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`로또 청약` 기대 모으는 이곳, 과천 지정타
기사입력 2020-10-21 09:38
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경기 과천시 지식정보타운(지정타) 3개 블록(S4·S5·S1) 총 1698가구가 이르면 10월 동시분양된다.

‘준강남’ 입지인 데다 공공분양으로 공급되다 보니 분양가가 3.3㎡당 2400만원 수준으로 낮아졌다.

주변 구도심 시세와 비교해 시세 차익이 수억원에 달할 것으로 기대를 모으면서 ‘로또 청약’을 노린 예비 청약자가 대거 신청할 전망이다.


과천시 갈현동·문원동 일대 개발제한구역(그린벨트)을 풀어 조성하는 과천지식정보타운은 과천시와 경기도시공사가 함께 조성하는 대규모 공공택지지구다.

과천과 안양 인덕원역 사이에 그린벨트로 묶였던 곳이다.

총 135만3090㎡ 부지에 정보통신기술(ICT)과 연구개발(R&D) 등 지식 기반 산업단지와 주택 8160가구(단독주택 포함)가 들어선다.

주택 가운데 절반이 넘는 4315가구가 공공주택(행복주택, 10년 임대, 영구·국민임대, 공공분양)이다.

민영 아파트는 3636가구다.


과천 지식정보타운은 남쪽으로는 제2경인고속도로 북의왕IC가 위치해 있고 서울 강남권과 연결되는 309번 지방도와 접해 있다.

관악산과 청계산으로 둘러싸인 입지에 강남 접근성이 좋아 수도권 택지지구 가운데 ‘준강남 생활권’으로 평가된다.

하지만 지난 2011년 보금자리주택지구로 지정된 이후 네 차례 지구계획 조정을 거치는 등 사업이 지연돼왔는데 사업 시행자들이 과천시와 적정 분양가에 대한 입장 차이를 좁히지 못하면서 결국 2018년 분양될 예정이던 공공분양이 올해까지 넘어왔다.


길고 긴 씨름 끝에 과천 지식정보타운에서 가장 먼저 분양 스타트를 끊은 단지는 지난 3월 분양을 마친 S9블록의 ‘과천제이드자이’였다.

647가구로 지어지는 이 단지는 모든 가구가 일반분양 대상이었다.

전용 49~59㎡로 모두 소형 평형이라 신혼부부나 1인 가구의 관심이 특히 높았다.


공공택지에 들어서는 아파트인 만큼 분양가상한제 규제를 받은 덕에 분양가는 저렴했다.

과천제이드자이 분양 가격은 3.3㎡당 평균 2195만원, 발코니 확장 비용을 포함해도 3.3㎡당 2240만원 수준이었는데, 평균 193.6 대 1의 경쟁률 끝에 청약을 마감했다.

이어 7월에는 3.3㎡당 평균 2372만원에 공급된 S6블록 ‘푸르지오벨라르테(총 504가구)’가 135.1 대 1의 높은 경쟁률 끝에 1순위 마감했다.




▶올가을 1700가구 동시분양
▷S4·S5·S1블록 푸르지오 아파트
오는 10월에 공급되는 3개 단지도 실수요자에게 관심을 끌 것으로 보인다.

대우건설 컨소시엄에서 분양하는 과천지식정보타운 3개 사업은 각각 ‘과천푸르지오어울림라비엔오(S4블록, 총 679가구)’ ‘과천르센토데시앙(S5블록, 총 584가구)’ ‘과천푸르지오오르투스(S1블록, 총 435가구)’다.


S4블록의 과천푸르지오어울림라비엔오는 지식정보타운 내 최고층 랜드마크 아파트다.

최고 35층으로 지어지고 전용면적별로 84B㎡ 90가구, 84C㎡ 55가구, 84D㎡ 162가구, 84E㎡ 81가구, 99A㎡ 188가구, 99B㎡ 73가구, 105A㎡ 20가구, 120A㎡ 10가구 등 총 679가구로 구성됐다.

S5블록의 과천르센토데시앙은 전용면적별로 84A㎡ 188가구, 84B㎡ 146가구, 99A㎡ 98가구, 99B㎡ 97가구, 107A㎡ 55가구, 총 584가구다.

