[이슈진단]서울 오피스텔, 나홀로 ‘펄펄’

Q. 서울 아파트값, 한 주 만에 하락 전환…현황은?
A. 전국 및 수도권, 서울전체 평균 보합세를 유지하고 있다. 아파트 가격변동율이 경제불확실성에 따른 주택매매시장 위축으로 이어지면서 약보합세가 지속되고 있다. 그러나 서울 중 강남 4구만이 지난달 이후로 지난주 9일 기준으로 연속 4주째 하락세를 보이고 있다. 지역별로 보면, 강북 4구중 마포구(0.04%),용산구(0.01%)등은 도심권과의 접근성으로 상승세를 이어가나 상승폭이 축소되었고, 계절적 비수기로 도봉구(-0.01%), 노원구(-0.01%)는 보합에서 하락전환 되어 지난주 상승에서 보합으로 전환 됐다. 강남은 계절적 비수기로 강서구(-0.04%), 금천구(-0.03%)등은 상승폭이 축소되었으나, 재건축사업진행으로 서초구(-0.03%), 강남구(-0.02%)등은 하락폭이 축소되었고 강동구 (0.00%)는 보합으로 전환되며 지난주와 같이 보합을 유지하였다.

Q. LTV·DTI 유지, ‘DSR’ 정착시킨다?
A. LTV와 DTI는 2014년 8월 최경환 전 부총리 겸 기획재정부 장관 취임 이후 각각 70%와 60%로 완화됐으며 1년 단위로 두 차례 연장됐다. 금융위는 올해 대통령 업무보고에서 "가계부채와 주택시장 문제가 겹쳐지는 문제가 있어, 일단, ".DTI 등 현행 규제 수준을 유지하되 이보다 더 깐깐한 가계대출 심사지표인 총부채원리금상환비율(DSR)을 도입해 가계부채 증가세를 안정시키기로 했다. DTI는 대출자가 은행 등에서 주택담보대출을 받을 때 적용하는 ‘소득 대비 원리금 상환부담 비율’이다. 신규 주택담보대출에 대해서는 원리금을 계산하지만, 신용대출 등 기타대출에 대해서는 이자 부담만을 더해 산출하는 게 특징이다. 반면에, DSR의 경우 대출자의 다른 ‘모든 기타대출의 원금과 이자 부담’까지 더해 계산하는 방식이다. 즉, 은행을 비롯한 신협, 보험회사 등 금융회사의 주택담보대출시 총부채상환비율(DTI) 산정 방식을 더 깐깐하게 한다는 것이다. 즉, 예를 들어 대출자의 소득에 변동성이 높다고 판단하면, 소득이 낮다고 판단한 뒤 대출 한도를 낮추는 식이다. 여기에 더해 올해부터 적용하고 있는 총부채원리금상환비율(DSR)의 활용 강도도 단계적으로 높여 내후년쯤에는 금융회사의 여신심사 기준으로 자리매김할 전망이다. 또한, 은행권 주택담보대출의 고정금리 및 분할상환 비율은 더욱 높인다. 고정금리 대출의 비율은 지난해 9월 기준으로 41.4%가량인데, 이를 올해 내에 45%로 높인다. 분할상환 대출은 43.3%에서 55%까지 늘린다는 방침이다.

Q. 아파트값 하락 주범 ‘재건축’? 바닥 아직인가?
A. 정부의 ‘11ㆍ3부동산 대책’의 직격탄을 맞고 곤두박질치던 강남 재건축시장이 하락폭이 감소되고 있다. 일부 급매물이 소진되면서 나타난 현상으로 강남 재건축 아파트가격이 바닥을 친 것 아니냐는 기대감이 봄 소식처럼 제기 되고 있다. 마땅한 투자처나 투자상품이 없는 현 시장 상황에서는 가정 안정적인 투자지역과 투자상품을 간암4구 동남권의 재건축아파트 입주권이나 분양권으로 보고 있는 것으로 판단된다. 그러나, 급매물 위주의 저가 매물 소진 후 호가를 올리면 당장 추격매수가 없다는 것은 매수인과 매도인의 관망세가 아직은 지속되고 있는 상황으로, 올해 말로 끝나는 재건축 초과이익 환수제 같은 부동산 시장 내부 변수에 금리인상, 탄핵정국 및 조기대선 가능성 등 부동산 시장에 미칠 외부의 초대형 변수 등이 남아 있다는 점에서는 매수시기를 좀 더 관망할 필요가 있다고 본다.

