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참여정부 vs 文정부 부동산 전격 비교
기사입력 2020-12-02 08:56
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요즘 ‘부동산 블루’라는 신조어가 유행이다.

주택 매매가뿐 아니라 전셋값까지 폭등하면서 사람들이 겪는 우울증을 일컫는 말이다.

서울, 수도권에 이어 전국 집값이 수억원씩 치솟자 주택 구입 시기를 놓친 이들은 땅을 치고 후회한다.

내집마련 꿈을 키우며 전셋집에 거주하지만 전셋값마저 급등해 이사 가기조차 힘든 상황이다.

어렵사리 주택을 구매한 이들도 보유세 등 세금 폭탄에 답답한 것은 마찬가지다.

전 세계를 강타한 ‘코로나 블루’보다 ‘부동산 블루’가 더 심각하다는 분석까지 나온다.


정부가 집값을 잡기 위해 무려 24차례 대책을 쏟아냈지만 ‘부동산 블루’라는 말이 나올 정도로 시장은 오히려 반대로 움직인다.

수많은 규제를 쏟아낸 것도 그렇지만 ‘부동산 투기와의 전쟁’을 선포한 노무현정부(참여정부) 당시 부동산 시장도 지금과 묘하게 닮았다.

참여정부와 문재인정부의 부동산 대책과 집값 흐름을 입체적으로 비교해봤다.




1.집값 상승세 비교해보니
▶상승률은 참여정부, 상승액은 文 높아
집값 폭등으로 전국 곳곳이 떠들썩하지만 문재인정부 못지않게 참여정부 시절 집값도 많이 뛰었다.

김성원 국민의힘 의원실이 국회 예산정책처에서 제출받은 ‘정부별 부동산 가격 변동 현황’ 보고서에 따르면 참여정부 재임 기간(2003년 2월~2008년 2월) 서울 아파트 매매가격지수 증가율은 56.6%에 달했다.

아파트 매매가격지수는 특정 시점 아파트값을 100으로 두고 변동률을 산출하는 개념이다.

문재인정부가 집권한 38개월(2017년 5월~2020년 6월)간 매매가격지수 증가율(25.6%)보다 높았지만 문제는 현 정부 임기가 아직 많이 남았다는 점이다.


지금 흐름대로라면 문재인정부 임기 말 매매가격지수 증가율이 참여정부를 훌쩍 넘어설 가능성이 높다는 것이 전문가들 시각이다.

서울, 수도권뿐 아니라 세종, 부산, 대구 등 지방 곳곳 집값은 지금도 수억원씩 폭등하는 양상이다.

참여정부 시절인 2006년에도 전국 집값이 11% 넘게 뛰었고 임기 마지막 해인 2007년 상승률도 3%를 넘어섰다.


실수요자가 선호하는 서울 25평형 아파트 매매가만 비교해보자. 경제정의실천시민연합(경실련)에 따르면 참여정부 시절 서울 25평 아파트 중위 가격 상승률은 94%에 달했다.

문재인정부는 재임 기간 3년(2017년 5월~2020년 5월) 동안 53% 급등했다.

상승률은 참여정부가 더 높지만 상승 금액으로만 보면 문재인정부가 한 수 위다.

문재인정부 재임 기간 집값은 4억5000만원 올라 참여정부(3억7000만원)보다 상승폭이 크다.

박근혜정부 재임 기간(2013년 2월~2017년 3월)에는 1억8000만원 뛰었고 이명박정부(2008년 2월~2013년 2월)에서는 오히려 1억원 하락했다.


부동산 정책 비교해보니

참여정부와 문재인정부 모두 서울 강남권을 타깃으로 한 부동산 규제를 강화하면서 오히려 강남 집값은 급등했다.

<매경DB>


2. 규제지역 지정
▶참여정부 ‘버블세븐’ vs 文 ‘전국 타깃’
참여정부와 문재인정부 재임 기간 집값 상승률이 높았던 이유는 뭘까. 시장의 흐름을 읽지 못한 부동산 대책을 강행한 영향이 크다는 것이 전문가들 분석이다.


참여정부 부동산 정책 중 가장 눈길을 끄는 것은 이른바 ‘버블세븐과의 전쟁’이다.

2006년 당시 서울 강남3구(강남, 서초, 송파구)를 비롯해 양천구 목동, 분당, 평촌, 용인 등 이른바 집값 거품이 심하다고 판단한 지역을 ‘버블세븐’으로 지정했다.

이들 지역에는 각종 규제를 퍼부으며 집값 잡기에 안간힘을 썼다.

주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 개념을 도입해 대출 길을 틀어막았다.


문재인정부 정책도 ‘판박이’다.

‘버블세븐’ 같은 극단적인 표현은 쓰지 않았지만 서울 강남권에 집중 포화를 가했다.

