서울 아파트 갭투자, 돈은 가장 많이 벌었지만…수익률은 지방에 ‘역전패’

서울 강남 아파트 단지 전경. 뉴스1

2015년 서울 아파트에 ‘갭투자’했다면 전국에서 가장 많은 돈을 벌 수 있었지만 투자금 대비 수익률을 따져보면 최근 5년 사이 지방에 역전당한 것으로 나타났다.

10일 부동산 중개업체 집토스는 전국 아파트 실거래가 데이터를 바탕으로 투자 시점에 따라 지난 10년(2015년 투자 가정)과 최근 5년(2020년 투자 가정)의 ‘갭투자 수익률’과 ‘시세차익’을 비교 분석해 그러한 결과를 확인했다고 밝혔다.

지난 10년간의 투자 성과는 서울의 압승이었다.

2015년에 갭투자를 했다면 서울 아파트의 10년 평균 시세차익은 6억2585만원으로 2위인 경기도(1억9241만원)의 3배가 넘는 수치를 기록했다.

최근 5년간의 시세차익 역시 서울이 1억9129만원으로 전국 1위를 차지하며 ‘입지의 힘’을 증명했다.

하지만 투자금 대비 수익성을 보여주는 ‘갭투자 수익률’에서는 전혀 다른 결과가 나타났다.

지난 10년 전체로는 서울이 439%로 1위를 지켰지만 최근 5년으로 기간을 좁히자 강원특별자치도(116%)와 충청북도(115%)가 서울(52%)을 제치고 나란히 1·2위를 차지했다.

이는 최근 몇 년간 일부 지방 지역의 저가 아파트 상승세가 서울의 상승률을 뛰어넘었음을 의미한다.

수도권으로 범위를 좁혀 시·군·구별 성과를 분석했을 때 전통적인 강남 지역을 제치고 신흥 주거지의 약진이 두드러졌다.

지난 10년간 수도권 시·군·구별 아파트 갭투자 시세차익을 분석한 결과 2015년에 갭투자를 했을 때의 시세차익은 서울 강남구(20.7억원), 용산구(16.6억원), 서초구(13.3억원)가 압도적인 1~3위를 차지했다.

하지만 갭투자 수익률을 보면 지난 10년 최고의 ‘가성비’ 투자처는 서울 성동구(686%)와 경기도 과천시(659%)였던 것으로 나타났다.

이 지역들은 강남 3구보다 낮은 초기 투자금으로 더 높은 투자 효율을 기록하며 새로운 ‘알짜’ 투자처로 떠올랐다.

다만 투자 시점을 5년 전인 2020년으로 바꾸면 순위는 또 한 번 크게 뒤바뀌었다.

인천 동구(135%)와 경기 안산시(131%)가 당시 수도권에서 가장 높은 수익률을 기록하며 시장의 흐름이 시시각각 변화함을 보여주었다.

이재윤 집토스 대표는 “이번 분석은 투자 시점에 따라 최고의 수익률을 내는 지역이 완전히 달라진다는 시장의 역동성을 여실히 보여준다”며 “갭투자의 핵심은 적은 초기 투자금으로 시세차익을 극대화하는 것이지만 매매가와 전세가의 미세한 차이(전세가율)에 성패가 갈리기 때문에 데이터에 기반해 저평가된 지역과 단지를 찾아내는 노력이 무엇보다 중요하다”고 강조했다.

그는 또 “정부의 갭투자 규제 기조가 강한 만큼 과거의 성공 공식에만 얽매이기보다 거시적인 인구 구조의 변화와 미시적인 수요 흐름을 함께 읽는 입체적인 시각이 필요한 때”라고 조언했다.