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신탁거래 악용한 대토보상권 불법전매 횡행하자…
기사입력 2019-11-18 10:24
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국토교통부가 지난해 말 약 6만6000가구 아파트가 들어설 3기 신도시 예정지로 발표한 남양주 왕숙지구 일대 전경 [매경DB]
최근 고양 장항지구와 수원 당수지구, 판교 금토지구 등의 일부 신도시 후보지 등지에서 시행사들이 원주민들의 토지 보상금의 110∼150%를 선지급하는 등의 방식으로 토지를 거둬들이는 방식을 금지하는 법안이 나왔다.

시행사들이 대토(代土)보상 중 신탁을 악용하는 것을 막겠다는 취지다.

3시 신도시 예정지에서 이뤄질 토지보상부터 적용될 것으로 예상된다.


대토보상권을 선택하는 원주민들에 대한 제재를 담은 이번 법안이라 다시 현금보상을 선택하는 토지주가 늘어날 수도 있다는 우려도 나온다.

앞서 정부는 LH를 통해 원주민과 시행사의 신탁을 통한 대토보상 전매를 제한하겠다고 밝힌 바 있다.


18일 국회와 국토교통부에 따르면 국회 국토교통위원회는 지난 13일 열린 제371회 국회(정기회) 제4차 전체회의에서 안호영 더불어민주당 의원이 대표발의한 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률' 개정안을 상정했다.

회의에서는 "대토보상권에 기반한 현금으로 보상받을 권리도 전매제한 대상임을 명시하고 대토보상권의 전매금지 위반행위를 한 자에 대한 벌칙을 신설하는 내용으로 전매제한금지에 대한 실효성을 강화하기 위해 타당하다고 보았다"고 밝혔다.


공익사업에 편입되는 토지의 소유자가 현금이 아닌 토지로 보상받을 수 있는 권리인 대토보상권은 2007년 신도시 등 공익사업지구 원주민의 재정착을 돕는 동시에 토지 보상금이 부동산 시장으로 선유입되지 않도록 하기 위해 도입됐다.


전국 공공택지의 대토보상 비율은 2008~2014년에는 1~3% 선에 그쳤지만, 수도권 땅값이 뛰고 현금 보상가는 시세에 못 미치자 2015년에는 이 비율이 15%로 급등했다.

작년에는 토지 보상의 29%가 대토 형식으로 이뤄진 것으로 집계됐다.


이번 개정안에서 전매제한 대상으로 명시된 '현금으로 전환해 보상받을 권리'는 원주민이 대토보상권을 행사한 경우 그 보상계약 체결일부터 1년이 지나면 이를 현금으로 전환해 보상해 달라고 요청할 수 있는 권리를 말한다.

이를 일부 수도권 신도시 후보지나 택지지구에서 시행사들이 원주민에게 접근해 신탁 계약을 하는 방식으로 토지 확보에 나서서 문제로 지적됐다.


경쟁이 치열한 일반 토지 경쟁입찰 대신 매입가보다 훨씬 저렴하게 원주민 보상토지를 확보할 수 있다는 부분에 주목한 일부 시행사들은 이미 몇몇 택지지구 등의 토지를 확보해 공급까지 마친 바 있다.


반면 정부가 보상하는 금액보다 많은 액수로 시행사가 제시한 현금을 미리 받을 수 있어 대토보상권을 시행사에 넘기 원주민은 토지사용권을 시행사에 넘겼기 때문에 재정착할 수 없어 대토제도의 취지가 무색한 상태다.


개정안에서는 대토보상권과 그에 기반한 현금으로 보상받을 권리의 전매제한 위반에 대해 3년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금에 처하도록 처벌 규정을 신설하는 내용도 담았다.

이 개정안이 통과되면 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.


국토부 관계자는 "전매제한 위반에 대해 형벌이 가해지는 것이어서 억제력을 가질 수 있을 것으로 본다"며 "벌금 상한 1억원도 토지 보상 규모가 5억∼10억원 정도라고 볼 때 10% 이상이기에 적잖은 금액"이라고 말했다.


앞서 지난 8월 초 정부는 LH를 통해 "국토교통부와 함께 앞으로 대토채권을 담보로 한 지주공동사업의 대출행위를 금지하는 방향으로 토지보상법을 개정할 것이며 오는 11월 3기 신도시 지구 지정 전 시행에 들어갈 것"이라고 밝힌 바 있다.

대토보상을 선택하는 원주민들을 LH가 운용하는 대토 개발 리츠(REITs·부동산투자회사)로 유도하려는 것이 아니냐는 예상도 나온바 있지만 대토사업 자체를 막을 수 있다는 우려도 여전하다.


대토보상 채권의 담보를 통한 대출을 막으면 현금이 없는 토지주는 기존 토지 대출을 갚거나 세금을 낼 방법이 막히고 대토 활용에도 지장이 생길 수 있다.


대토보상을 선택한 원주민(토지주)들은 이를 담보로 신탁사 등을 통해 대출을 받아 기존 토지의 대출을 갚거나 지주 여럿이 모여 세금을 내고 남는 돈을 공동개발비용 등으로 활용하기 때문이다.

이에 향후 대토보상보다 현금보상을 선택하는 원주민들이 늘게 된다면 현금으로 풀린 유동자금이 인근 부동산시장으로 흘러들어가 불쏘시개 역할을 할 수 있다는 가능성도 없지 않다.


[디지털뉴스국 이미연 기자]

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