대표적인 것이 토지거래허가제 도입이다.

잠실, 삼성, 청담, 대치동 등 강남 핵심지역 아파트를 구입하려면 아예 지자체 허가를 받도록 했다.

허가 없이 토지거래계약을 체결한 경우에는 2년 이하 징역 또는 토지 가격 30% 상당 금액 이하의 벌금형에 처해진다는 엄포도 놨다.


규제지역 범위를 전국으로 넓힌 것도 참여정부와 문재인정부 공통점이다.

문재인정부는 집값이 과열 양상을 보이는 지역이 나타날 때마다 조정대상지역이나 투기과열지구 지정 등으로 집값 안정 효과를 노렸다.

하지만 규제지역을 넓힐수록 인근 비규제지역이 오르는 ‘풍선효과’가 지속됐다.

시간이 지나면서 규제지역은 점차 확대되고 강도도 높아지는 패턴을 반복했다.


전국 조정대상지역은 서울 25개 자치구 전역과 과천, 광명, 성남, 수원, 안양 등 수도권 주요 도시, 대전 대덕구, 세종, 충북 청주시 등 총 75곳으로 늘어났다.

조정대상지역으로 묶이면 9억원 이하 주택담보대출비율이 50%로 낮아지고 9억원 초과분은 30%로 제한된다.

분양권 전매 제한도 강화돼 최소 6개월 또는 입주할 때까지 주택을 사고팔 수 없다.


참여정부 시절에도 사실상 전국 전역이 규제 대상이었다.

당시에는 조정대상지역 개념이 없어 투기과열지구로 묶어 관리했다.

투기과열지구로 지정되면 주택담보대출이 제한된다.

2002년 9월까지만 해도 투기과열지구는 서울 전역이었지만 이후 전국적으로 집값이 상승하면서 경기 전역과 부산, 인천, 대구 등으로 확대됐다.

2004년 7월에는 투기과열지구가 전국 지자체의 절반가량인 105곳까지 늘었다.

부동산업계 관계자는 “참여정부와 문재인정부 모두 집값이 오르는 지역을 핀셋 규제하는 패턴을 이어갔다.

그만큼 집값 상승세가 수도권에 그치지 않고 전국적으로 퍼졌다는 의미”라고 분석했다.



참여정부는 집값 거품이 심하다고 판단한 지역을 ‘버블세븐’으로 지정했다.

사진은 버블세븐지역 중 한 곳인 경기도 용인. <매경DB>


2. 세금 규제
▶종부세 강화 vs 공시가 인상 稅 폭탄
참여정부 부동산 정책의 핵심으로 보유세, 거래세 등 세금 강화를 빼놓을 수 없다.

다주택자 양도소득세 중과, 종합부동산세 신설 등이 눈길을 끈다.

당시 정부는 불로소득이 투기 수요로 연결되는 만큼 수익을 정부가 환수해야 한다는 논리로 세금 체계를 손질했다.


문재인정부도 참여정부의 세금 강화 기조를 그대로 이어왔다.

다주택자와 고가주택 보유자에 대한 종부세 강화를 줄기차게 추진하는 모습이다.

강도는 참여정부 시절보다 훨씬 세다.


참여정부 시절 종부세를 도입할 때는 이전에 없던 세금이 처음 도입되는 만큼 반발이 엄청났지만 실제 종부세 금액은 그리 크지 않았다.

2000년대 초반 서울 강남권 대형 아파트를 보유할 경우 종부세 대상에 포함되는 경우가 많았지만, 비강남권 거주자에게는 다른 얘기였다.

비강남권 아파트를 두 채 보유해도 공시 가격 합산액이 6억원(당시 종부세 기준 6억원)을 넘지 못했기 때문이다.


하지만 이번에는 다르다.

최근 몇 년 새 집값이 급등하고 공시 가격도 뛰어 종부세 대상에 포함되는 아파트가 급증했다.

올해 서울의 공시 가격 9억원 초과 아파트는 28만1033가구로 지난해(20만3174가구)보다 38%가량 늘었다.

문재인정부가 출범한 2017년 8만8560가구였는데 3년 만에 20만가구가량 증가했다.


문제는 정부가 공시지가 현실화율을 90%까지 올리기로 하면서 향후 보유세 부담이 더욱 커진다는 점이다.

공시 가격이 시세의 90%까지 치솟는 만큼 ‘세금 공포감’이 엄습하는 분위기다.




3. 재건축 옥죄기
▶초과이익환수 등 집중 포화
서울 강남 재건축 투기 수요를 막기 위해 재건축 초과이익환수제를 도입한 것도 참여정부와의 공통점이다.

