[이슈진단]‘집단대출도 옥죈다’

Q. 8.25가계부채관리방안 후속 조치, 골자는?
A. 예년(‘10∼’14년)대비 가계부채 증가세가 여전히 높은 수준을 유지하고 있는 만큼 올해10월 증가규모(+7.6조원)는 ’10～’14년(평균 +4.0조원)에 비해 여전히 높은 상황으로 지난 8.25가계부채 관리방안의 효과가 본격화되고 있는 후속조치를 조속 마무리하고 금리상승에 대비한 보완방안으로 마련된 조치다. (1) 2017년 1월1일 이후 분양 공고하는 사업장에 대하여 모든 금융기관(은행, 보험, 상호금융, 새마을 금고)은 잔금대출에 대해서도 “상환능력내에서 빌리고”, “처음부터 나누어 갚는” 현행 주택담보대출 여신심사가이드라인을 적용하여 ‘소득증빙’과 ‘비거치식 분할상환 등’을 하여야 한다. (2) 상호금융, 새마을금고도 자체적으로 차주특성등에 적합한 ‘맞춤형 여신심사가이드라인’을 마련하여 시행(시행시기: 20117.1/4분기)을 통해 “처음부터 빚을 갚아나가는 구조”정착하고자 함. (3) 총체적 상환능력 평가시스템(DSR, Debt Service Ratio: 전체상환액/예상소득)을 12월 초부터 참고지표로 운영하면서 선진형 상환능력심사의 기반을 확립하여 DSR이 과도하게 높게 나타나는 차주에 대해서는 소득수준을 재확인하거나, 채무조정을 권유하고 채무 상환계획을 상담시 활용하도록 하여 부실관리를 실시하고자 한다. (4) 금융당국의 모니터링을 대폭 강화하고 내년 상반기까지 특별점검을 연장하여 금융회사의 적절한 리스크 관리를 유도하고자 하였다.

Q. 내년 1월 1일 집단대출 규제 전, 대출받는다면?
A. 2017.1.1일 前 분양공고 사업장에 대해서는 비교적 저리의 고정이율과 분할상환을 유도하는 한국주택금융공사가 입주자전용 잔금대출용 보금자리론을 내년1월에 출시하되 한시(‘17～‘18년간) 운영한다. 높은 DTI(60%∼80%)를 적용하여 숨통을 열어주기로 하였다. 다만 그 대상과 기준이 있기 때문에 이에 대해서도 꼼꼼히 따져 보아야 할 것이다. 현재 운용되고 있는 보금자리론의 대상은 다음과 같다.

Q. 집단대출 규제 강화, 분양시장 침체 더할까?
A. 일반적으로 아파트 청약에 따른 분양대금 납부형태는 계약금10%, 중도금 60%, 나머지 30%를 잔금으로 나눠 납부하는 구조다. 그러나 실제는 중도금과 잔금은 준공 후 입주 시 중도금대출에 잔금 일부까지 더하여 전체 분양대금의 70%를 잔금대출로 남겨둔다. 국내와 경제,정치,군사, 외교분야에서 총제적인 불안과 불만요소가 팽배한 시대적 환경속에서 특히, 고용불안과 금리인상 그리고 소득의 감소 등으로 인한 불투명한 부동산시 장에서 주택구입시 과도한 은행 차입은 위험에 그대로 노출되고 있는바 이에 이자부담과 가격하락에 따른 부채증가로 곧바로 하우스푸어현상을 초래 할 수도 있다. 따라서 경기침체국면에서는 더욱이 주택구입시 적어도 자기자본이 50%이상은 되어야 하며, 반대로 경기상승국면에서는 자기자본 비율을 줄여 약 40%정도가 적정하다고 판단된다. (전세보증금과 월세로 조절)

