지방 준공후 미분양 ‘든든전세’로 활용…3단계 DSR 지방 차등화 4∼5월 확정

미분양 물량이 발생한 지방의 한 아파트 견본주택 외벽에 분양혜택 안내현수막이 걸려있다. [사진 = 연합뉴스]

정부가 19일 지방 미분양 해소를 위해 한국토지주택공사(LH)가 준공 후 미분양 주택을 매입하고, 디딤돌 대출 우대금리를 지원하는 등 추가 대책을 발표했다.

건설·주택업계는 일단 환영하는 모습이다.

그러나 일각에서는 건설경기를 살리기 위한 적극적인 수요 진작 방안은 대책에서 제외됐다는 볼멘소리가 나온다.

정부는 2만가구에 달하는 준공후 미분양 해소를 위해 건설사가 요청하는 경우 이중 3000가구 정도를 LH가 매입해 임대주택으로 활용하기로 했다.

재원은 LH의 매입임대 예산 중 기존주택 매입임대 예산 3000억원을 활용하되, 매입 실적에 따라 추가 예산을 투입 여부를 결정할 계획이다.

다만 LH가 분양가의 얼마에 매입할지는 미정이다.

앞서 LH는 금융위기가 한창인 2008∼2010년 7058가구의 미분양 주택을 분양가보다 약 30∼40% 싼 가격에 역경매 방식으로 매입한 바 있다.

국토부 관계자는 “업계의 자구노력을 전제로 하는 것이어서 분양가보다 충분히 낮은 가격을 제시해야 매입할 수 있을 것”이라며 “2008년 매입 당시 준공후 미분양이 5만2000가구 선이어서 이번에 3000가구 정도면 적지 않은 물량”이라고 말했다.

정부는 임대수요가 있는 곳의 미분양을 매입해 ‘든든전세’로 활용한다는 방침이다.

한 건설업계 관계자는 “LH가 분양가의 70% 이하로 매입가격을 책정한다면 매각이 쉽지 않을 것”이라며 “공사비가 크게 오른 데다 기 분양자와의 형평성 문제도 있기 때문”이라고 설명했다.

아울러 정부는 현재 비아파트에만 허용하고 있는 ‘매입형 등록임대’를 전용 85㎡ 이하의 준공후 미분양 아파트로 확대한다.

준공 후 아파트를 분양받아 주택임대사업자로 등록하면 양도소득세와 종합부동산세 중과 배제 등 세제 혜택을 받을 수 있다.

다만 이는 민간임대주택법 개정 사항으로 법이 통과돼야 실행이 가능하다.

지방 준공후 미분양 매입자가 디딤돌 대출을 이용할 경우에는 우대금리를 지원한다.

현재 디딤돌 대출 금리는 소득수준과 만기에 따라 2∼4% 수준인데 여기에서 일정수준 낮은 금리를 제공한다.

여당이 요구한 총부채원리금상환비율(DSR) 유예는 DSR 원칙이 무너지고 실효성도 없다는 금융당국의 판단에 따라 이번 대책에서 제외됐다.

대신 지방 건설경기 상황을 봐가면서 오는 7월 시행될 3단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)을 지방에 한해 차등 적용하는 내용을 4∼5월경에 확정, 발표하기로 했다.

또 지방 주택거래 활성화를 위해 지방은행이 가계대출 경영계획 수립시 경상성장률(3.8%) 초과를 허용하고, 금융기관이 지방 주택담보대출 취급을 확대할 경우에는 가계부채 관리상 인센티브를 부여하기로 했다.

다만 야당의 반대가 예상되는 세제 지원 혜택은 이번 대책에서 제외됐다.

건설업계는 현재 준공주택은 물론 지방 미분양 전체에 대해 취득세 중과를 배제하거나 50%를 감면해주고, 해당 주택을 5년 이내 양도하면 양도세를 100% 감면해주는 등 적극적인 수요 진작책을 요구했으나 대책에서 빠지면서 효과가 반감될 것이라는 불만이 나오고 있다.

주택업계의 한 관계자는 “현재 지방 주택시장 침체는 대출이 문제가 아니다”라며 “집값 상승에 대한 확신이 없고 장래에 세부담만 커질 수 있다는 우려 때문에 매수세가 유입되지 않는 것”이라고 짚었다.

그러면서 “실질적인 수요 대책이 제외됨에 따라 미분양 해소에 도움이 될지 미지수”라고 말했다.

업계 전문가들은 이번 지원 방안에 대해 지방 미분양 해소를 위한 현실적인 지원책을 총망라 했다고 평가하면서도 금융기관 대상의 인센티브 부여나 디딤돌 대출 우대 금리 신설 등 간접적인 수요 지원책으로 쌓이고 있는 미분양 해소에는 한계는 있을 것으로 보고있다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석 전문위원은 “지금은 지방 미분양 주택을 매입하려는 수요 자체가 부족한 상황이기 때문에 수요자를 직접적으로 지원하는 적극적인 지원 방식이 필요한 상황”이라며 “주택을 거래할 때 소요되는 취득세, 양도세에 대한 적극적인 완화, 민간임대사업자를 대상으로 하는 금융·세제적인 파격적인 혜택이 절실하다”고 진단했다.