참여정부가 도입한 재건축 초과이익환수제는 재건축을 통해 집값이 올라 조합원이 얻은 이익 중 인근 집값 상승분과 비용 등을 뺀 ‘초과이익’이 1인당 평균 3000만원을 넘을 경우 초과액의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도다.

참여정부 당시에는 법적 논란에 제대로 시행되지 못했고 박근혜정부 시절인 2015년 부과가 유예됐다.

그러다 문재인정부 출범 이후인 2018년 1월 부활했다.

재건축 조합의 위헌 소송으로 실제 부과가 미뤄지다 지난해 말 헌법재판소의 합헌 결정이 나오면서 본격적인 시행에 들어갔다.

서울 서초구 반포주공1단지 3주구 재건축 조합원 1인당 평균 부담금은 4억200만원에 달한다.

다른 재건축 단지들도 수억원 부담금을 내야 할 처지라 전전긍긍하는 모습이다.


부동산 정책의 핵심은 아니지만 공급 대책도 엇비슷하다.

참여정부는 집값 안정을 위해 판교, 위례, 광교, 화성 동탄, 양주 옥정, 파주 운정 등 수도권 2기 신도시를 발표했다.

하지만 판교, 위례 등 서울 강남권 접근성이 높은 일부 신도시를 제외하면 서울에서 멀고 인프라가 부족해 별다른 효과를 내지 못했다.

문재인정부가 발표한 남양주 왕숙, 하남 교산 등 3기 신도시는 그나마 서울과 멀지 않다는 점에서 긍정적인 평가를 받지만 2025년에야 입주가 가능한 만큼 당장 집값 안정에 효과를 낼지는 미지수다.

신도시 공급에는 힘썼지만 재건축, 재개발 규제 강화로 정작 서울시내 주택 공급은 더뎠다는 점도 두 정부의 공통점이다.


▶집값 안정 해법은
▷서울 고밀도 공급하고 양도세 완화를
정리해보면 문재인정부 부동산 정책은 참여정부와 크게 다를 바 없다.

참여정부 시절을 돌이켜보면 온갖 규제에도 집값 안정 효과를 못 내다 2008년 글로벌 금융위기가 터지자 집값이 겨우 하락세로 돌아섰다.

사실상 부동산 정책이 실패로 끝난 셈이다.


문재인정부가 더 늦기 전에 집값을 안정시키려면 어떤 대책이 필요할까. 전문가들은 참여정부의 부동산 정책 실패를 반면교사로 삼아야 한다고 입을 모은다.


정부는 다주택자와 고가 주택 보유자 세금을 늘리고 대출을 틀어막으면서 투기 수요를 억누르려 했다.

하지만 아무리 규제가 강해도 실수요자의 내집마련 의지까지 꺾을 수는 없다.

입지가 좋은 지역에 거주하려는 수요는 계속 몰렸다.

이 때문에 당장은 집값이 불안해지더라도 실수요자가 선호하는 서울 도심 재건축, 재개발 규제를 과감히 풀어야 한다는 주문이 쏟아진다.

인기지역 용적률을 상향해 고밀도 개발을 하면 짧은 시간 내 주택 공급 물량을 늘리는 데 유리하다는 의견이다.


재임 기간에 집값이 오히려 하락한 이명박정부 시절을 돌이켜보면 공급 확대 효과가 잘 드러난다.

사실 이명박정부 시절에는 공급도 많았지만, 글로벌 금융위기로 인해 실물경제가 위축된 파장이 더 컸다.

이유야 어쨌든 이명박정부 시절인 2008~2013년 서울 아파트 가격은 오히려 13%가량 하락했다.


문재인정부도 뒤늦게 수도권 3기 신도시를 지정하는 등 공급 확대에 나섰지만 서울 핵심지역 공급을 늘리지 않고서는 집값 안정에 한계가 있다는 분석이 끊이지 않는다.

윤재호 메트로컨설팅 대표는 “문재인정부 남은 임기 동안 주택 공급을 늘리는 데 초점을 맞춰야 한다.

수도권 그린벨트나 유휴지를 풀어 강남 시세보다 저렴한 아파트를 대거 공급하는 한편 뉴타운, 재개발 등 도시재생사업에도 속도를 내야 한다”고 주장했다.


양도세 등 세금 규제를 일시적으로 완화해 거래에 숨통을 트이게 하는 정책도 필요하다.

고종완 한국자산관리연구원장은 “임대사업자, 다주택자, 법인 매물이 많이 나오도록 내년 6월 이전에 양도세를 한시적으로 감면해줄 필요가 있다.

재건축 실거주 2년 의무 규제도 신규 취득자에게만 거주 조건을 부여하는 등 재건축 규제를 푸는 것이 관건”이라고 강조한다.


“단기적으로는 시장 불안이 나타날 수 있지만 부동산 시장이 수요와 공급이라는 경제의 기본 원칙 아래 자율적으로 움직이도록 해야 한다.

