[매경부동산사업단 칼럼] 건설도급계약서가 세법에서 왜 중요한가?

#건축주가 공사비에 대하여 부가가치세 조기환급을 받을 때 도급계약서를 세무서에 제출하여야
건축주가 시공사와 작성하는 도급계약서는 국세청에서 중요한 과세자료로 활용하게 된다.

도급계약서에 표시된 계약금액중 부가가치세, 공사기간에 따른 세금계산서 발급시기, 진행률에 따른 공사수입금액의 산정, 인지세의 납부 등을 검증하는 중요한 자료이다.


우선 도급계약의 내용중 계약금액의 표시부분이다.

건축물이 국민주택이면 부가가치세가 면제되나 국민주택을 초과하거나 상가, 근린시설, 오피스텔 등 비주거용 건물이면 부가가치세가 과세된다.

부가가치세가 과세되는 경우 계약금액에 부가가치세가 포함되는지 여부에 대하여 계약서에 명시하여야 한다.

만일 계약서에 부가가치세에 대한 언급이 없으면 부가가치세가 포함된 것으로 본다.


#계약금액에 국민주택에 대한 공사비는 부가가치세가 없고 상가나 오피스텔 등 공사비는 부가가치세를 10% 붙여야
예를 들어 건축물의 구조가 1층은 상가이고 2층에서 4층까지는 국민주택규모 이하인 다가구주택인 경우 부가가치세를 어떻게 산정하여야 하는지 살펴보자.
상가는 부가가치세가 과세되고 국민주택규모 이하의 다가구주택은 부가가치세가 면제되므로 총 건축비 중에서 상가에 해당되는 공사비는 부가가치세가 붙고 다가구주택에 해당되는 공사비는 부가가치세가 붙지 않는다.

그런데 총공사비 중에서 상가분과 주택분의 공사비를 구분한다는 것은 현실적으로 불가능하다.

따라서 실무적으로는 총공사비를 상가건축면적과 다가구주택 건축면적을 안분해서 상가공사비와 주택공사비를 나누어 부가가치세를 계산하여 도급계약서에 표시한다.


#국민주택에 해당되는 다가구주택, 다세대주택 건축공사비에는 부가가치세를 지급할 의무가 없어
국민주택에 해당되는 다가구주택을 신축하는데 시공사가 부가가치세를 달라고 하는데 어떻게 해야 하나?
부가가치세는 최종소비자가 부담하는 것이다.

다만, 국민주택규모 이하의 주택은 수분양자인 최종소비자의 부가가치세 부담을 완화해주기 위하여 부가가치세를 면제해주고 있다.

그런데 시공사로부터 매입부가세에 해당되는 부분을 수분양자에게 부가가치세를 달라고 하는 경우가 있다.

여기서 매입부가세란 건설회사가 건축자재 등을 구입할 때 건축자재업자로부터 부가가치세를 포함하여 세금계산서를 받게 된다.

그런데 건설회사 입장에서는 면세사업과 관련된 매입세액으로 부가가치세를 국세청으로부터 되돌려 받을 수가 없다.

따라서 이 금액을 건축주에게 전가시키는 경우가 있다.

그러나 최종소비자인 수분양자는 부가가치세가 면제되므로 부가가치세를 지급할 의무가 없다.

다만, 건설회사가 매입부가세를 건축주와 합의하여 공사원가에 매입부가세를 포함하여 도급금액을 결정하면 된다.


#국민주택 설계를 건축사에게 의뢰한 경우 부가가치세를 지급할 의무 없어
국민주택 건설용역, 설계용역, 리모델링 용역은 부가가치세가 면제되므로 부가가치세를 지급할 의무가 없다.

다만, 이 경우 건설업자로 등록(면허)되어 있어야 하며 설계업자는 건축사 등으로 등록을 한자가 설계를 하여야 부가가치세가 면제된다.


#도급계약서 작성시 반드시 인지첨부 하여야
인지세는 도급계약서를 작성할 때 인지세를 납부할 의무가 있다.

도급금액이 10억원 이상이면 인지세를 35만원 납부하여야 하며 인지세의 납부를 하지 아니하거나 과소납부한 경우에는 납부하지 아니한 세액 또는 과소납부분 세액의 3배에 상당하는 금액을 가산세로 한다.


[이강오 칼럼니스트, 매경부동산사업단 세무분과 자문위원, 현) 세무법인다솔티앤씨 대표세무사, 대한건설협회 세법교수, 한국세무사회 세무연수원 교수]

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