“우리는 사실상 지방인데”...수도권인 듯 수도권 같지 않은 지역들, 대출규제에 운다

[사진 = 뉴스1]

정부가 오는 7월 시행 예정인 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 규제를 지역별 차등 적용하겠다는 방침을 밝히자, 지방 부동산 시장은 일단 한숨 돌리는 분위기다.

당초 계획대로 일괄 규제가 적용됐다면 대출한도가 사실상 ‘제로’에 가까워져 지방 실수요자의 주택 구입 여력 자체가 사라질 뻔했다.

인구 감소와 산업기반 약화로 하방 압력이 가중된 지방 부동산 시장에 이번 조치는 위기 회피성 완충 장치로 작용했다는 평가가 나온다.

하지만 업계에서는 “숨통은 트였지만 회복까지는 멀었다”는 반응이 지배적이다.

부산 해운대구, 대구 수성구, 광주 남구 등 지방 핵심 지역조차 집값 하락세가 계속되는 가운데, 수년간 누적된 미분양 물량을 단순한 대출규제 완화만으로 해소하기엔 역부족이라는 것이다.

정부의 정책 메시지가 지방의 위기를 인정했다는 상징적 의미는 있지만, 실질적 수요 회복에는 추가적인 세제·금융 지원책이 병행돼야 한다는 진단이다.

고종완 한국자산관리연구원장은 “예정대로 DSR이 강화될 경우, 지방에서는 신규 주택을 구입할 여력 자체가 사라질 판이었다”며 “가뜩이나 지방의 집을 버리고 서울을 사는 ‘똘똘한 한 채’ 현상이 더 가속화될 상황에서 정부도 문제 인식을 한 것 아니겠나”라고 말했다.

부동산 시장을 수도권과 양분해 이끌던 지방 부동산 시장은 최근 3년 사이 붕괴 일로다.

부산(해운대구), 대구(수성구), 대전(서구), 광주(남구) 등 지방에서 거점 역할을 하던 곳들도 집값 추이가 처참하다.

최근 1년간 부산 해운대구는 -3.90%, 대구 수성구는 -4.28%, 광주 남구는 -2.68% 하락률을 보이며 지방 전체 하락률 -1.77%를 밑돌았다.

수도권은 더 우울한 분위기다.

경기 남부의 평택·이천·안성 등은 최근 ‘반도체 수혜 지역’으로 각광받았지만, 고분양가와 금리 부담, 미분양 적체가 겹치며 시장이 빠르게 위축되고 있다.

수도권 전역에는 예정대로 DSR 강화가 일괄 적용되면서 거래절벽 현상이 더 심화될 가능성이 높다.

실제로 수도권 미분양 물량은 1년 전보다 38% 증가해 1만6500가구를 넘어섰고, 특히 준공 후 미분양 증가세가 뚜렷하다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “경기 남부는 준공 후 미분양 추이를 볼 때 갈수록 어려워질 위험이 높다”며 “정부가 좀 더 세밀하게 시장 상황을 들여다봤어야 하는데 아쉬운 측면이 있다”고 말했다.

DSR 규제가 강화되는 7월부터 서울도 시장 관망세가 짙어질 것이란 전망이 나온다.

금융당국의 대출 조이기 영향과 서울시의 토지거래허가구역 확대 속에 미국의 ‘관세정책 파장’까지 겹쳐 불확실성이 높다는 것이다.

최환석 하나은행 부동산 투자자문센터 센터장은 “서울 중하위권 지역은 대출한도가 줄어들면서 거래 시장이 주춤해질 수 있다”고 말했다.

결국 정부의 DSR 차등 적용은 지역 불균형은 그대로 둔 채 서울과 수도권까지 거래를 얼어붙게 할 가능성이 높다는 게 지배적인 해석이다.

지방은 단기 충격을 피했지만 구조적 침체에서 벗어나기 어렵고, 수도권은 규제 강화로 오히려 시장 경색과 미분양 누적이 심화되는 이중 구조가 고착화될 수 있다는 것이다.