Q. 재건축, 올해 아니면 끝이다? ‘수주혈투’ 현실화?
A. 올해 초과 입주물량과 경기침체로 분양에 리스크가 큰 일반 분양시장보다는 비교적 안전한 재개발, 재건축 시장은 조합원들에게 선분양 한 후 남은 물량만 시장에 소화시키면 되기 때문에 상대적으로 분양 위험이 적어 건설사 입장에서는 불루오션이다. 이에 올해는 입찰을 진행하는 단지가 지난해 보다 17%나 줄어든(77개에서 70여곳으로 감소, 이중 서울이 전체 30여곳으로 40% 차지) 반면, 정부의 공동주택용지 공급중단 등의 영향으로 도시정비사업에 눈을 돌리는 건설사는 점점 늘고 있어 점유 경쟁은 올해 더욱 불꽃이 튈 것으로 전망된다.
지난해 재개발·재건축 수주가 주춤했던 삼성물산은 올해 강남권을 중심으로 입찰에 본격 나설 전망이고, 호반건설·쌍용건설·태영건설 등 정부의 공동주택용지 공급 중단으로 먹거리가 줄어든 중견사들까지도 도시정비사업에 적극 뛰어들 계획을 세우고 있어 수주전이 대단할 것으로 보여 진다.

Q. 서울 오피스텔 매매가, 나홀로 ‘최고가’ 왜?
A. 통계청에 따르면 2005년 20%를 차지했던 1인 가구의 비율이 지난해 27.6%(517만 가구)로 추산될 정도로 늘었다. 이와 같이 1∼2인 가구가 늘고, 가구분리 현상이 늘어나면서 그동안 단독주택의 원룸이나 고시원, 도시형 생활주택 등 비교적 저렴한 소형 주택에서 주거의 질을 중시하면서, 편리성이 증가하고 임대료가 다소 하락한 주거형 오피스텔이 인기를 끌고 있다. 이에 따라 주거형 오피스텔도 꾸준한 인기를 얻을 전망이다. 공급량은 지난해 4분기 총 2만3215실에서 올 1분기 4,576실로 축소됐다. 공급량은 전분기 대비 19% 수준으로 줄었지만, 임대 수요가 늘고 있고 소형 아파트를 대체할 수 있는 데다 안정적인 수익성을 낼 수 있어 관심이 이어질 것으로 예상된다. 그러나 잘 눈여겨 보고 선택하여야 한다. 주거의 질과 편리성을 추구하는 등 주거 선호 트랜드가 바뀌면서 오피스텔 등 소형 주택의 임대 수요가 증가하고 있는 것은 사실이나 설계와 우수한 입지 내 위치하고 있는 인기 있는 오피스텔만이 입주권 가격이 분양가격보다 더 높게 형성되고 수익률도 좋은 것이다. 참고로 지나주 13일 올해 첫 분양한 경기도 용인시에서 공급하는 '성복역 모 오피스텔이 최고 78.2대 1 경쟁률‘을 기록하며 전 타입 모두 마감됐다고 한다. 전용면적 30~84㎡ 총 375실로, 오피스텔 지하 1층에서 신분당선 성복역과 연결되는데다 이미 분양을 마친 2,356가구 아파트와 함께 조성되며, 주변에 판교테크노밸리 등 풍부한 배후수요와 단지내 들어서는 대규모의 영화관 등 복합쇼핑몰 등 다양한 생활편의시설을 이용할 수 있다는 입지와 주변환경이 크게 작용한 것으로 본다.