Q. 집단대출 규제 강화, 개인대출 규제와 차이는?
A. 주택 준공 이후 중도금 집단대출이 잔금 납부시 개인 대출로 전환되는 시점에서 상환 여력이 취약하거나 전매차익을 얻으려는 투기수요자들의 경우 과거에는 상호금고나 단위농협, 새마을금고 등 제 2금융권에서 높은 이율로 무리한 대출로 인하여 가계부채가 급증할 가능성이 높았다. 이번 추가보완조치는 대출(여신)심사가이드라인을 전 금융기관에 적용하고 있어 전이 현상이 줄어들게 되어 상대적으로 상환능력이 취약한 차주가 많은 상호금융, 저축은행 등의 건전성 관리에도 효율적이라고 보여진다. 단, 상대적으로 취약한 차주(수분양자)들이 거치가 없는 분할납부와 같은 잔금납부 조건이 강화되면 일시에 아파트 단지가 입주포기와 입주공백이 생기어 단지 전체 아파트 가격하락요인으로 작용되어 또 다른 부실의 피해가 발생될 수 있다. 실수요자가 청약저축이나 정부의 각종 주거복지제도를 활용하여 내 집 마련의 기회를 찾아보는 지혜가 필요하다.

Q. 집단대출 규제 전, ‘연내 신규분양’ 노릴 곳은?
A. 정보업체에 따라 다르기는 하지만, 부동산114에 의하면, 12월 전국 아파트분양 예정물량은 5만5,087가구로 집계됐다. 이는 지난해 같은 기간 동안 분양된 91곳, 4만7,978가구의 15% 증가한 물량이다. 11월과 비교해 38.2%(1만5,235가구) 증가한 수치다. 수도권은 4.2%(921가구)감소한 2만907가구, 지방은 89.6%(1만6,156가구)증가한 3만4,180가구가 분양될 예정이다. 그러나 12월 분양물량은 변동성이 클 것으로 예상된다. 11.3 주택시장 안정적 관리방안 발표 이후 분양시기를 놓고 건설사들의 눈치보기가 치열한 가운데 11.24일 아파트 잔금대출과 상호금융권 주택담보대출에 대한 분할상환으로 전환하는 내용을 담은 ‘8.25가계부채 관리방안 후속조치’가 더해졌기 때문이다. 이에 건설사들은 2017년 1월부터 집단대출에 대한 여신심사가이드라인이 본격 시행될 전망인 가운데 남은 분양사업을 연내에 서둘러 진행할 것으로 예상된다. 다만, 이번주 11월 분양결과에 따라 향후 분양시장의 분위기는 달라질 수 있다. 11.3 대책 이후 실질적인 청약성적이 나오는 시점으로 청약률, 계약률이 저조하거나 수요자들이 급격히 줄어들면 향후 분양일정도 조정될 가능성이 높기 때문이다. 서울에서는 3개지역, 동작구 사당동 ‘사당롯데캐슬골든포레’ 959가구(일반분양 562가구), 서초구 방배동 ‘방배아트자이’ 353가구(일반분양 96가구), 서초구 잠원동 ‘래미안신반포리오센트’ 475가구(일반분양 146가구)등 총 3,893가구가 공급될 예정이다. 부산 분양시장도 수요자의 관심이 높을 것으로 전망된다. 또한 11.3부동산대책에서 분양권 전매제한 규정이 적용되지 않아 12월 부산 분양열기는 계속 이어질 것으로 보인다. 부산은 동래구 명장동 ‘e편한세상동래명장’ 1,384가구 등 4,262가구가 12월 분양시장에 선보일 예정이다. 부동산 투자자나 수요자들은 소득대비 주택가격이 너무 큰 경우나 과도한 은행차입이 아닌 실수요자나 중,장기투자를 목표로 하는 경우에는 오히려 이시기에 입지가 양호하다고 생각되는 각 지역의 중심지역이나 인구집중이 예상되는 곳, 역세권 등에 입지한 지역에 분양하는 아파트나 수익용부동산 구입에 적극 나서는 것이 내집마련이나 투자에 보다 더 유리할 것이라고 판단된다.

장계영 전국대학교부동산교육협의회 회장 by 매일경제TV