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[지갑을 불려드립니다] 1가구 2주택자 집 처분…양도세·보유세 먼저 계산후 결정을
기사입력 2020-08-07 04:09
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임경인 하나은행 자산관리사업지원부 세무사
서울에 거주하는 김 모씨(55)는 2주택을 소유한 1세대 2주택자다.

주택 한 채는 본인과 가족이 거주하는 곳이고, 나머지 주택은 전세로 임대를 줬다.

그런데 잇달아 발표되는 부동산 정책에 김씨의 고민이 커졌다.

내년부터 종합부동산세 부담이 많이 늘어나고 다주택자 양도소득세율도 추가로 인상되기 때문이다.

김씨는 지금이라도 주택 한 채를 팔아야 하는지 고민이다.


제도 개편으로 종합부동산세와 양도소득세 부담이 얼마나 늘어날지 모르고, 집을 팔아서 현금이 생겨도 투자처가 마땅치 않았던 김씨는 매일경제신문 '지갑을 불려드립니다'의 문을 두드렸다.

김씨의 고민 해결을 위해 임경인 하나은행 자산관리사업지원부 세무사가 나섰다.


주택 처분의 핵심은 보유세와 양도소득세 부담을 먼저 계산하는 것이다.

막연히 집값이 오를 것이라고 생각해 다주택을 무작정 보유하기보다는 보유세와 양도소득세 부담을 고려해 집 처분·보유 여부를 결정해야 한다는 의미다.

주택을 보유할 때에는 재산세와 종합부동산세, 주택을 처분하면 양도소득세를 내야 한다.

이 세금들은 주택을 사고 팔면서 발생하는 자본이득에서 뺄 비용으로 인식해야 한다.

결과적으로 세금을 내면 수익률이 그만큼 떨어지는 셈이다.

이때 선택지는 크게 두 가지다.

비용이 증가한 만큼 수익(집값)이 더 오를 것으로 기대하고 계속 주택을 보유하는 것과 그렇지 않다고 보고 매도하는 것이다.

합리적인 의사결정을 위해 세 부담을 비교해보자.

우선 양도소득세의 경우 내년 6월 1일 기준으로 1가구 2주택자에게 적용되는 양도소득세율이 10%포인트 증가한다.

주택 양도 차익이 5억원이라고 가정하면, 내년 6월 이전에 양도했을 경우 세율은 50%, 세 부담은 2억5000만원이다.

내년 6월 이후 양도했을 경우엔 세율이 60%로 세 부담은 3억원이다.

같은 가격으로 주택을 양도해도 세율 인상 효과로 김씨 손에 들어오는 금액이 5000만원 적어지는 셈이다.


재산세와 종합부동산세는 주택을 소유하고 있다면 매년 7·9·12월에 내는 세금이다.

재산세와 종합부동산세는 과세 기준일인 6월 1일 현재 주택을 소유한 사람에게 해당 연도 재산세와 종합부동산세를 과세한다.

재산세와 종합부동산세는 과세 기준일인 내년 6월 1일 전에 주택을 양도하면 1주택에 대한 종합부동산세를 납부하고, 그 이후에 양도하면 2주택자에 대한 종합부동산세를 낸다.

종합부동산세도 양도소득세처럼 다주택자에게 페널티가 부과된다.

조정지역 2주택 이상 소유자에 대해선 중과세율을 적용하는데, 다주택자 종합부동산세율도 큰 폭으로 인상될 예정이다.

주택 기준 시가 합계가 10억원(1주택, 세액공제 20% 적용)일 때와 18억원(2주택)인 상황을 가정해 종합부동산 세 부담을 가정해보자. 내년 6월 이전에 양도하면 집값 10억원에 대해 세율 0.6%를 적용해 세 부담은 33만원이다.

내년 6월 이후 양도할 경우 집값 18억원에 대해 세율 2.2%를 적용해 종합부동산세 2161만원을 내야 한다.

결국 내년 6월 이후 양도할 땐 증가한 양도소득세·종합부동산세 부담으로 김씨가 가져갈 돈이 약 7000만원 줄어드는 셈이다.


만약 부동산을 계속 보유한다고 결정한다면 집값이 얼마나 올라야 될까. 이를 역산하려면 양도소득세 납부 뒤 현금유입액이 2000만원가량 많아지는 양도가액을 추정하면 된다.

앞에서 가정해본 상황에선 집값이 1년 만에 2억2000만원 이상 올라야 계속 보유하는 게 손해가 아니게 된다.

다만 이는 주택 기준시가와 양도차익 수준, 주택 보유 기간 등에 따라 달라질 수 있다.


지난 6월까지 다주택자에게 일반 세율을 적용해 매도할 수 있는 기회가 제공됐다.

높은 종합부동산세에 부담을 느낀 다주택자들에겐 출구 전략이었다.

추가적인 종합부동산세율 인상을 앞둔 상황에서 정부가 주택을 매도할 '당근'을 줄 거라는 예상을 하는 사람들도 있지만, 이번엔 다주택자 양도소득세율을 추가 인상하는 '채찍'으로 정부가 주택을 매각하라는 신호를 보내고 있다.


저금리 기조에다가 대체 투자처가 마땅치 않은 상황이지만 주택을 계속 보유하면 부담 비용 또한 큰 폭으로 증가하고 투자 수익률도 떨어질 수밖에 없다.

따라서 전문가와 보유세·양도세 부담 등을 따져보고 주택 처분 여부를 신중하게 결정할 시기라고 판단한다.


[이새하 기자]
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