마스턴투자운용 "내년 서울 오피스 물량 급증…공실률 점차 상승할 것"

마스턴투자운용은 리서치 조직인 R&S(Research&Strategy)실이 발간한 사내 리포트를 통해 2024년 서울 시내 오피스 물량이 급증할 것으로 전망한다고 오늘(19일) 밝혔습니다.

해당 리포트는 주요 상업용 부동산 섹터인 오피스와 물류를 살펴보고 거시경제에 기초해 미래 투자 환경 분석을 담고있습니다.

마스턴투자운용 R&S실은 마곡에 약 20만 평의 신규 오피스가 들어서는 것을 포함해 약 45만 평의 신규 공급이 예정되어 있어 내년 서울 오피스 물량이 급증할 것이라고 전망했습니다.

이에 23년 2분기 기준으로 2.7% 수준인 서울 오피스 공실률은 지속적으로 하락세를 타다가 24년 하반기부터 마곡 오피스 공급과 함께 상승할 것으로 예상했습니다.

또한 글로벌 GDP 성장 둔화, 정부 R&D 예산 삭감, 기업 인력 구조조정의 영향을 받아 오피스 공실률이 소폭 상승할 수 있다고 지적했습니다.

사무직 종사자와 인당 평균 사용면적의 지속적인 증가로 오피스 수요가 증가해왔으나 경기 침체로 인해 기업이 인력을 줄이며 자연스럽게 오피스 수요도 감소할 것이라는 분석입니다.

오피스 실질 임대료는 렌트 프리(Rent-Free, 일정 약정 기간 동안 오피스를 무상 임대해 주는 것) 감소로 인해 큰 폭으로 상승 중이었으나 최근에는 소폭 꺾인 상황이라고 설명했습니다다.

그럼에도 최근 몇 년간 임차인들의 플라이트 투 퀄리티(Flight to Quality, 더 좋은 환경의 건물에 임차하려는 경향) 현상 증가에 따라 프라임 오피스의 실질 임대료 상승률이 그보다 더 낮은 등급의 오피스 대비 높은 것을 확인했다고 밝혔습니다.

또 마스턴투자운용 R&S실은 물류센터 초과 공급에 대한 우려가 이미 현실화되었다고 분석했습니다.

올해 말까지 약 200만 평, 24년에도 최대 약 150만 평 정도의 신규 공급이 예정되어 있기 때문에, 공사비 및 금리 상승으로 인해 일부 준공 일정이 지연되는 사례가 발생하는 것을 감안하더라도 지난 2분기 약 16% 정도인 평균 공실률이 연말에는 20% 초반, 내년에는 20%대 중후반까지 올라갈 것으로 조망했습니다.

유명한 마스턴투자운용 R&S실 실장은 "잠재 경제 성장률 하락과 금융시장의 불확실성이 상업용 부동산 시장에 부정적 영향을 미치고 있고 이에 따라 2024년 투자시장 침체가 예상된다"며, "현재 매도자와 매수자 간의 기대가격 차이가 어느 때보다 커 거래 성사 사례가 크게 감소한 상황에서도 거래 시장에 우량 매물이 지속적으로 출현하고 있어 긍정적 요인도 상존하고 있다"고 밝혔습니다.

[ 이정호 기자 / lee.jeongho@mktv.co.kr ]