3억 전세를 '보증금 5000만원' 월세 전환하려는데…월세 82만8125원 넘게 받으면 상생임대인 혜택 못받아 [WEALTH]

정부가 전월세 시장 안정화 대책의 일환으로 '상생임대인제도 확대' 방안을 발표하면서 시장의 관심이 집중되고 있다.

특히 정부가 지난해 시행한 상생임대인제도의 적용 폭을 1주택자로 전환할 계획이 있는 다주택자까지 확대하면서 정책 수혜를 볼 수 있는 대상이 큰 폭으로 늘었다.

전문가들은 주택 매도와 임대차 계획을 세우기 전에 제도를 꼼꼼히 살펴야 정책을 충분히 활용할 수 있다고 조언한다.


상생임대인은 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 인상하는 임대인을 대상으로 양도세 비과세 요건을 완화하는 제도다.

2017년 8월 3일 이후 서울 등 조정대상지역에서 취득한 주택을 양도할 때 비과세를 받으려면 2년 이상 거주 요건을 채워야 하지만, 상생임대인에 대해서는 실거주 의무를 면제해준다.


보증금을 5% 이하로 올리면 혜택을 받는데, 전세를 월세로 전환하는 경우에는 법에서 정한 전월세 전환율을 먼저 따져봐야 한다.

연 10%와 기준금리+연 2% 중 더 낮은 비율을 전월세 전환율로 규정하고 있는데, 현재 기준금리는 1.75%로 연 3.75%가 전환율로 적용된다.

최근 보유세 부담을 느끼는 다주택자들이 전세를 반전세 혹은 월세로 전환하는 경우가 늘고 있는데, 전월세 전환율을 제대로 따져보지 않으면 낭패를 볼 가능성이 높다.


월세를 따져보기 위해서는 우선 기존에 받던 전세금의 상승폭부터 확인할 필요가 있다.

가령 전세금 3억원에 세입자를 받았던 임대인 A씨가 5%만 보증금을 인상하면 전세금은 3억1500만원이다.

A씨가 월세로 전환하면서 보증금을 5000만원으로 낮춘다면 2억6500만원이 월세 전환 대상금액이 된다.

여기에 전월세 전환율인 연 3.75%를 적용하면 993만7500원이고, 이를 12개월로 나누면 82만8125원이 상한액이 된다.

이 경우 82만원을 받으면 상생임대인 제도 혜택을 볼 수 있지만, 83만원을 받으면 혜택이 박탈된다.

월세를 전세로 전환할 경우에도 동일한 방식의 환산율이 적용된다.

보증금 3억원에 월세 100만원을 받고 있던 사람의 경우 이를 전세로 환산하면 6억2000만원으로 계산된다.

여기에 5% 인상률을 적용하면 6억5100만원이 나온다.

이 금액 이하로 재계약하면 상생임대인 혜택을 받을 수 있다.


전문가들은 내년 5월까지 유예돼 있는 양도세 중과 배제 기간과 상생임대인제도를 활용하면 다주택자들이 보유 주택을 정리하는 데 효과적인 수단이 될 수 있을 것이라고 평가한다.


우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 "내년 5월까지 상생임대인 혜택을 볼 주택을 제외한 다른 주택을 매도하고, 상생임대인 혜택까지 올라탄다면 양도세 이슈 없이 보유 중인 주택을 정리할 수 있다"고 말했다.


[유준호 기자]
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