S1블록에 위치한 과천푸르지오오르투스는 전용면적별로 74A㎡ 183가구, 74B㎡ 56가구, 74C㎡ 77가구, 84A㎡ 96가구, 84B㎡ 23가구 등 총 435가구로 구성됐다.


이들 단지의 3.3㎡당 분양가는 각각 2376만원(과천푸르지오어울림라비엔오), 2373만원(과천르센토데시앙), 2403만원(과천푸르지오오르투스)에 책정됐다.

전용 84㎡ 기준 7억원 후반대~8억원 초반대다.

S1블록과 도보 5분 거리에 있는 과천 구도심 ‘래미안슈르’의 같은 평형이 14억~15억원에 최근 실거래된 바 있다.

지식정보타운 분양가가 주변 시세의 60% 수준인 셈. 최소 시세차익 7억원 이상이 예상돼 사실상 ‘로또’로 통한다.



수도권 공공택지지구라 주변 시세 대비 저렴하게 공급되는 과천 지식정보타운에서 아파트 1700여가구가 공급된다.

<윤관식 기자>


▶청약 자격은
▷기타 지역은 69점 커트라인 예상
이번 분양은 중복청약이 허용돼 청약자 한 사람이 세 단지 모두 청약을 넣을 수 있다는 점이 특징이다.

청약 날짜는 같지만 입주자 모집 공고일을 다르게 해서 중복 청약이 가능하도록 한다는 게 대우건설 측 설명이다.

자격만 되면 3개 단지에 모두 청약을 넣을 수 있다는 얘기다.


특히 생애 최초 특별공급(특공) 확대가 시행되면서 과천 지정타 이들 3개 민간분양 단지 가운데 처음으로 생애 최초 특별공급 물량이 배정된다.

한편으로는 전용 85㎡ 이하 평형에서 15%가량이 생애 최초 특별공급 물량으로 배정돼 추첨제 기회가 있다.

그동안 전용 85㎡ 이하는 추첨제 물량이 없었다.


전용 85㎡ 초과 대형 평형 중에는 유주택자도 청약할 수 있는 추첨제 물량이 배정돼 있다.

그동안은 일반공급은 100% 가점제로 하고, 신혼부부 특공이나 다자녀 특공이 있더라도 자녀 수나 무주택 기간을 점수로 매겨서 점수가 높은 순으로 당첨자를 가렸는데, 이제는 100% 추첨제로 뽑는 생애 최초 특별공급이 적용되는 것. 중소형 물량에서도 가점이 낮아도 생애 최초 특공 요건이 맞다면 지원해볼 만하다는 얘기다.

또한 과천 지식정보타운에는 전용 85㎡ 초과 중대형 물량이 많다.

가점제 50%, 추첨제 50%를 적용하기 때문에 1주택자여도 주택처분 조건을 전제로 추첨제에 참여할 수 있다.

서울 가까운 지역에 다양한 물량이 공급되는 만큼 당첨 확률을 조금이라도 높이는 청약 전략이 중요해진 이유다.


청약 전문가들은 입지상으로 봤을 때 S4·S5·S1블록 순으로 인기가 높을 것으로 예상한다.


우선 애초에 2018년 청약을 염두에 두고 미리 과천으로 이주했거나, 과천에서 오래 거주한 예비 청약자라면 청약 가점이 상대적으로 낮아도 승산이 있어보인다.


이주현 월천재테크 대표는 “과천 거주민이라면 당해 지역 1순위로 지원했을 때 가점이 50점대에서도 당첨이 가능해보이지만 기타 지역에서는 평균 가점이 69~70점은 돼야 승산이 있을 것”이라고 설명했다.

지난 8월 서울 은평구 수색증산뉴타운에서 동시분양한 아파트 단지 3곳의 청약 당첨자의 평균 가점이 67.48점이었는데, 과천시뿐 아니라 경기도, 서울시 등 수도권 기타지역 거주자도 지원 가능한 과천 지식정보타운 청약은 수요자가 더 몰릴 것으로 점쳐지면서 예상 커트라인이 높아졌다.


