대출 규제에 아파트 경매도 '찬물' … 서울 준상급지 타격 클듯

2025년 상반기 전국 아파트 경매시장은 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가격의 비율)과 낙찰률(진행 건수 대비 낙찰 건수의 비율)의 분리 현상이 뚜렷하게 나타났다.

올해 1월에서 6월까지 전국 아파트 평균 낙찰가율은 86%로 지난해 같은 기간보다 높은 수치를 보였다.

하지만 이를 두고 전국 아파트가 전반적인 상승세였다고 보기엔 무리가 있다.

지방 광역시와 도 단위 지역 대부분이 여전히 70%대의 낮은 낙찰가율을 기록하고 있기 때문이다.

서울과 대통령 집무실 이전 기대감이 반영된 세종이 예외적으로 높은 낙찰가율을 보이며 전체 평균을 끌어올린 측면이 크다.

전국 아파트 낙찰률은 30% 후반에서 40%대를 꾸준히 유지했다.

이는 진행 건수 10건 가운데 3~4건만 실제로 낙찰되고 있다는 뜻이다.

그만큼 경매시장 전반에서 선별적 입찰이 이뤄지고 있으며 일부 지역이나 특정 단지를 중심으로만 수요가 집중됐다는 의미다.

서울 아파트 낙찰가율은 6월 기준으로 98.5%를 기록했다.

이는 2022년 6월(110.0%) 이후 3년 만에 가장 높은 수치다.

수치만 보면 과거 대세 상승장과 유사한 흐름처럼 보인다.

실제로 2021년 서울 아파트 평균 낙찰가율이 100%를 넘을 정도로 과열된 바 있다.

하지만 2021년이 전국적으로 과열된 '불장'이었다면 지금은 주요 입지와 특정 단지를 중심으로 한 국지적 강세가 두드러졌다.

서울 아파트 낙찰률 역시 여전히 40%대에 머무는 이유다.

특히 올해 상반기에는 토지거래허가구역 해제와 재지정이 서울 아파트 낙찰가율에 결정적인 영향을 끼쳤다.

강남3구는 그동안 '똘똘한 한 채' 선호 현상과 함께 토지거래 허가 없이 매입이 가능하다는 점에서 꾸준히 높은 낙찰가율을 유지해왔다.

하지만 이른바 '잠·삼·대·청' 일부 단지가 토지거래허가구역에서 해제되자 가격이 급등했다.

이에 서울시는 3월에 강남구를 비롯한 서초구, 송파구, 용산구 전역을 토지거래허가구역으로 확대했다.

이에 따라 시장은 일시적 혼란을 겪었지만 토지거래허가구역 해제 시 가격이 급등한다는 학습 효과가 작용하면서 경매 낙찰가율은 오히려 널뛰기 양상을 보이기 시작했다.

대표 사례로 서초구 반포동 '아크로리버파크'는 감정가 51억원이었지만 매각 당시 20명이 입찰에 참여했고 낙찰가는 51억3000만원에 이르렀다.

당시 매도호가를 웃도는 가격에 낙찰됐다는 점에서 실수요보다는 고액 현금을 보유한 투자 수요가 유입된 사례로 볼 수 있다.

하지만 2025년 6월 28일부터 시행된 새로운 대출 규제는 경매 시장에도 직접적인 영향을 미칠 것으로 보인다.

이번 대책의 핵심은 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한하고 대출 실행 후 6개월 이내 전입을 의무화한 점이다.

또 유주택자는 기존 주택을 6개월 내 처분해야 하는데 이는 사실상 주택을 한 채라도 보유하고 있으면 빚을 내 추가 투자에 나서기 어려운 구조다.

다만 무주택자나 실거주 목적의 갈아타기 수요에 대해서는 최대 6억원까지 대출이 허용된다.

이번 규제는 경매시장에 다음 같은 파급 효과를 가져올 것으로 예상된다.

우선 투자 수요가 위축되면서 경쟁률이 낮아지고 이는 곧 낙찰가율 하락으로 이어질 가능성이 크다.

다만 그 영향 범위는 지역별로 차이를 보일 것으로 예상된다.

현금 부담이 과도하게 커지는 준상급지 아파트가 가장 큰 타격을 받을 수 있다.

반면 초고가 아파트나 대출 규제 적용을 받지 않는 중저가 아파트는 상대적으로 영향이 제한적일 것으로 전망된다.

[이주현 지지옥션 전문위원]