영끌족 한맺힌 ‘이 동네’ 일반분양 확 늘린다…재건축 사업성 높인다는데

2030도시주거환경정비계획
임대줄이고 일반 분양 늘려
노원 상계주공 등 수혜 볼 듯

용적률 200% 중반 아파트들
공공기여 줄여 재건축 유도
준공업지 법적상한 400%까지

노원구 상계주공5단지 전경

재건축 사업성이 걸림돌로 작용하며 사업에 속도를 내지 못했던 서울 노원구 일대 아파트 단지들이 추진 동력을 얻게 될 전망이다.

오는 9월부터 땅값이 서울 평균보다 낮은 지역일수록 정비사업을 통해 일반분양 물량이 더 늘어나기 때문이다.

또 이미 용적률이 200% 중반대인 과밀 단지는 공공기여를 줄여 재건축 사업 추진 동력을 확보할 수 있게 된다.

서울시는 지난 21일 제12차 도시계획위원회를 열고 이 같은 내용을 담은 ‘2030 서울시 도시·주거환경정비기본계획’ 재정비안을 수정가결했다고 22일 밝혔다.

이번 기본계획은 정비사업 활성화를 통해 안정적으로 주택을 공급하고, 주거 공간을 대개조하기 위한 구체적 방안을 담고 있다.

우선 서울시는 9월부터 사업성 보정계수를 최대 2.0까지 적용해 허용 용적률 인센티브를 기존 20%에서 40%까지 높여주기로 했다.

사업성 보정계수란 단지 또는 지역 간 정비사업의 사업성 편차를 줄여주기 위한 도구다.

용적률 체계는 크게 4단계로 나뉜다.

3종 일반주거지역의 경우 기준 용적률(210%)→허용 용적률(230%)→상한 용적률(250%)→법적 상한 용적률(300%)로 구분된다.

현재는 보정계수가 1.0까지만 적용되며 얻을 수 있는 허용용적률 인센티브 최대치가 20%포인트다.

여기에 공공기여를 하면 상한 용적률인 250%까지 높일 수 있다.

법적 상한 용적률까지 높이려면 늘어나는 용적률의 절반을 임대주택으로 채워야 한다.

시는 이번 기본계획에서 허용 용적률은 현 230%가 아닌 250%까지 늘어날 수 있도록 하겠다는 방침이다.

허용 용적률이 높아지면 그만큼 조합은 일반분양 물량을 더 많이 확보할 수 있게 된다.

보정계수는 기본적으로 서울 평균 공시지가를 대상지 평균 공시지가로 나눈 값으로 결정한다.

즉 정비사업을 추진하는 단지 땅값이 서울 평균치보다 낮을수록 허용 용적률 인센티브가 더 확대되는 셈이다.

여기에 단지면적, 단위면적당 세대수 등을 고려한다.

허용 용적률 인센티브 확대는 노원구 상계주공 등 현행 체계 내에서 일반분양으로 공사비를 감당하기 어려워 재건축 사업 추진이 어려운 단지들이 주로 적용받게 된다.

이 일대에서 재건축 진도가 가장 빠른 상계주공5단지는 전용 31㎡ 소유자가 전용 84㎡를 받으려면 5억원 분담금을 부담해야 하는 상황에 직면해 작년 11월 GS건설과 시공사 계약을 해지한 바 있다.

이미 상계주공5는 허용 용적률 인센티브에 기대를 걸고 사업시행인가를 위한 절차를 진행해 조만간 고시를 앞두고 있다.

다만 우려의 목소리도 나온다.

조합 관계자는 “서울 전체 표준지 공시가를 기준으로 하기 때문에 다소 공시가격이 높은 아파트는 보정 계수 산정이 불리할 수 있다”고 지적했다.

한편 용적률이 200% 중반대여서 재건축 사업성이 나오지 않는 단지도 앞으로 재건축을 노려볼 수 있을 전망이다.

서울시는 재건축 단지의 현재 용적률이 허용 용적률보다 높은 경우 현 상태를 기준 용적률로 인정해주기로 했다.

재건축할 경우 현황 용적률에서 기준 용적률 차이 만큼 내야 했던 공공기여 부담이 줄어든 셈이다.

현재 서울시엔 현행 용적률 기준을 초과하는 단지가 149곳(8만7000가구)이 있다.

용산 산호, 용산 한강삼익, 동작 대방대림 등이다.

재건축과밀단지는 ‘사업성 보정계수’도 중복 적용받을 수 있다.

이밖에 서울시는 준공업지역에 무분별한 공동주택 건설을 막기 위해 250%로 제한했던 용적률을 완화하기로 했다.

이에 이번 계획에서 준공업지역 법적상한 용적률 400%가 신설됐다.

이는 영등포, 구로, 강서 등 서남권 일대 대개조를 위한 조치다.

용도지역 상향에 따른 공공기여도 축소해 사업성을 높여주기로 했다.

이에 따라 1종 일반주거지역→2종 일반주거지역으로의 종상향과 3종 일반주거지역→준주거지역 종상향에 따른 공공기여 비율은 기존 15% 이상에서 10% 이상으로 축소된다.

지하철 승강장으로부터 250ｍ(최대 350ｍ) 이내 역세권은 준주거로 종상향을 검토한다.

서울시는 공공임대주택을 조합으로부터 사들이는 가격도 대폭 높이기로 했다.

기존엔 표준건축비를 적용했지만, 앞으로는 기본형건축비의 80%를 적용해 종전 대비 40% 가량 가격이 상향될 전망이다.

주거공간 대개조를 위한 허용용적률 인센티브를 위한 항목은 기존 6가지에 12가지로 확대한다.

고령자서비스시설 설치, 층간소음 해소, 장애물 없는(배리어 프리) 생활환경 인증, 친환경 건축물, 수변친화 공간조성 등 항목이 추가된다.