20년전 만든 용적률 기준 … 규제 패러다임 바꿔야

◆ 공사비發 주택시장 혼돈 ◆

현재 재건축·재개발 정비사업이 꽉 막힌 것은 낡은 규제·제도들이 변화된 사업환경을 따라가지 못하기 때문이라고 전문가들은 지적하고 있다.

지금 벌어지고 있는 '공사비 갈등'의 본질은 이런 정비사업 현실을 반영하지 못한 낡은 규제·제도 때문이라는 것이다.

지속가능한 정비사업을 위해 전반적인 제도 개선이 필요하다는 지적이다.

3일 정비업계에 따르면 원자재 가격과 인건비 등 공사비 자체를 낮추는 노력과 함께 용적률 규제를 먼저 손봐야 주택 공급에 숨통이 트일 전망이다.

1980년대 후반~1990년대 초반 준공 아파트는 용적률 기준 200% 이상을 적용받았다.

정부가 준공 30년 이상은 안전진단 없이도 재건축이 가능하다고 밝혔지만, 이들 단지는 수억 원의 추가 부담금에 발목이 잡혀 갈팡질팡하고 있다.

최근 건설산업연구원은 "사업성이 부족한 중층 재건축은 용적률을 추가로 부여할 수 있도록 유연하게 제도를 설계해야 한다"며 "용적률을 추가로 부여하는 대신 공공성을 확보하면 사회적 논란도 줄일 수 있을 것"이라고 지적했다.

건산연은 또 학교용지부담금과 개발부담금 폐지·축소, 임대주택 등 공공기여 비율 축소 등도 제안했다.

학교시설부담금은 가구별 분양가의 0.8%에 달한다.

분양가 4억5000만원을 기준으로 분담금이 360만원에 달해 대단지일수록 부담이 컸다.

개발부담금은 시행사 개발이익의 20%가량이다.

최근 정부는 학교용지부담금은 폐지하고 개발부담금은 한시적으로 50∼100% 깎아주기로 했다.

공사비가 급등할 때 법인세와 하도급 보증 수수료 등을 완화해 건설사들의 사업 진행에 숨통을 틔워줄 필요가 있다는 주장도 나온다.

최근 정부는 관급공사의 경우 물가 변동으로 인한 계약금액 조정이 필요하면 제때 이뤄질 수 있도록 허용했다.

민간공사도 '정비사업 표준공사계약서'를 통해 물가 변동에 따른 공사비 조정을 현실화하도록 했다.

[서찬동 선임기자]