“현금 8억은 쥐어야”…‘역대급’ 대출 규제에 서울 아파트 줄줄이 직격탄

서울 아파트 74%가 대출 규제 영향
현금 8.6억 이상 가져야 매수 가능해
중국인과 형평성 논란 제기되기도

[사진 출처 = 연합뉴스]

정부가 수도권 주택담보대출(주담대)을 6억원으로 제한하는 등 초고강도 대출 규제를 시행하면서 부동산 시장이 출렁이고 있다.

서울 아파트의 약 74%가 직접적인 영향을 받을 것으로 예상되며, 매수자 입장에선 현금을 8억6000만원 이상 쥐고 있어야 서울 아파트 입주가 가능하다는 계산이 나온다.

30일 부동산R114가 수도권 아파트 평균 시세를 토대로 분석한 결과, 주택담보대출의 여신한도가 6억원으로 제한되면서 서울 전체 25개 구 가운데 18개 구의 대출액이 종전보다 줄어들 것으로 예상됐다.

이들 18개 구의 경우 비규제지역은 주택담보대출비율(LTV) 70%, 규제지역인 강남3구와 용산구는 LTV 50%를 적용했을 때 차주의 소득에 따라 최대 6억원 이상 대출이 가능했지만, 이번 규제로 대출액이 6억원 한도로 제한된다.

가구수로는 임대아파트를 제외하고 총 127만6257가구가 타격을 받는다.

이는 서울 시내 임대아파트를 제외한 전체 아파트 약 171만7384가구의 74%에 해당하는 규모다.

부동산R114가 조사한 서울 아파트 평균 시세가 14억6000만원 선인 것을 고려하면 LTV 70%를 적용받는다고 가정할 때 종전에는 10억2000만원까지 대출이 가능했다.

그러나 앞으로는 6억원 여신 한도로 인해 대출 가능액이 종전보다 평균 4억2000만원 줄고, 8억6000만원 이상의 자기 자금이 있어야 아파트를 살 수 있다.

[사진 출처 = 연합뉴스]

평균 시세가 30억원을 웃도는 서초구와 강남구는 규제지역으로 LTV 50%를 적용받아도 종전까지 평균 15억원 이상 대출이 가능했으나, 이제는 25억∼26억원의 이상 현금을 쥐고 있어야 강남 입성이 가능해진다.

역시 규제지역인 용산구와 송파구도 평균 시세가 각각 23억3000만원, 21억7000만원 선으로 현금 16억∼17억원은 있어야 아파트를 구입할 수 있다.

마포구와 성동구는 현재 평균 시세가 각각 14억9000만원, 16억4000만원 선으로 LTV 70%가 유지될 경우 대출 가능액이 종전보다 4억∼5억원 이상 줄면서 앞으로 대출 최고액 6억원을 제외하고 평균 9억∼10억원의 현금이 있어야 매수 가능하다.

평균 시세 14억∼15억원대인 광진구와 양천구, 영등포구 등도 대출 최고액을 뺀 8억∼9억원은 손에 쥐고 있어야 한다.

현 시세 기준으로 6억원 한도 규정을 넘지 않고 LTV 70%까지 대출이 가능한 서울지역은 ‘노도강’(노원·도봉·강북구), ‘금관구’(금천·관악·구로구)와 중랑구 등 7개 구뿐이다.

이들 지역은 아파트 평균 시세가 6억∼8억원대로, LTV를 최대 70%까지 적용받아도 6억원 이하다.

시장에서는 일단 이번 초강력 대출 규제로 당분간 수도권 주택 시장의 거래 위축이 불가피할 것으로 예상한다.

대출 받으면 실입주 의무가 생겨 당장 실수요자 외에는 집을 사기 어려워졌기 때문이다.

특히 전세를 낀 갭투자가 많은 지역은 최근 매매가가 급등하며 전세를 끼고도 후순위 대출을 받는 경우가 많았는데 이런 거래가 크게 줄어들 전망이다.

한편 일각에서는 중국인의 국내 부동산 매입에도 강력 규제를 둬야 한다는 주장이 나온다.

국내 수요자는 강력한 규제를 받게 된 반면 중국인은 한국 아파트와 토지를 사실상 자유롭게 살 수 있어서다.

주진우 국민의힘 의원은 지난 29일 자신의 사회관계망서비스(SNS)에 “정부의 날벼락 규제로 예측 못 한 피해자가 속출하고 있다”면서 “대출 규제를 안 받는 중국인과의 형평성도 문제다.

외국인이 투기해도 집값은 오른다”고 지적했다.