마곡 초대형 오피스 입주 앞두고 서울 A급 오피스 공실률 ‘쑥’…투자는 강남 ‘집중’

쿠시먼, 오피스·투자시장 보고서

A급 오피스 빌딩 공실률 올라
하반기 마곡 공급 영향 주목
투자는 강남 쏠림 심화해

서울 주요 오피스 권역을 표현하는 이미지를 그린 삽화 <Chat GPT 달리3제작>

하반기 마곡 초대형 오피스 공급을 앞둔 가운데 서울 고급 오피스 빌딩 공실률이 2분기에 소폭 올라간 것으로 나타났다.

24일 상업용 부동산 전문기업 쿠시먼앤드웨이크필드(C&W) 코리아는 올해 2분기 오피스·투자 시장 보고서를 내고 2분기 A급 오피스 빌딩 평균 공실률이 전 분기 대비 0.5%포인트 오른 2.9%를 기록했다고 밝혔다.

서울 도심 권역(CBD, Central Business District), 강남 권역(GBD), 여의도 권역(YBD) 등 주요 권역 모두에서 공실률이 올라가는 모습이다.

최근 오피스 임대료가 가파르게 인상되고, 국내 경제 불확실성이 장기화하며 기업들이 오피스 면적을 줄이거나 타 지역으로 이전을 고려하는 상황이 늘어나는 것이 임대 시장에 반영된 것으로 해석된다.

특히 서울 주요 권역에서는 팬데믹 이후 임대인 우위 시장이 유지됐는데, 올 하반기 마곡 권역에서 대규모 프라임 오피스 공급이 예정돼 있다.

이로 인해 마곡 지역 오피스 시장에서는 임차인 우위 시장이 형성되고 있다.

대형 면적 확보가 필요한 임차인들이 마곡으로 움직일 가능성에 시장 변화가 생길 수 있다고 점쳐지고 있다.

올 2분기 CDB의 공실률은 3.2%로 전 분기 대비 0.7%포인트 상승했다.

서울스퀘어에서 상당한 면적을 임차 중이던 11번가가 광명 유플래닛 타워로 이전을 결정한 영향으로 분석된다.

또 이번 분기에는 메리츠화재 봉래신사옥이 준공되며 일부 층이 임대로 신규 공급됐다.

GBD의 공실률은 전 분기보다 0.3%포인트 상승한 2.4%로, 주요 권역 중 가장 낮은 공실률을 유지하고 있다.

강남 권역에서는 일부 임차인이 오피스 면적을 줄일 계획을 밝히며 공실률이 소폭 상승했다.

2분기에 현대차그룹이 강남 위워크타워 12개 층에 입주를 결정했고, 에이프로스퀘어에는 삼성증권과 현대오토에버가 증평(면적을 넓히는) 계약을 체결했다.

YBD 권역의 공실률은 3.2%로 전 분기 대비 0.4%포인트 상승했다.

1분기 준공됐던 TP타워는 대부분의 면적이 임대 완료됐으나, 파크원과 IFC 등에서 발생한 임차인 퇴거나 임대 면적 감소 등으로 공실률이 상승했다.

한화금융센터 여의도에 보험개발원이 2개 층을 계약했고, FKI타워에는 미쓰비시 다나베파마코리아가, 앵커원에는 인스웨이브시스템즈가 이전하기로 했다.

올해 리모델링이 진행 중인 신한투자증권빌딩이 공급되면 공실률에 영향을 미칠 가능성이 있다.

한편 올 2분기 서울 주요 권역의 오피스 빌딩 거래 건수는 7건, 거래 규모는 약 1조원을 기록했다.

상반기 전체 거래 규모는 약 4조원으로 전년 동기 4.5조원보다 하락했다.

금리 인하가 지연되며 일부 매물 매각이 중단되거나 보류되며 거래 규모에 영향을 미친 것으로 보인다.

올해 2분기 거래 중 78%는 GBD에서 이루어졌다.

어려운 시장 환경 속에서 기업과 투자자들의 강남 선호가 뚜렷해진 것으로 분석된다.

GBD에서는 올해 상반기에만 2조3000억원의 거래 규모를 기록하며 지난해 총 거래규모 1조9000억원을 뛰어넘었다.

주요 거래 사례로는 아이콘 역삼이 약 2043억원에 캐피탈랜드투자운용에서 캡스톤자산운용으로 매각되었다.

또 신한리츠운용은 코람코자산운용이 보유하던 GS건설 서초타워를 약 2023억원에 매입했다.

신한리츠운용은 자신들이 보유하던 선릉 위워크타워를 현진그룹에 1470억원에 매각하기도 했다.