지금까지 내놓은 부동산 정책을 전부 다시 펼쳐놓고 시장 자율 기능과 역행되는 정책을 수정·보완해야 할 때다.

” 한태욱 동양미래대 경영학부 교수 의견은 새겨들을 만하다.


참여·文정부 정책 수장의 잇따른 실언
‘불난 데 부채질?’ 부동산 규제 정치적 수단 인식
참여정부와 문재인정부 모두 부동산 정책이 실패했다는 지적이 쏟아지는 가운데 정책 수장의 잇따른 설화(舌禍)도 부동산 시장 불안에 한몫했다는 평가다.


문재인정부의 실언은 장하성 당시 청와대 정책실장(현 주중대사)으로부터 시작됐다.

정부 초기 ‘강남 집값과의 전쟁’을 한창 밀어붙이던 2018년 9월 그는 라디오에서 “내가 거기 살아봐서 아는데 모두 강남에 살 필요는 없다”는 궤변을 내뱉었다.

부동산 현실과 동떨어진 발언을 했다는 이유로 질타를 받았다.


임대차법 시행 이후 전세대란이 현실화되면서 정책 수장 실언은 계속 이어졌다.

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 국회 기획재정위에 나와 전세 대책 마련을 촉구하는 질문에 “확실한 대책이 있으면 정부가 발표했을 것”이라며 말 그대로 ‘대책 없다’는 사실을 공공연히 밝혔다.

청와대 국토교통비서관 출신인 윤성원 국토교통부 1차관도 “임대차 3법은 국민소득이 1인당 3만달러를 넘어가는 우리 경제가 한 번은 겪어야 될 성장통”이라고 언급해 빈축을 샀다.


2017년 6월 23일 취임해 ‘최장수 국토교통부 장관’ 타이틀을 얻은 김현미 장관 실언은 일일이 거론하기도 힘들 정도다.

지난 11월 19일 전세 대책을 발표하면서 “금리 인하와 가구 수가 전셋값 상승 주요 원인이다.

전세난은 임대차 3법 때문만이 아니다”라고 밝히며 부동산 정책 실패가 아닌 외부 요인을 지목하는 등 현실과 유리된 발언을 쏟아냈다.

김예령 국민의힘 대변인은 “잘못된 정책에 대해 억지 궤변으로 꿰맞추려다 보니 국민 정서와는 괴리된 황당 발언이 이어지고 있다”고 꼬집었다.


참여정부 시절에도 정책 수장 실언은 있었다.

추병직 당시 건설교통부 장관이 2006년 10월 국정감사에서 “지진이 나면 폭발이 있고, 여진이 생긴 뒤 가라앉는다”며 집값 하락을 주장했다.

그러다 얼마 안 돼 인천 검단신도시 개발을 발표하면서 집값 폭등의 원흉으로 내몰렸다.

이백만 당시 청와대 홍보수석은 “지금 집을 샀다가는 낭패를 면할 수 없을 것”이라고 주장했다.

그러나 본인이 강남 아파트를 사고팔아 시세차익을 남긴 것으로 밝혀지면서 결국 옷을 벗었다.


참여정부의 핵심 부동산 대책인 8·31 대책을 만들었던 김수현 당시 청와대 사회정책비서관도 한 대학 특강에서 “부동산 대책은 결국 실패했으며 부끄러운 것을 기록하는 것이 부끄러울 뿐”이라고 해 국민을 놀라게 했다.

그는 금융이 부동산 시장을 불안하게 만든 새로운 악의 축이라고 밝히면서 부동산 정책 실패의 책임을 금융권으로 돌리기도 했다.

김수현 비서관은 문재인정부 들어서도 청와대 정책실장을 맡으며 또다시 규제 일변도의 부동산 정책을 주도해왔다.

시장에서는 문재인정부와 참여정부 정책 수장들이 대부분 시장 경제 논리를 이해하지 못하고 부동산 정책을 정치적 수단으로 접근했다는 비판이 쏟아진다.


한태욱 교수는 “노무현, 문재인정부 모두 부동산 대책 핵심 입안자가 김수현 전 청와대 정책실장이라 정책 구도가 비슷할 수밖에 없다.

참여정부의 실패 경험을 살려 문재인정부에서는 부동산 정책을 제대로 실행할 것으로 기대했으나 결과는 참여정부보다 더 참담했다.

시장 눈치만 보다 정책 시행 시기를 놓치면서 내성과 편법이 생기는 등 오히려 상황이 더 나빠졌다”고 꼬집었다.


[김경민 기자 kmkim@mk.co.kr]
[본 기사는 매경이코노미 제2086호 (2020.12.02~12.08일자) 기사입니다]


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