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"상한제 피하려 일반분양 통매각"…정부 제동
기사입력 2019-10-08 17:48
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서울 서초구 반포동 신반포3차·경남 아파트 재건축(래미안 원베일리) 사업장 전경. 일반분양을 임대로 돌리려던 분양가 규제 우회책이 정부 유권해석으로 무산됐다.

[매경DB]

강남 재건축 조합들이 민간택지 분양가상한제를 피하기 위해 '일반분양분 통매각 후 임대'라는 묘책을 추진했지만 정부가 불허하면서 무산됐다.


서울 내 정비사업장에서는 일반분양분을 통매각하거나 임대할 수 없다는 국토교통부의 유권해석이 내려지면서 재건축·재개발 단지들이 정부의 분양가 규제를 피할 방안은 사실상 없어졌다.


8일 정비업계에 따르면 신반포3차·경남 아파트 재건축(래미안 원베일리) 조합은 최근 '기업형 임대사업자 우선협상대상자 선정 공고'를 내고 관련 절차를 추진했다.

서울 서초구 반포동에 자리 잡은 3000가구 규모 원베일리 사업장은 당초 346가구를 일반분양할 예정이었으나, 이를 통째로 임대사업자에 매각해 분양 대신 임대로 돌리려던 참이었다.

정부의 민간주택 분양가상한제와 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제를 피하기 위한 일종의 우회책이다.

조합은 하겠다는 사업자가 나타나면 25일 조합원 총회를 통해 사업자를 선정하고, 30일 계약을 마치는 등 빠른 속도로 추진한다는 계획이었다.


이 단지는 최근 정부가 민간택지 분양가상한제를 6개월 유예하면서 속도를 낸다면 혜택을 누릴 가능성이 있는 단지로 꼽혀 왔다.

그러나 이 경우에도 HUG의 심사를 받아야 하고 주변 시세보다 훨씬 낮은 분양가를 감수해야 한다는 점 때문에 조합원들의 불만은 계속돼 왔다.

3.3㎡당 5000만원 안팎에 정해질 것으로 전망되는데 주변 아파트 시세는 3.3㎡당 8000만~9000만원 수준이기 때문이다.

이에 따라 분양가상한제나 HUG 규제를 모두 피할 수 있는 묘책을 계속 강구해온 것이다.


사실 이런 움직임은 강남과 여의도 등 서울 핵심지 신축 단지에서 비공개로 검토되고 있었다.

송파구 신천동 잠실미성크로바 재건축 조합도 일반분양분을 외부 임대 업체에 통매각하거나, 조합이 직접 임대사업을 하는 방안을 검토했다.

HUG의 분양 예정가가 3.3㎡당 3000만원에도 이르지 못하자 주변 단지 전세가격만 받아도 조합에 들어오는 현금흐름이 더 커질 수 있다고 판단해서다.

건축비 등 조합비용을 임차보증금으로 충당하고, 향후 임차기간이 끝나는 시기에 분양가 규제가 약해지면 다시 일반분양에 나설 수도 있다는 복안이다.


하지만 국토부는 이런 재건축 단지의 분양가 규제 우회로에 대해 '불가' 판정을 내렸다.

'서울특별시도시및주거환경정비조례'에서 "정비사업장의 체비시설은 일반에게 분양한다"는 조문을 두고 있다는 이유에서다.


실제 해당 조례 제40조1항은 "체비시설 중 공동주택은 법 제74조제1항제4호가목에 따라 산정된 가격을 기준으로 '주택법' 및 '주택공급에 관한 규칙'에서 정하는 바에 따라 일반에게 분양한다"고 돼 있다.

체비시설은 정비사업장에서 조합원 분양분을 제외한 일반분양분 등을 의미한다.


국토부 관계자는 "통상 '일반에게 분양한다'는 조항은 '일반에게 분양해야 한다'는 강행규정으로 유권해석한다"며 "재건축·재개발 단지의 일반분양분을 통매각하거나 임대하는 것이 원천적으로 불가능하다고 서울시에 통보했고, 해당 조합도 규정에 맞지 않음을 수긍해 선정 공고를 철회한 것으로 알고 있다"고 설명했다.


재건축조합이 분양가 규제를 피할 수 있는 최후 보루로 여겼던 '일반분양 임대 전환' 카드가 불발되면서 조합 측에선 불만의 목소리가 나오고 있다.


익명을 요구한 강남의 한 재건축 조합장은 "결국 국토부와 서울시가 재건축 조합에 꼼짝 말고 자기 마음대로 정한 가격에 사유재산을 넘기라는 것 아니냐"며 "언제는 재건축 조합에 임대를 늘리라고 그렇게 압박하더니 앞뒤가 맞지 않는다"고 말했다.


하지만 재건축·재개발을 제외한 민간 주택 공급사업자는 일반분양을 임대로 돌리는 우회로가 아직 유효하다.

국내 최고가 아파트 단지인 한남더힐과 나인원한남도 수십억 원대 임차보증금을 받고 선임대 후분양으로 돌리는 구조를 택했다.


여의도 옛 MBC 용지에서 아파트 분양사업을 벌이고 있는 신영도 주변 시세 대비 턱없이 낮은 분양가 규제에 '외국인·법인 통임대' 방안도 고려 중인 것으로 알려졌다.

여의도 국제금융센터를 포함해 외국인·법인 수요가 강하기 때문에 일반분양 상당 부분을 '통매각 후 임대'로 돌리는 게 가능하다고 판단해서다.


[전범주 기자]
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