사정이 이렇다 보니 만약 가점이 60점 이하로 낮은 사람은 추첨 물량이 있는 전용 85㎡ 초과 유형을 선택하는 것이 좋다.

63점은 넘어야 예비 당첨을 기대해볼 만하다.


생애 최초 특별공급이 시행되는 만큼 혼인 7년 이내 신혼부부라면 자녀 수 등을 고려해 특별공급 전략을 세우는 것이 좋다.


정지영 아이원 대표(필명 아임해피)는 “신혼부부 특별공급의 경우 우선 공급 소득 요건(도시 근로자 월평균 소득의 130%, 맞벌이는 140%)에 충족하지 않는다면 추첨제인 생애 최초로 가는 것이 낫다”고 조언했다.

3인 가족 맞벌이 가정을 예로 들면 도시근로자 월평균 소득의 140%는 월 778만원 이상을 버는 경우 추첨제인 생애 최초가 조금이라도 더 유리하다.

신혼부부 특별공급은 경쟁률이 치열한 만큼 2자녀나 1자녀를 둔 경우도 추첨제인 생애 최초 특별공급으로 도전하는 것이 조금이라도 확률을 높인다는 얘기다.


갈아타기를 원하는 1주택자에게도 좁게나마 문은 열려 있다.

전용 85㎡를 초과하는 중대형 물량에서의 추첨분이다.

S4블록과 S5블록에서 85㎡ 초과 물량 541가구가 있는데, 이 가운데 절반(약 270가구)이 추첨으로 당첨자를 가린다.

다만 추첨 물량 내에서도 75%는 무주택자 내에서 추첨이 이뤄지고, 나머지 25%를 무주택·1주택이 함께 경쟁하는 구도여서 1주택자가 노려볼 만한 물량은 약 67가구다.

그러나 서울 등 주요지역에서 중대형 물량은 분양 자체가 잘 이뤄지지 않아 1주택자들도 이번 청약에 큰 관심을 보일 것으로 예상된다.



과천 지식정보타운 S4블록 ‘과천푸르지오어울림라비엔오(위)’와 S1블록 ‘과천푸르지오오르투스(아래)’. <대우건설 제공>

▶‘8억 로또’ 진짜일까
▷장밋빛 전망은 금물…전매제한 주의해야
단 정말로 지식정보타운에서 아파트 청약을 신청할 생각이라면 과천 구도심 단지와 입지 대비 분양가를 꼼꼼히 따져봐야 한다.

공공택지에서는 분양가상한제에 따라 주변 시세에 상관없이 정부가 정한 땅값과 건축비 등 원가를 기준 삼아 분양가를 매긴다.

그럼에도 과천 지식정보타운은 분양원가 자체가 높다는 지적이 제기돼왔다.

2014년 정부가 공공택지 공급가격을 합리화한다는 이유로 조성원가 대신 주변 시세, 개발가 등을 고려한 감정가격을 적용하기 시작했는데 인기 지역인 과천 지식정보타운 땅값은 조성원가의 2배 정도에 책정됐기 때문이다.


박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “아파트값이 3.3㎡당 4000만원대인 과천 구도심과 비교해 지식정보타운이 ‘로또’라고 주장하는 것은 위례신도시 송파권역을 잠실이라고 주장하는 격”이라며 “3.3㎡당 2400만원 선에 책정된 지식정보타운 분양가는 적정해 보인다”고 분석했다.


과천 지식정보타운 분양가가 저렴한 만큼 규제가 많다.

특히 전매제한 기간을 염두에 둬야 한다.

분양가가 주변 시세의 80% 미만으로 전매제한 기간이 최대 10년이다.

전매제한은 최대 10년이지만, 준공 후 바로 입주하지 않아도 되는 점은 강점으로 꼽힌다.

수분양자가 직접 입주해야 하는 입주 요건은 2021년 2월 분양 단지부터 적용된다.

5년간 거주도 해야 하는데 과천 지식정보타운 물량은 그나마 5년 거주 의무 시행(내년 2월) 전 분양된다.


[정다운 기자 jeongdw@mk.co.kr]
[본 기사는 매경이코노미 제2080호 (2020.10.21~10.27일자) 기사입니다]


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#대우건설 #정다운

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