Q. 오피스텔 공급량 급감, 왜? 가격 더 높아지나?
A. 2015, 2016년 두 해 동안 약 13만실 정도로 신규 분양을 쏟아내고도 분양에서도 호조를 보였다. 2017년에도 분양은 호조를 보일 것이지만 열기는 다소 식을 전망이다. 올해, 오피스텔 분양 물량은 전국적으로 줄어들 전망입니다. 지난해 4분기 총 2만3215실에서 올 1분기에는 4576실로 축소되어, 전분기 대비 19% 수준으로 줄었다. 서울 마곡지구는 과잉공급으로 추가 공급이 잠정 중단될 예정이다. 반면에, 입주물량에서는 작년에는 4만 1,789실이 입주했는데 ,수도권이 68%인 2만 8,707실로 특히 마곡동이 6,974실, 문정동이 3,247실로 가장 많았다
이들 두 지역은 당초 과잉공급으로 월세가 크게 떨어질 것으로 우려했으나 지역적 선호도와 인근 지역에서 유입된 교체 수요로 큰 타격은 없었지만 여전히 공급과잉에 불안한 시장세를 보이고 있다. 올해는 작년보다 약 10% 늘어난 총 4만 5,641실이 입주하게 되는데 화성시가 2,423실, 성남시가 1,880실, 광명시가 1,551실 순이다. 2017년 오피스텔 시장 전망은, 일단 분위기는 여전히 호조를 보일듯합니다. 왜냐하면 아직은 금리가 저금리 기조를 유지하고 있고 약 ,1000조원이나 되는 단기 부동자금이 마땅히 갈 곳이 없다는 것이다. 하지만 이미 공급이 과잉 현상을 보이고 있고 정부의 대출 규제 때문에 오피스텔은 직접적 영향은 받지 않는다 해도 금리가 조금씩 오르고 있는 것이 부담이기는 하다. 전국 오피스텔 월세 수익률은 작년 평균 5.5.%를 기록하고 있다. 일부 공급과잉 지역과 서울 중심 명동의 경우 3.% 중반대까지 떨어지고 있는데 지난 2007년 이후 계속해서 하락세를보이는 중이다. 하지만 은행 금리 대비 높은 수익률을 나타내고 있어 투자자들의 관심은 계속해서 높아지고 있는 추세다. 그러나 금리인상과 초과 공급지역에서는 투자에 신중 할 필요가 있다. 작년 한해 오피스텔 매매가는 전국 평균 1.05%의 변동률을 보였다. 수도권은 오르고 지방은 내리면 양극화 현상을 보였다. 수도권은 경기가 1.27%, 서울이 1.07%, 인천이 0.62% 순으로 상승하여 상승폭은 그리 크지 않다.

Q. 수익형 부동산, 접근 유효한 시기? 전략은?
A. 제조업 침체, 구조조정 등 소득감소로 유효수요가 감소되고 정치불안 등이 가중되면서 마땅한 투자처를 찾지 못한 약 1,000조원 규모의 단기부동자금이 방황하고 있다. 앞에서 이야기 한 것처럼 우수한 입지와 단지설계, 구조 등이 우수한 오피스텔 분양에 소비자의 관심이 당연히 클 수밖에 없다. 1~2인 가구증가로 주택의 소형화 추세로 오피스텔과 소형주택이 유사해지면서 가격도 상대적으로 저렴하고 비주택으로서 인기지역에 청약통장 없이 내집마련이나 투자나 임대수익을 얻을 수 있다. 거주하면서 일정기간 임대 후에는 양도차익을 얻을 수 있고, 주택임대사업자로 등록하면 취득세, 재산세와 양도소득세를 비과세 또는 감면 받을 수 있어 ‘일거양득’의 장점이 있기 때문이다. 그러나 잇따른 투자규제로 올해 아파트 분양시장은 위축됐지만 수익형부동산은 규제에서 자유로운 만큼 투자자의 유동자금이 상가 분양에 유입될 수 있다. 그러나 높은 상가 분양가와 공실우려 등이 커지고 있으니 투자에 앞서 가격과 입지 등을 꼼꼼히 살펴 투자에 신중할 필요가 있다. 아파트 단지내 상가의 경우 8가지의 생활밀착형업종은 필수적으로 입점하는 것이 통상적인 바 주변에 기 입주하여 성업중인 단지내 상가에서 잘 되는 업종을 분석하여 분양가격과 임대가격수준을 고려하여 투자한다면 비교적 안전 할 것으로 판단된다. 지난 방송에서 강조한 최근 7년 만에 최대규모인 19조원이 토지, 건물 보상금이 풀릴 예정인 토지시장에 대한 관심도 중요하니 재 시청을 권유한다.

장계영 전국대학교부동산교육협의회 회장 by 매일경제TV