[현장탐사] 재건축 상승세, 단지별 상황은?

지난달 재건축 아파트값이 상승 반전했습니다.

그러나 단지별 상황은 모두 제각각인 모습인데요.

오늘 현장탐사에서는 재건축 시장에 대해서 자세히 들여다보겠습니다.

부동산 미래가치투자연구소 조범식 소장님과 이야기 나눠봅니다.

질문1. 6월 재건축 아파트의 매매 가격이 상승 반전했습니다. 두 달 만의 일이죠?

- 그렇습니다.

부동산114에 따르면 서울 재건축 아파트값은 6월 한 달 동안 0.12% 상승했습니다.

4월과 5월 각각 0.21%, 0.09% 감소했다가 반등한 것입니다.

6월 주간 재건축 아파트값 변동률을 살펴보면 경제부총리 내정자의 금융규제 완화발언이 있기 전까지 보합세를 기록했으나 6월 셋째주에서 넷째주는 주간 0.05% 상승했습니다.

투자자들의 눈길이 정책 기대감에 사업진행이 빠른 강남권 재건축 아파트에 쏠린 것입니다.

6월 한 달간 매매 가격이 많이 오른 단지는 서초구 반포동 한신15차로 전용142㎡형이 5000만원 올랐습니다.

최근 정비계획 수정안이 가결된 강남구 삼성동 홍실아파트도 면적별로 2500만 원에서 4,000만 원 가량 올랐고, 고덕주공2단지(사업시행인가)가 1000만 원에서 1500만 원 가량 올랐다.

질문2. 통합 개발을 추진하면서 사업에 속도를 내는 곳이 있는가 하면요, 또 반대로 추가 분담금 문제로 사업에 골머리를 썩고 있는 단지도 있죠?

- 그렇습니다.

서울 강남 재건축단지들이 추가 분담금 폭탄 때문에 비상상황에 빠져 있습니다.

추가 분담금이 당초 예상보다 훨씬 큰 것으로 나타나 대형 악재로 부상하고 있는 것입니다.

최근 사업시행인가를 받아 조합원 분양에 돌입한 개포주공 2단지는 분담금이 2011년 예상했던 것보다 7000만 원에서 1억 원 늘고 3단지는 3000만 원에서 5000만 원 증가했습니다.

공사비에 물가 상승률이 반영되고 지하주차장 공사비, 기부채납비 등이 추가됐기 때문입니다.

추가 분담금이 커지자 당장 아파트값이 급락했다. 2단지 전용 25㎡형은 지난주 4억8500만 원선을 지키던 급매 가격이 4억3000만원까지 떨어졌습니다.

개포2ㆍ3단지 호가 하락 영향으로 부동산114가 발표하는 7월 첫째주 서울 재건축 아파트 가격도 4주 만에 다시 하락세로 돌아섰습니다.

질문3. 그렇다면 향후 재건축 시장은 어떻게 전망하고 계시나요?

- 재건축 아파트는 사업성과 개발속도에 따라 성패가 갈리는 경우가 많습니다.

강남 재건축 아파트가 관심을 받은 이유도 빠른 개발속도에 있는데요.

초과이익 환수제 폐지와 소형주택 의무비율 완화 등 정부의 재건축 규제 완화가 더해지면서 재건축단지의 사업성 전망이 좋아졌습니다.

이에 따라 재건축 단지의 개발 속도도 탄력을 받았지만 최근 일부 단지에서 조합 내 의견 조율과 갈등, 건설사와 조합간의 갈등으로 사업진행이 더뎌져 사업성마저 악화되는 상황입니다.

그렇지만 여전히 재건축 시장은 하반기에도 인기를 누릴 것으로 보입니다.

투자성향을 가진 수요자들이 다른 주택 상품에 투자할만한 시장 상황이 아니고 정부의 금융규제완화 의지가 높아지면서 하반기 재건축 시장에도 긍정적인 영향을 줄 것으로 보입니다.

이런 긍정적인 영향을 이어나가기 위해서는 정부의 보다 많은 정책 완화가 필요한데요.

용적률 규제, 기부채납 비율, 임대주택 의무 비율 등 재개발과 재건축 사업에 걸림돌이 되는 규제 완화를 통해서 재건축 단지의 사업성을 높여야 할 것입니다.

박진주