 강남지역에서 나왔다.

서울에서 매매된 아파트는 총 4만581건으로, 이 중 ’강남3구‘로 불리는 강남과 서초, 송파에서 매매된 아파트 거래량은 총 7701건으로 집계됐다.

서울 25개 자치구에서 거래된 아파트 5가구 중 1가구가 강남지역에서 나온 셈이다.

또 재건축 호재가 있는 단지에서는 신고가 거래가 잇따랐다.

국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 강남구 개포동 개포주공5단지(전용 61㎡)는 지난 8월17일 24억1000만원에 매매되며 신고가를 경신했다.

이는 직전 거래대비 3억1000만원이 오른 금액이다.

또 지난 8월 2일 서초구 반포동 래미안원베일리(전용면적 84㎡)는 60억원에 거래돼 직전 거래 46억원과 비교해 14억원이 올랐다.

강북·도봉구 내 입주 5년 이내 신축 단지 부족도 양극화의 또다른 원인으로 지목된다.

지난달 기준 강북·도봉구에는 신축 단지가 전무했다.

도봉구에는 준신축 단지(입주 6~10년 이내)도 없다.

강북구의 준신축 아파트는 총 524가구다.

이와 달리 서초구의 새 아파트는 2574가구이며, 준신축 단지는 5059가구다.

윤지해 부동산R114 리서치팀장은 “신축 아파트가 많을수록 평균 집값이 올라간다”면서 “서초구 아파트의 3.3㎡당 가격이 7000만원~8000만원 사이인데, 새 아파트는 3.3㎡당 1억원을 넘긴다.

신축 효과 덕에 입주 물량이 많더라도 집값은 뛰는 경우도 있다”고 설명했다.

청약시장에서도 지역별 온도 차이가 난다.

한국부동산원 청약홈을 보면 올해 서울 아파트 분양 26건 중 서초구가 4건으로 가장 많았다.

이와 달리 강북구와 도봉구에서는 분양한 단지가 없었다.

전문가들은 이 같은 양극화가 더 심화할 것이라고 내다봤다.

정성진 어반에셋매니지먼트 대표는 “서울에서 신축 아파트를 공급하는 방법은 재건축·재개발 등 정비사업을 하는 건데, 강북·도봉구의 정비사업은 쉽지 않다”면서 “건축비는 서초구나 강북·도봉구나 건축비는 똑같지만, 규모가 기존 집값보다 낮은 서초구와 달리 강북·도봉구에서는 집값과 맞먹는 수준이라 분담금이 클 수 밖에 없다”고 말했다.